Как проверить квартиру перед покупкой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Проверяем продавца квартиры

Продавец квартиры может представляться собственником, но таковым не являться. Выдавать себя за владельца недвижимости может родственник собственника или вовсе мошенник.

Юридическую проверку квартиру проводят перед покупкой. Обычно этим занимаются риэлторы и юристы в агентствах недвижимости. Но если покупаете квартиру без посредников, то часть документов можно проверить самостоятельно.

Проверяем новостройку перед покупкой

Здесь все просто и коротко – достаточно связаться с застройщиком и запросить документы.

Важная информация! Застройщик должен быть собственником земли, на которой построен дом. В противном случае вы обзаведетесь квартирой, с которой придется съезжать без компенсации, как только истечет срок аренды.

Если до вас квартирой никто не владел, у нее не может быть несколько собственников, там точно не фигурируют несовершеннолетние и квартира определенно не является предметом судебных разбирательств и не находится в залоге.

Иной разговор о жилье на вторичном рынке.

Риск присутствует всегда

Одна из самых популярных мошеннических действий на рынке найма (аренды) жилья заключается в том, что мошенник «сдает» не принадлежащую ему недвижимость по бросовой цене. На такое предложение откликается много нанимателей. Показ недвижимости проводится в один день. Со всеми, кто изъявил желание снять объект, мошенник заключает договор и принимает залоговую сумму в обеспечение обязательств нанимателя снять объект недвижимости. Мошенник обещает привести объект в порядок на следующий день и передать его нанимателю по акту. Естественно, что на следующий день у объекта недвижимости встречаются все, кого обманули.

На рынке продажи недвижимости мошенниками используется та же «технология», что и при сдаче в наем. Выставляется объект по привлекательной цене, мошенниками собираются задатки с потенциальных покупателей.

Мошенники не любят лишних свидетелей, поэтому можно быть уверенным, что если в сделке присутствует нотариус или агентство недвижимости, то вероятность неприятностей снижается многократно.

Те же, кто считает, что могут обойтись при совершении сделки с недвижимостью своими силами внимательно ознакомьтесь с моими рекомендациями.

План действий – шаг за шагом

1. При осмотре объекта недвижимости попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ. Договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) вносятся сведения о правах, ограничениях и обременениях.
2. Правоподтверждающие документы – служат подтверждением регистрации возникновения и перехода права на недвижимость. До 31 января 1998 года сделки регистрировались в БТИ (Бюро технической инвентаризации) в Петербурге эта организация называлась ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро). Свидетельств о регистрации не выдавалось. На правоустанавливающем документе ставили соответствующий штамп. В период с 01 февраля 1998 года по 31 декабря 1999 года был переходный период, в который дела передавались из БТИ в службу по регистрации сделок и сделки могли регистрироваться и там, и там. С 01 января 2020 года до 15 июля 2016 года, документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество, было Свидетельство о государственной регистрации права собственности. После этой даты государственная регистрация права подтверждается только выпиской из ЕГРН.
3. В вышеуказанных документах мы видим фамилии собственников продаваемого объекта. Наша задача познакомиться с каждым, посмотреть удостоверения личности – свидетельство о рождении для лиц младше 14 лет и папорта лиц, старше 14 лет. Паспорта должны быть действующими, не иметь лишних надписей, вырванных страниц и т.п.
4. Далее следует ознакомиться со справкой о зарегистрированных в продаваемом объекте гражданах. В разных регионах она имеет разные названия, к примеру, выписка из домовой книги, выписка из поквартирной книги, в Петербурге – справка форма №9. Граждане, не являющиеся собственниками, но постоянно зарегистрированные в объекте имеют право пользования объектом. Соответственно эти граждане должны быть согласны на продажу, а собственник должен взять на себя обязательство приложить усилия по снятию данных граждан с регистрации, о чем делается запись в договоре купли-продажи объекта.
5. Запросить у продавца архивную выписку из домовой книги. В Петербурге такая справка называется – справка форма №12. В это справке мы видим о наличии, либо отсутствии, в продаваемом объекте граждан временно снятых с регистрации, снятых с регистрации несовершеннолетних.
6. Сами заказываем выписку из ЕГРН. Нам имеет смысл заказать две выписки. Первая – выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Здесь мы увидим адрес объекта, кадастровый номер, дату регистрации права, ФИО всех собственников, наличие обременений (к примеру, ипотека, запрет на совершение сделок наложенный службой судебных приставов и т.п.).

