Два в одном: как правильно объединить две квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Два в одном: как правильно объединить две квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Об объединении квартир закон не говорит ни слова. С точки зрения законодательства объединение жилых помещений в многоквартирном доме — это перепланировка. Ей в Жилищном кодексе РФ посвящена глава №4, в которой подробно расписано, что это такое, при каких условиях она возможна и по каким причинам в ней отказывают.

При каких условиях возможно объединение двух квартир

Ключевыми условиями, при которых принципиально возможно объединения квартир являются следующие условия:

1. Квартиры должны быть смежными.
2. Обе квартиры должны принадлежать владельцу (или владельцам) на праве собственности. Нельзя, например, объединить квартиры, одна из которых принадлежит на праве собственности, а другая предоставлена в пользование по договору социального найма.
3. Обе квартиры должны иметь статус жилых помещений. Если одна из квартир относится к нежилым помещениям, то сначала её надо перевести из нежилого в жилое помещение.
4. Объединение двух квартир в одну не приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению работы инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

Напомним, что объединение квартир в любом случае является перепланировкой. А это означает, что, кроме перечисленных выше условий, должны быть соблюдены требования к перепланировке.

Как правило, требования к перепланировке устанавливаются региональными нормативными правовыми актами. Эти требования включают перечень того, что при перепланировке делать нельзя.

Рассмотрим эти запреты на примере города Москвы. Итак, на территории Москвы при осуществлении перепланировки не допускается, в частности:

• ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
• нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение;
• ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов;
• увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
• перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
• устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
• устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий);
• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой;
• объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями;
• прокладывание транзитных инженерных коммуникаций через смежные помещения при изменении границ помещений;
• устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями с установленными в них газовыми водонагревателями без плотно закрывающейся двери с устройством решетки или зазора между дверью и полом площадью не менее 0,02 кв. м.

Плюсы и минусы объединения квартир

Прежде чем приступить к выполнению согласований необходимо взвесить все за и против. Безусловным аргументом в пользу объединения служит удобство использования будущего единого объекта одним хозяином.

В то же время, если вдруг возникнет желание сдать внаем одну из частей такого объединенного помещения, сделать это будет сложнее, чем если бы квартиры были отдельными.

Кроме того, большим минусом является сложность и затратность как согласований, так и самих работ. Порой их стоимость может стать сопоставимой цене одной квартиры. Поэтому стоит составить подробную смету расходов, прежде чем приступать к реализации идеи.

С другой стороны, материальная выгода от объединения тоже есть, хоть она и невелика. Так, есть ряд коммунальных услуг, которые платятся «с квартиры». К примеру – антенна, домофон. При объединении помещений, платить придется только за одну квартиру, а не за две.

Вертикальное или горизонтальное объединение

Объединение квартир разделяется на два варианта:

• Горизонтальное. Это более стандартный способ, при котором две квартиры, находящиеся на одном и том же этаже и расположенные по соседству друг с другом, объединяются в одну. Обычно используется вариант с прорубанием дверного проема в стене, но также возможно объединение и путем формирования отдельного тамбура (зависит от планировки, расположения жилья и многих других факторов).
• Вертикальное. Такой тип объединения встречается существенно реже и представляет собой объединение двух квартир в одну, но двухуровневую. Данный способ не пользуется особой популярностью по многим причинам, начиная от того, что это непривычно для большинства людей и заканчивая тем, что не во всех многоквартирных домах есть физическая возможность проделать дыру в перекрытиях, не нарушая общей целостности конструкции.

Ограничения, затрагивающие объединение двух квартир в одну

Например, соединение двух квартир не дает право изменять функциональное предназначение помещений. То есть, при «горизонтальном» объединении нельзя из жилой комнаты сделать кухню. Также запрещено размещать на одной оси по вертикали жилые комнаты и кухню или санузел. Исходя из этого, например, бывшая кухня вносится в экспликацию в качестве кабинета, который формально не является жилой комнатой. Исключением служит второй уровень двухэтажной квартиры – согласно СНиПу разрешается размещать санузел второго уровня над кухней нижнего.

Условия перепланировки квартир регулируются действующим законодательством, согласно которому запрещено производить полный демонтаж несущей стены. Это связано с соблюдением безопасности, потому что снос несущих стен может стать причиной аварийной ситуации. Поэтому перед объединением квартир следует учитывать этот нюанс. Доступным вариантом, согласно строительным нормам, является организация проема в несущей стене.

