5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Согласно общепринятой классификации, апартаменты делят на четыре вида:

• апарт-отели. Человек арендует номер, как правило, на небольшой срок. Он может пользоваться предоставленной посудой и гостиничным сервисом;
• доходные дома. Владельцы такой недвижимости сдают номера на длительный срок, могут предоставляться дополнительные услуги, но необязательно;
• кондоминиум. Вид недвижимости, распространенный в США. Эти апартаменты можно выкупить у владельца и жить в них либо сдавать другим людям;
• многофункциональные комплексы. Вариант, максимально близкий к квартире. В апартаментах можно жить постоянно, перепродавать их, сдавать в аренду.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);

• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

Сколько будут стоить апартаменты после изменения их статуса

Специально для «Российской газеты» Павел Логачев, коммерческий директор , рассказал, что ждет рынок и цены на жилье в случае положительного решения относительно смены их статуса и кратко остановился на основных различиях между квартирами и апартаментами:

— Апартаменты имеют формальный статус нежилого помещения, что означает как минимум невозможность прописаться и повышенные налоги, ставка по которым может варьироваться от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта (в случае с квартирами — ставка налога составляет от 0,1% до 0,3%), повышенные коммунальные расходы. Владелец апартаментов должен быть готов к тому, что проект может быть не обеспечен социальной инфраструктурой, поскольку на законодательном уровне для такой недвижимости застройщик не обязан ее строить.

Однако есть приятные нюансы. В апартаментах можно получить временную регистрацию на 5 лет с возможностью продления, правда только в том случае, если дом имеет статус гостиницы. А вот повышенные тарифы на услуги ЖКХ зачастую нивелируются разницей в цене при их покупке. Если сравнивать одинаковые по характеристикам апартамент и квартиру, то первый будет дешевле на 10-15% в новостройке бизнес-класса, разница в цене в классе комфорт достигает 15-20%. Апартаменты можно купить в ипотеку, оформить на них право собственности, заложить, подарить, сдать в аренду.

Интерес к данному формату со стороны покупателя высок — доля апартаментов в структуре спроса достигла 8-10%. Особенное внимание уделяется лотам с отделкой. С 2020 по 2020 год их доля в Москве выросла с 60% до 90%, при этом наиболее активный скачок наблюдался на объектах смешанного типа, где предлагаются как апартаменты с отделкой, так и без нее. В итоге, доля сделок по апартаментам с отделкой по итогам шести месяцев 2020 года составила около 40%.

Скорее всего, полностью апартаменты к жилью не приравнять, потому что цель нового закона — ликвидировать пробел в законодательстве и придать легальный статус нежилым помещениям, построенным за эти годы (за исключением апартаментов гостиничного типа), где по факту проживают люди. Напомню, понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. По своему правовому статусу они находятся в одинаковом статусе с коммерческой недвижимостью, соответственно на них не распространяются нормы жилищного законодательства. Кроме того, собственники не могут пожаловаться на шум от соседей и не застрахованы от появления офиса за стеной.

Даже в случае отрицательного решения по присвоению нового статуса нежилым помещениям в рамках жилого комплекса, максимальными рисками для собственника станут более дорогое обслуживание помещений и повышенные ставки по налогообложению. С одной оговоркой — дом должен быть построен или реконструирован без нарушений действующего законодательства и строительных норм.

Доступен ли налоговый вычет на апартаменты?

Налоговый вычет позволяет покупателям возвращать часть потраченных на покупку средств. Это доступно для тех граждан России, которые имеют официальный доход. Вернуть можно 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимости. Максимальный размер вычета, который можно вернуть по состоянию на 2021 год – 260 тыс рублей.

Право возврата налогового вычета закреплено Налоговым кодексом РФ. Кроме земельных участков, при приобретении или застройке которых новые собственники получают деньги из бюджета, средства возвращают за покупку:

— жилых домов,
— квартир,
— комнат.

Чтобы получить налоговый вычет, собственники недвижимости могут самостоятельно обращаться в отделение ФНС. Предусмотрено и автоматическое оформление вычета. Это возможно, если банк, через который проводились средства при заключении сделки, выступает в качестве налогового агента. В таком случае собственнику объекта в личный кабинет на сайте ФНС приходит заполненное заявление, которое нужно подписать.

Налоговый кодекс РФ не содержит информации о том, что налоговый вычет положен за покупку апартаментов. Собственники нежилых помещений не могут его получить.

Закон не запрещает изменять статус объектов недвижимости. При определенных обстоятельствах апартаменты могут быть переведены в статус жилого помещения. Но даже в таком случае налоговый вычет не положен. Его можно получить только при условии, что объект имел статус жилого на дату приобретения.