   Вторая – выписка о переходе прав на объект недвижимости. В этой выписке будут указаны все переходы права собственности на покупаемый нами объект. Кто продавал и на основании чего. Чем больше сделок, тем больше вероятность возникновения проблем, связанных с предыдущими владельцами.

7. Согласие супруга на продажу объекта потребуется в случае приобретения одним из супругов объекта недвижимости в момент нахождения в браке. Даже, если супруги после приобретения объекта потом развелись, данное согласие от бывшего супруга потребуется. Исключением являются случаи, когда объект был приватизирован, подарен или получен в наследство.
8. Сегодня все чаще родители используют при покупке недвижимости средства материнского капитала. Иногда они «забывают» выделить долю ребенку в приобретенной недвижимости, особенно это может произойти после полного погашения ипотечного кредита, который использовался для приобретения объекта. Поэтому помимо слов собственников, что они не использовали маткапитал, имеет смысл запросить справку об остатке на пенсионном счете. Справка об остатке на пенсионном счете матери позволит нам удостовериться, что материнский капитал использовался или нет.
9. Технический паспорт на объект позволит нам взглянув на план объекта понять была ли в объекте какая-либо перепланировка. Технический паспорт не является обязательным документом для совершения сделок. Не у всех собственников он может быть. Однако, если объект регистрировался после 15 июня 2016 года, когда при регистрации перехода права собственности начали выдаваться выписки из ЕГРН, то в выписке из ЕГРН обязательно должен быть план объекта.
10. Справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) не являются обязательными. Но вы можете попросить собственника предоставить такую справку и даже оплатить ему ее. Ведь эта справка хоть немного, но обезопасит вас от того, что гражданин страдает заболеваниями, которые могут в будущем выступить основанием для оспорения сделки с недвижимостью.

Зачем проверять кучу документов перед покупкой квартиры?

Да, действительно — зачем, ведь у продавца такое милое лицо, вызывающее доверие. И рассказывает красиво и бумажками цветными машет перед носом. Ну не должен обмануть. А главное, квартира нравится.

К сожалению, в умах многих засело убеждение, что проверка документов и юридической чистоты квартиры перед покупкой – процесс простой, легко это сделать самостоятельно и даже онлайн. Отчасти это так – можно заказать выписку из ЕГРН для выявления прав собственности и анализа первичных сведений о недвижимости. Обращу ваше внимание на то, что соблюдение юридической чистоты не может ограничиться только одной выпиской. Предстоит собрать ряд справок и документов из разных ведомств и организаций, чтобы учесть все нюансы. Ведь не зря говорят — дьявол кроется в деталях. Может понадобиться и расширенная архивная выписка, и обращения в ЗАГС для выявления потенциальных наследников – то есть, провести своего рода мини-расследование истории квартиры, которая у вторичек бывает ну оочень богатой. По логике вещей, юридические вопросы должен решать исключительно профильный специалист.

Еще одно заблуждение в умах сограждан связано с ипотекой и банками. Мол, при покупке квартиры в ипотеку можно не заниматься дополнительно проверками сделки — банк проверяет необходимые документы самостоятельно. Хочу предостеречь вас от и подобных заблуждений. Банк если и делает это, то весьма поверхностно — право собственности, наличие/отсутствие обременений. Главная цель банка — досконально проверить заемщика и обложить его дополнительными способами обеспечения обязательств. В результате спорных ситуаций отвечать вы будете перед банком, тогда как проблемы с бывшими собственниками останутся исключительно вашими.

Проверка всех без исключений документов, связанных с объектом недвижимости, собственником, его родственниками, их благонадежностью и множества прочих, сопутствующих, но не менее важных бумаг — дело обязательное при покупке квартиры. Здесь на одной чаше весов желаемые метры, а на другой — сумма денег, которая накоплена непосильным трудом. И то, и другое можно вмиг потерять, если не учесть какую-нибудь мелочь. Наем специалиста или самостоятельный сбор необходимой информации — дело сугубо индивидуальное. Но если вы решили проверить юридическую чистоту сделки лично, то из этой статьи вы узнаете, что нужно изучить, прежде чем ставить подпись в договоре купли-продажи.