Как сделать двухуровневую квартиру и узаконить перепланировку

Первое, что нужно сделать, до начала оформления документов, проверить, соблюдены ли следующие условия. Перепланировка возможна, если:

• квартиры смежные и находятся в одной вертикали;
• у квартир один собственник.

Важно, прежде чем начинать перепланировку, нужно получить на нее разрешение. Велик риск того, что уже сделанную перепланировку – не узаконят, более того – потребуют вернуть жилищу первоначальный вид, а это уже гораздо сложнее.

Фото Pexels
Если вы решились на перепланировку двух квартир в одну – двухуровневую, то нужно придерживаться следующего плана:

1. Поскольку предполагается затрагивание несущих стен или перекрытий, необходимо провести инженерное обследование. Этим занимаются специалисты проектной организации, которая является автором проекта дома. Если строение старое, и такая организация уже перестала существовать, то необходимо обратиться в Экспертный центр.
2. Следующий шаг — заказ проекта перепланировки. Для этого необходимо обратиться в саморегулируемую организацию, которая начнёт его готовить.
3. Согласование перепланировки производится через МФЦ, для этого в центр подается заявление на перепланировку, документы, подтверждающие право собственности, проект перепланировки квартир, технический паспорт.
4. В случае если квартиры принадлежат вам по договору социального найма, то надо предоставить согласие всех тех, кто проживает в данном помещении. Если квартиры расположены в доме, который признан историческим объектом, то потребуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.
5. Только пройдя все пункты «квеста», можно приступать к реализации своей мечты – заключению договора со строительной организацией.
6. Когда соединение квартир фактически уже произошло, нужно всё измерить заново. Это делает кадастровый инженер, который исследует изменения в квартире и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности произведённых работ. Затем вы подписываете акт комиссии по приёмке в эксплуатацию объекта.

Вопрос 2. Я приобрел две соседние квартиры, имеющие общий тамбур. Могу ли я присоединить его к квартирам: сделать нынешний вход в тамбур входом в объединенную квартиру, а двери из квартиры в тамбур убрать?

На вопрос ответила партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Марина Клепко:

– Закон не разрешает это сделать. Помещения, которые не являются частями квартир и используются для обслуживания более одной квартиры в многоквартирном доме, являются общим имуществом жильцов. В частности, к общему имуществу относятся лестницы, лестничные площадки между квартирами, коридоры, лифты, подвалы, технические этажи и чердаки. Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса, общее имущество дома на праве общей долевой собственности принадлежит всем владельцам квартир. Тамбур также считается общим имуществом, поэтому он является общей долевой собственностью всех владельцев квартир в многоквартирном доме, а не только квартир, прилегающих к этому тамбуру.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса, уменьшить размер общего имущества в многоквартирном доме можно только, согласовав это со всеми владельцами помещений в этом доме. Соответственно, чтобы использовать тамбур в личных целях (то есть присоединить его к объединенной квартире), необходимо получить согласие всех владельцев помещений в доме. Чтобы получить разрешение на временное пользование приквартирного тамбура, достаточно согласия двух третей владельцев. Но если планируется отчуждение тамбура в личную собственность, понадобится согласие 100% владельцев помещений.

Также необходимо проверить, есть ли в тамбуре инженерные коммуникации, с помощью которых обслуживается дом: при наличии таких коммуникаций присоединить тамбур не удастся даже, если на это дали согласие все владельцы квартир.

Получив согласие владельцев, необходимо оформить документы по согласованию переустройства и перепланировки квартиры – присоединения к ней приквартирного тамбура. В Москве для этого необходимо обращаться в Мосжилинспекцию.

Вопрос 3. Я хочу сделать двухуровневую квартиру в типовом многоэтажном доме: оборудовать между квартирами, которые расположены друг над другом, проход через балкон. Но поскольку на балконе есть противопожарная лестница, строить ничего не нужно. Законно ли сделать участок лестницы, расположенной между двумя квартирами, более основательным – например, установить на балконе перила и укрепить его конструкцию? Законно ли отгородить свой участок лестницы либо построить вдобавок к имеющейся лестнице дополнительную?

На вопрос ответил адвокат Александр Карабанов:

– Согласно СНиП 21-07-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», пожарная лестница на балконе предназначена для эвакуации жильцов, если в доме возникнет возгорание. При том, что лоджии и балконы считаются частью квартир, то есть принадлежат их владельцам, по закону пожарные лестницы принадлежат ТСЖ. То есть лестница на Вашем балконе – чужая, и Вы не можете ею распоряжаться. Право на это может дать разрешение компетентных органов и собственников, а такой документ получить не удастся.