Налоговый вычет предполагает возврат не только части средств, потраченных покупателем на приобретение жилья, но и процентов за использование кредитных средств. Такое право возникает, если для покупки объекта использовали ипотечный кредит. Максимальная сумма, которую можно вернуть в счет средств, потраченных на оплату процентов по кредиту — 390 тыс рублей. Но для этого нужно, чтобы кредит был потрачен на покупку земельного участка или объекта недвижимости, который относят к жилым помещениям. Если ипотечный кредит брали для покупки апартаментов, получить налоговый вычет нельзя.

Что такое апартаменты?

Несмотря на большую популярность и активное строительство апартаментов в Российском законодательстве до сих пор нет как такового понятия этого вида недвижимости.

По сути это нежилое помещение, которое может располагаться в комплексах, расположенных на земельных участках, предназначенных для строительства административно-деловых объектов, имеющих рекреационное назначение и т.д.

Такие объекты изначально строятся как нежилые здания, их строительство не имеет четкой привязки к имеющейся инфраструктуре, в отличие от жилых комплексов и кварталов. Апартаменты могут находиться на территории торговых комплексов и даже в административных зданиях.

Если принимать в расчет юридический статус таких помещений, то они не относятся к полноценному жилому помещению. Хотя по факту здесь имеются все необходимые условия: тепло, водоподведение, канализация и прочее.

Размер ставки налога на апартаменты как на имущество

Размер налога на апартаменты зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость это стоимость апартамента приближенная к рыночной (должна быть приближена), определяется в ходе государственной кадастровой оценки. Если кадастровая стоимость не установлена, то применяется инвентаризационная стоимость при исчислении налога на имущества физических лиц.

Владелец апартамента не вправе самостоятельно устанавливать кадастровую стоимость своего имущества, но вправе ее оспорить.

Минимальная ставка налога на апартаменты составляет 0,5 %, но только при одновременном соблюдении нескольких условий:

• апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре;
• Здание не предназначено для открытия офисов или торговых помещений (согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости или документами технического учета);
• кадастровая стоимость не должна быть выше 300 миллионов рублей;

Апартаменты, не соответствующие этим условиям облагаются по ставке 2%.

1.1 Правовой статус

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира – это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир, к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату.

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. Понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. По этой типологии апартамент – это номер площадью не менее 40 кв. м., состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.

Для покупателей, желающих иметь недвижимость в городе Сочи для личного отдыха в курортный сезон или для сдачи квартир данный нюанс не играет большой роли.

1.2 Регистрация

Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении – квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Сочи дает следующие права:

1. Определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.

2. Субсидирование коммунальных платежей.

3. Голосование в ходе выборов.

Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Однако если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.

1.3 Права собственников на общее имущество

Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений.

У владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей не выгодно портить с ними отношения.

1.4 Обращение взыскания на собственников

Когда владелец жилья становится должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке.

Поскольку апартаменты – нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания. Однако, стоит отметить, что покупатель квартиры по ипотеке также может лишиться жилья.

Налог на апартаменты (имущество) физических лиц в 2021 году

I. Как рассчитывается налог на апартамент (имущество) физических лиц? Общая формула расчета налога на имущество физических лиц: [налоговая база] х [налоговая ставка] = [налог на апартаменты]. Размер налоговой базы равен кадастровой стоимости или инвентаризационной стоимости помноженной на коэффициент-дефлятор. Коэффициент-дефлятор и налоговая ставка ежегодно утверждается органами публичной властью.

II. В какой срок необходимо уплатить налога за апартамент? До 1 декабря текущего года необходимо уплатить налог на апартамент за предыдущий налоговый период.

III. Налогоплательщик обязан уплатить налог на апартамент на основании уведомления налоговой, если уведомление не пришло по вине налоговой инспекции, значит нет оснований для уплаты налога? К сожалению, нет. Налоговый кодекс не связывает обязанность уплаты налога с моментом получения уведомлениея об уплате налога. В подобном случае налогоплательщику необходимо обратиться в налоговую инспекцию по местонахождению апартамента, где ему выдадут уведомление, также с информацией о налоговой задолженности можно ознакомиться в личном кабинете на официальном сайте налоговой инспекции. Кроме того, неуплата налога по причине не отправки уведомления налоговой инспекцией повлечет для налогоплательщика негативные последствия в виде административного штрафа

IV. Применяется ли налоговый вычет при исчислении налога на апартамент? Нет, налоговый вычет не применим при исчислении налога на апартамент. А причина тому то, что апартамент не является жилым помещением.