Любую сделку по недвижимости можно попробовать оспорить в суде, тем более, если имеются основания для расторжения договора купли-продажи. Вот некоторые условия, из-за которых можно потерять жилье по недосмотру:

• Продажа квартиры по поддельным документам;
• Продажа квартиры с условиями, не отвечающими ранее заявленным;
• Арест или обременение, наложенные на жилплощадь;
• Продажа квартиры недееспособным продавцом;
• Сокрытие информации о долгах по квартплате;
• Сокрытие информации о других собственников жилья (супруги; родственники и т.д.);
• Утаивание информации о несовершеннолетних собственниках или покупка квартиры с использованием маткапитала;
• Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой (покупатель не поставлен в известность);
• Настоящий владелец где-то далеко и покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Настолько всё, что это, пожалуй, самая проблемная часть при проверке и сборе информации для чистой сделки. Несовершеннолетний ребенок, зарегистрированный в процессе приватизации квартиры, автоматически приобретает право собственности и становится участником сделки. А значит, органы опеки просто так это дело не пропустят. У ребенка должно быть альтернативное жилье, отвечающее таким же условиям или выше. В общем, всё по законодательству, иначе, даже если сделка и состоится, она легко оспаривается в пользу детей.

Также стоит учитывать факт покупки квартиры прежним собственником с привлечением материнского капитала. Если детям не выделены доли, то налицо нарушения закона и отмена сделки судом. Вот почему вначале я призывала обратить внимание на страничку «Дети» в паспорте. К этому нужно отнестись очень серьезно, ведь дети в юридическом плане защищены лучше всего. А вы — нет.

Вы точно все проверили?

Возвращаемся ко вторичке и доскональной проверке сделки на юридическую чистоту. Вроде бы всё проверили, можно открывать расчетный счет или оформлять аккредитив и завершать процесс.

А через несколько месяцев вам приходит повестка в суд, где рассматривается дело об аннулировании вашей сделки. Я специально спрятала от вас одну бумажку и не рассказала о ней выше.

Оказывается, вы замотались настолько, что забыли запросить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркодиспансера (НД) о вменяемости продавца. А он, видите ли, не только там состоит на учете, но и вообще признан недееспособным, то есть не имеет права продавать. Так родственники заявили. И всё — суд, прощай квартира, ну и большая часть денег. Из-за какой-то одной бумажки время и сбережения усилия коту под хвост…

На такие случаи всегда предусмотрен план Б – не участвовать в самодеятельности, а найти компетентного риэлтора/брокера или нотариуса, если сделка сложная и рискованная. Так, в рамках сопровождения процедуры специалист самостоятельно собирает информацию по собственникам, детям, делает заявки в органы, сверяет кадастровый паспорт с фактическими данными. Если сделку сопровождает нотариус, на него по закону ложится ответственность за любые споры, которые могут возникнуть после подписания договора купли-продажи, если они касаются проверяемых нотариальной конторой документов. Материальная ответственность в том числе.

Наравне с нотариусом гарантом юридической чистоты выступает высокая компетенция нанятого вами риэлтора. Что из перечисленного выбирать – решайте сами, исходя из сложности сделки и потенциальных рисков.

Какую информацию надо получить по недвижимости в новостройке?

На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:

• Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
• Возведение производится надежным застройщиком.

Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.

Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:

1. Форму договора по продаже жилья.
2. Проектную документацию.
3. Выписку из реестра на здание.
4. Инвестиционный контракт.
5. Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
6. Разрешение на строительство.
7. Учредительные документы застройщика.

Советы перед покупкой квартиры

Чтобы адекватно оценить юридическую чистоту покупаемой квартиры, нужно не только запросить документы, но и обратить внимание на их подлинность и достоверность. Это поможет впоследствии избежать ряда проблем.

Перечислим некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание перед покупкой жилья:

• если вы покупаете квартиру, которую собственник продает через риэлтора, не стесняйтесь просить встречи с владельцем жилья, а также долевыми собственниками, если таковые имеются;
• пообщайтесь с соседями продавца, чтобы уточнить его репутацию, а также нотариусом, заверившим документы;
• у продавца просите только оригиналы документов, проверьте наличие соответствующих печатей и подписей на них;
• сверьте каждый документ друг с другом, в нем везде должен быть указан конкретный объект недвижимости с одинаковыми признаками и паспортные данные собственника везде одинаковыми;
• проверьте свидетельство о браке и уточните, что должно быть получено согласие супруга на продажу квартиры;
• некоторые справки и выписки имеют срок действия, обращайте на это внимание.