Стоит сказать даже больше: поскольку пожарная лестница должна оставаться на виду, балкон не выйдет даже застеклить. За демонтаж пожарной лестницы физическому лицу придется заплатить штраф в размере до 4 тысяч рублей, а юридическому – до 200 тысяч рублей. Кроме уплаты штрафа, придется устранить нарушение, иначе придется заплатить большую сумму.

Пожарная лестница является путем эвакуации жильцов при пожаре, это ее основное предназначение. Отсюда следует, что любые действия, вследствие которых поменяется функционал лестницы и будет ограничен доступ к ней, противозаконны. Но закон не запрещает изменить лестницу – сделать ее более основательной и эстетически привлекательной. Но при этом лестница по-прежнему должна снизу и сверху упираться в люки. Запрещено также отгораживаться от соседей, поскольку в этом случае перегородится эвакуационный проход.

Сделать собственную дополнительную лестницу можно – но необходимо, чтобы конструкция не нарушала все вышеупомянутые условия и не перегораживала пути для эвакуации жильцов при возникновении пожара.

Прежде чем ломать стены, покупателю необходимо получить разрешительную документацию на проведение перепланировки. Последовательность действий выглядит следующим образом.

Заказываем проект объединения квартир

Срок выполнения – от 10 дней до 2 месяцев, в зависимости от площади и сложности

Для создания проекта перепланировки необходимо обратиться в проектную организацию с допусками СРО, подготовив следующие документы:

– Выписка из ЕГРН для подтверждения права собственности на жилье;

– Поэтажный план дома от застройщика, на котором обозначены все несущие и ненесущие конструкции;

– Технический паспорт на обе квартиры. Его необходимо заказать в БТИ.

Согласовываем проект перепланировки

Срок выполнения – 45 дней

Для согласования собственнику квартиры необходимо обратиться в любой МФЦ по месту регистрации или Жилищную инспекцию с выполненным проектом перепланировки в двух экземплярах. А с 2018 года жители столицы могут подать заявление на согласование перепланировки в электронном виде на сайте госуслуг, и там же отслеживать статус его рассмотрения.

Жилинспекция рассматривает заявление в течение 45 дней и затем выдает либо положительное заключение, что означает разрешение на перепланировку, либо мотивированный отказ с разъяснением о необходимой доработки проекта. Далее вы исправляете недочеты и снова подаете пакет документов до получения положительного решения. И только потом – приступаете непосредственно к ремонтным работам. Причем известны случаи, когда собственникам отказывали по 3-4 раза, что затягивало начало ремонта на несколько месяцев. Поэтому очень важно выбрать надежную проектную организацию с большим опытом, чтобы не тратить время на пересмотр проекта.

Проводим ремонт

Срок выполнения – 3-6 месяцев

Не забудьте заключить договор со строительной организацией, которая будет делать вам ремонт. В дальнейшем этот документ пригодится для согласования перепланировки. Кроме того, ваш прораб обязан заполнять журнал ремонтно-строительных работ, который будет выдан в Жилинспекции одновременно с разрешением на проведение перепланировки.

Получаем техническое заключение

Срок выполнения – 10 дней

После того, как проведено объединение квартир, необходимо выполнить сделать новый обмер. Для этого нужно найти кадастрового инженера в компании, предоставляющей подобные услуги. Проще всего заказать документ в той же компании, что и разрабатывала проект перепланировки. Специалист приезжает к вам на объект, готовит техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ, а также проверяет соответствие объекта всем строительным нормативам.

Получаем акт о завершенной перепланировке

Срок выполнения – до 1 месяца

С техническим заключением, копией договора со строительно-подрядной организацией, а также журналом ремонтно-строительных работ вы снова обращаетесь в Жилинспекцию. Орган направляет инспектора приемочной комиссии для проверки соответствия проведенного ремонта согласованному проекту. Если все в порядке, подписывается акт о завершенной перепланировке.

Заказываем новый техпаспорт в БТИ

Срок выполнения – 10 дней

Полученный акт о завершенной перепланировке становится основанием для внесения сведений о квартире в БТИ, которое изготавливает новых техпаспорт. К вам на объект выезжает специалист БТИ, который проведет обмеры объединенной квартиры и выдаст новый технический паспорт.

Регистрируем перепланировку в Росреестре

Срок выполнения – 10-14 дней

Заключительным шагом в объединении квартиры становится внесение изменений в Росреестр. Для этого через любое МФЦ можно предоставить в Управление полученный технический паспорт, а также акт ввода квартиры в эксплуатацию. В течение двух недель вы получаете новую выписку ЕГРП, в которой указана уже общая площадь объекта и его единый адрес.

Эксперты «Метриум» отмечают, что собственник имеет право пропустить последний этап и не объединять две квартиры в одну юридически. То есть по документам владелец будет обладать двумя объектами, объединёнными проемом. Однако это возможно только в ситуации, когда оба входа в квартиры не закладываются и остаются обе кухни. Такое решение актуально, если в перспективе вы планируете продавать объекты по отдельности. Заложить вырубленный в стене дверной проем куда проще, чем заниматься юридическим разделением. Да и найти двух покупателей на квартиры по 50 квадратных метров каждая проще, чем одного на площадь 100 «квадратов».

Что понадобится для объединения двух квартир в одну

Вопрос объединения двух квартир в одну законодательно регулируется ст. 26 Жилищного Кодекса. Норма закона прямо говорит, что для соответствующей перепланировки понадобится разрешение органов власти, занимающихся вопросами жилья и его переустройства.

В случае незаконного переустройства жилой площади к собственнику жилья применяются серьезные штрафы. Нарушение нормативов кодекса требует возвращение внешнего вида жилья, коммуникаций в первоначальный вид. Тратится в этом случае придется дважды. Самовольное переустройство также создает проблемы с оценкой жилья и заключения сделок с ним. Правильный вывод – перепланировка в соответствии с законодательством.

Вся процедура займет 45 дней. При перепланировке государственные органы оценивают план переустройства на соответствие требованиям безопасности и общим правилам общежития в многоквартирных домах.

Объединение квартир на одной площадке

Получить разрешение на объединение соседних квартир на одной площадке проще, чем в иных вариантах. Самый простой случай, когда квартиры разделены стеной из кирпича или пеноблоков. В таких квартирах нагрузка от верхних этажей приходится на поперечную бетонную балку-ригель, укладываемую вверху стены. Ригель трогать нельзя, но можно сделать в стене под ним проем для двери, причем любой ширины.

Если стена полностью несущая, как, например, в панельном доме, ширина проема ограничивается 1,6 м. Конкретный размер и расположение проема укажет организация, которая составляет проект перепланировки. Проектировщики также потребуют усилить проем металлической рамой, параметры которой они же и рассчитают.

Бывает, что проектная организация отказывает в согласовании проема из-за особенностей здания. Отказ последует, если, например, в смежной стене проходят вентканалы, дымоходы, или она обветшала из-за старости.

Проблемы возникают, когда хозяева объединенного жилья меняют назначение помещений. При объединении двух квартир они получают две кухни и два санузла. Если санузлы в большой семье окажутся не лишними, то две кухни — явный перебор. Сделать из кухни жилую комнату закон запрещает. В ней можно организовать лишь кладовку или рабочий кабинет.

Что нужно узнать, прежде чем затевать объединение

Прежде чем объединять квартиры, знакомятся с документацией на них. Выясняют, какие стены несущие, из чего они сделаны. Проверяют, есть ли в стенах укрепляющие ригели, колонны, пилоны, где они расположены.

Не верят планам и экспликациям. Для старых домов они отличаются от того, что есть на самом деле. Несоответствия связаны с тем, что прежние хозяева делали самовольные перепланировки, а эксплуатирующие организации перекладывали трубы и не вносили изменения в планы БТИ.

Состояние стен, полов и потолков квартиры проверяют вместе с инженером-строителем. Однако нет никакой гарантии, что он определит все скрытые изменения. Будьте готовы к тому, что они обнаружатся во время работ, на которые получены разрешения. Тогда работы прекращают. Если следовать утвержденному жилищной инспекцией проекту, инспекторы обвинят вас в том, что вы не поставили их в известность о выявленных несоответствиях. В таких случаях инспекция потребует через суд вернуть конструкции в исходное состояние.

Работы по перепланировке стоят денег — счет пойдет на сотни тысяч рублей. В отдельных случаях расходы сравнимы со стоимостью одной из объединяемых квартир. Прежде чем затевать объединительную перепланировку, трезво оценивают финансовые возможности.

Режим общей долевой собственности в коммунальной квартире

Собственникам комнат в коммунальной квартире необходимо помнить, что распоряжение общедолевым имуществом возможно только при согласии всех собственников, т.е. перепланировка/переустройство коммунальной квартиры возможна без согласия всех собственников только в случае экстренной необходимости для предотвращения повреждения или утраты общего имущества.