Если продавец пытается хитрить и не представляет документы, то ему есть, что скрывать от вас. Это должно насторожить и заставить усомниться в его честности и порядочности. Честному гражданину, желающему продать квартиру, не составит труда заполучить и показать все справки и документы.

Четвертый этап – проверка «на вшивость»

Качественной проверке должна подвергаться не только покупаемая квартира, но и ее собственник – продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить различную требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте ФМС России можно проверить подлинность паспортных данных человека – попросить у продавца посмотреть его паспорт будет вполне уместным делом. Можно обратиться в местный паспортный стол.

Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца – может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье или уполномочен только подписать договор.

Еще один важный момент – дееспособность продавца. Нужно проверить, его отношение к алкоголю и наркотикам, а также состояние психики. Здоровый и адекватный человек сам принесет потенциальным покупателям все необходимые справки, так как сделка для него является актуальной и значимой.

Лица ограничивающие права на собственность

Супруги и бывшие супруги – важно при совершении сделки убедиться, что муж/жена одобрили и нотариально заверили своё согласие. Если же брак был расторгнут, следует узнать, когда это произошло, так как при сроке расторжения составляющим менее 3-х лет бывший супруг может заявить права на долю продаваемого имущества.

Жильцы, которые не были своевременно сняты с учёта – при истребовании выписки из домовой книги и формы №9,12 внимательно ознакомьтесь с лицами, которые были выписаны или наоборот вписаны. Особое внимание уделите внимание посторонним лицам, не имеющих родственные связи с собственником.

Наследники – при покупке имущества, которое продавец получил по наследству необходимо узнать, когда оно было оформлено в собственность. Если срок оформления составляет меньше 3-х лет желательно избежать покупки такового жилья, так как могут появиться наследники, желающие оспорить право собственности в суде.

Лица, приватизирующие квартиру – при отказе в процедуре приватизации за участником не закрепляется право собственности, а вот право пожизненного пользования квартирой присутствует. Также необходимо узнать роль несовершеннолетних лиц в приватизации жилья.

Как проверить, что по продаваемой квартире отсутствуют задолженности?

Перед покупкой квартиры попросите нынешнего собственника предоставить вам справку из местного отделения ЖЭК. Это позволит узнать, нет ли задолженности по электроэнергии, водоснабжению газу и т.д. Важно, чтобы справка была сделана недавно, так как нужно быть уверенным, что продавцом оплачены все коммунальные услуги за всё время, включая последний месяц. Если этого не сделать, то все долги по купленной квартире выплачивать придется вам.

Покупая жилплощадь в элитном доме, нужно проверить долги за дополнительные, но при этом обязательные платежи для жильцов:

• домофон,
• охрану,
• консьержа,
• камеры наблюдения и т.д.

Бывают ситуации, когда собственник не имеет возможности оплатить все задолженности по квартире. В таком случае вы можете оплатить их сами, потребовав при этом снижения общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Также помните о том, что информация, подтверждающая отсутствие задолженностей, должна быть прописана в договоре купли-продажи.

Информация о продавце

Проверять данные собственника стоит так же внимательно, как и продаваемый им объект недвижимости. Прежде всего, убедитесь в том, что паспорт этого человека не поддельный. С помощью онлайн-сервиса Федеральной Миграционной Службы РФ это можно сделать легко и быстро. Узнать о собственнике более подробную информацию вы можете в местном отделении паспортного стола.

Если от имени продавца действует его представитель — необходимо внимательно осмотреть доверенность. Убедитесь в том, что она оформлена корректно и по всем правилам. Помните, что доверенность обязательно должна быть подтверждена нотариусом. Если это условие не соблюдено, то у представителя собственника не будет права подписывать документы и принимать деньги за продажу объекта недвижимости. Но всё же стоит отметить, что сделка с доверенным лицом всегда несет в себе потенциальные риски.

Похожие записи:

• Как встать на биржу труда и зачем это делать
• Сколько налогов предприниматель платит за сотрудников в 2021 году
• Льготные категории граждан в 2023 году