В совместной собственности общность имущества проявляется в большей степени, чем в долевой. Объясняется это тем, что отношения между участниками совместной собственности (между супругами, например) носят более доверительный и длительный характер, нежели отношения между участниками иной долевой собственности. Долевая собственность отличается от совместной тем, что при долевой собственности доли каждого из ее участников, как правило, определены заранее, в то время как при совместной собственности доли определяются лишь при разделе или выделении общего имущества, т. е. при прекращении отношений совместной собственности либо для всех, либо для части ее участников. При этом доли, как при долевой, так и при совместной собственности предполагаются равными, если иное не установлено законом или договором.

Рекомендуем прочесть: Расчет лимита для расторжении договора рсо в одностороннем порядке

Сторона-4: Сидорова Светлана Евгеньевна, 06.08.1988 года рождения, паспорт 1234 567890, выдан 30.01.2003 года ОВД Железнодорожного района города Новосибирска, действующая с согласия законного представителя — матери Петровой Натальи Анатольевны, — зарегистрированная по адресу: город Новосибирск, улица Урицкого, дом 123, квартира 123, вместе именуемые «Стороны»,

4. Сторонам настоящего соглашения как собственникам Квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим им помещением, занимаемым под Квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома – общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри Квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статьи 289, 290 Гражданского кодекса РФ).

Проект объединения квартир

В первую очередь делают проект объединения помещений. Это необходимый пункт, так как между квартирами может оказаться не несущая стена. Возможность демонтажа определенных в разных видах домов различна. Если в панельном доме такие стены могут оказаться разгрузочным, то в монолитном возможно наличие колон, которые демонтировать нельзя. Без проекта ни одна официальная перепланировка не будем согласованы. Без согласованные перепланировки квартиру будет очень сложно продать в будущем, под такую квартиру не одобрят ипотечное кредитование и это просто небезопасно для дома в целом.

Это можно сделать в организации у которой есть разрешение на проектирование (СРО). Обращаясь в подобную организацию, стоит проверить что она есть в реестре СРО. Для этого необходимо получить от компании свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. В ней указан номер подготовим компания числится в реестре. Проектная компания согласовывает и выдает техническое заключение по безопасности перепланировки. Это заключение делается совместно с самим проектом по перепланировке.

Объединение квартир: плюсы и минусы

Объединение двух квартир в одну процесс долгий и не дешёвый. Так стоит ли заниматься этим? Важно учесть все достоинства и недостатки этого решения, взвесить их и определиться стоит ли заниматься этим процессом. Для рынка вторичного жилья плюсы более очевидны. Это наиболее комфортный способ увеличение пространства квартиры без переезда в новую квартиру и новый район. Таким образом можно увеличить жилье, при этом не меняю детские сады и школы для детей, работу. Квартиры на вторичном рынке имеют небольшие площади и не самые удобные планировки. Объединение двух квартир в одну может решить обе эти проблемы. Можно получить одну большую квартиру с очень интересной планировкой. Особенно это актуально для объединения двух квартир в одну по вертикали.

К очевидным минусам относится длительный и многосложных процесс согласования перепланировки. Это и большой сбор документов, и хождение по разным структурам, и ожидание. Кроме того, это дополнительные расходы. Помимо этих расходов придётся потратиться на осуществление перепланировки, её техническую часть, то есть снос стен. К менее очевидным минусам относится уменьшение стоимости квадратного метра квартиры. Чем меньше площадь квартиры, тем дороже стоимость квадратного метра в ней. При объединение двух квартир в одну, площадь квартиры увеличивается и, соответственно, стоимость квадратного метра в такой квартире уменьшается. В перспективе продажи такой квартиры необходимо учитывать этот фактор.

Сама же процедура объединения комнат в коммунальной квартире состоит из следующих этапов:

В каком случае коммунальная квартира останется коммунальной квартирой Если в коммунальной квартире отсутствуют жильцы, которым бы могла причитаться никому не принадлежащая комната на основании договора соцнайма, то остальные жильцы будут обладать правом на ее получение на основании договора к\п. Однако это будет возможно лишь при условии, что они проживают в коммуналке постоянно, то есть официально там зарегистрированы. Сторонами договора будут являться жилищный фонд, а также гражданин. Если комната, которая получила статус свободной, будет выкупаться в пределах нормы предоставления, то цена будет льготная. В случае же превышения нормы предоставления будет устанавливаться рыночная цена.

• Как объединить квартиру из комнат

Здесь могут возникнуть определенные сложности. Например, весьма затруднительно будет произвести объединение квартиры в многоквартирном доме в одну, через лестничную площадку, поскольку для этого вам предстоит добиться разрешения на передачу вам части общедомовой собственности.

Похожие записи:

• Образец договора купли-продажи земельного участка
• Что делать, если вам поцарапали машину на парковке
• Как сдать отчетность по сотрудникам за 2022 без нарушений