V. Каков порядок расчета льготы при исчислении налога на апартамент в городе Москве? Льгота на апартаменты в городе Москве за 2021 год рассчитывается по формуле: [Л] = [Н] x [К1] x [К2], где Л — сумма льготы, на которую уменьшается исчисленная налогоплательщику сумма налога; Н — сумма налога, исчисленного налогоплательщику в отношении апартамента. Общая формула налога: [налоговая база] х [налоговая ставка] = [налог на апартаменты]; К1 — коэффициент, равный отношению 150 к площади апартамента. Иными словами если общая площадь апартаментов до 150 кв.метров (включительно), то К1 = 1, а если площадь апартаментов больше, то К1 пропорционально увеличивается. Например если площадь апартаментов 300 кв.метров, то К1 = 2. К2 — коэффициент, равный 0,64 применительно к расчету налога за 2021 год. В п. 3.1.3 приведен пример расчета с учетом льготы установленной в г. Москве.

Апартаменты – это что

По большому счету это жилье, но с определенной спецификой. Обычно речь идет о помещениях, находящихся в деловых зданиях или в бывших производственных строениях. Нередко их продают уже отделанными. Отличие от обычной квартиры одно – правовой статус. Поскольку они не входят в жилой фонд, то и прописаться там невозможно. В мировой же практике под термином «апартаменты» понимают квартиры с сервисом гостиничного типа.

Также стоит упомянуть, что в отношении такого вида помещений не действуют стандарты, разработанные для жилья. То есть их можно обустраивать без учета:

• наличия социальной инфраструктуры;
• плотности;
• инсоляции комнат и пр.

Однако продажа такого рода жилья сулит немалую прибыль для застройщика и обеспечивает высокую рентабельность офисных зданий.

Чаще всего апартаменты располагают на последних этажах деловых зданий. Площадь одного помещения может варьироваться от 40 до 300 метров квадратных.

Удобство для проживающих там достаточно очевидны, ведь в одном и том же строении собственник нередко работает. Кроме того, там же обычно есть и:

• спортзалы;
• магазины;
• рестораны;
• паркинги и пр.

Правда, владельцам такого специфического жилья приходится платить заметно больше, чем собственникам обычных квартир и за коммуналку, и за дополнительный сервис. Но в немалой степени это компенсирует более низкая цена при покупке.

Как отмечают эксперты, несмотря на то, что имущественный налог был введен еще в 2014, многие владельцы апартаментов так и не смогли разобраться, сколько именно им придется платить государству.

По большей мере они опасались того, что в отношении их помещений не действует налоговый вычет в 20 метров квадратных. Кроме того, тревогу вселяла также и повышенная ставка фискального сбора.

Тем не менее правоприменительная практика продемонстрировала, что в реальности разница не столь уж и существенная, и составляет всего несколько сотен рублей в пересчете на месяц.

Впрочем, для экспертов рыка недвижимости это сюрпризом не стало, ведь цена апартаментов по кадастру в несколько раз ниже, чем у стандартного жилья.

Снижение цены в данном случае практически нивелирует повышенный налог, чего забывать не следует, если есть сомнения относительно покупки недвижимости.

Особенности начисления налогов

Размер налога на квартиру, находящуюся в собственности гражданина, установлен в 0,1% от ее кадастровой стоимости. Налог за апартаменты составляет 0,5%, если будут соблюдены следующие условия:

• кадастровая стоимость не должна быть выше 300 миллионов рублей;
• если согласно данным Росреестра и прочим документам, подтверждающим право владения недвижимостью, нет прямого указания на принадлежность помещения к категории коммерческих. Здание не предназначено для открытия офисов или торговых помещений;
• апартаменты находятся в жилых зданиях или зданиях, предназначенных для гостиниц.

Если все перечисленные условия соблюдены, то ставка налога не превышает 0,5%. При нарушении хотя бы одного пункта собственнику придется заплатить до 2% от кадастровой стоимости. Если места общего пользования и территория перед домом также считаются частью недвижимости, то налог будет рассчитываться из их общей стоимости.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Налоговая база может быть также рассчитана на основании инвентаризационной цены. Ставка при этом будет устанавливаться при умножении инвентаризационной стоимости на коэффициент-дефлятор, равный 1,425. Действующее соотношение налоговой ставки и инвентаризационной цены на территории РФ:

• 0,1% — при цене менее 300000 рублей;
• 0,1%-0,3% — при цене от 300000 до 500000 рублей;
• 0,3%-2% — если цена превышает 500000 рублей.

Следует иметь в виду! Владельцы подобных помещений лишены права на получение налоговых вычетов.

Прежде чем приобрести такую недвижимость, советуют провести расчет возможных налоговых взносов. По причине того, что апартаменты не причисляют к жилому типу недвижимости, их кадастровая стоимость может существенно отличаться от стоимости квартир в одном и том же районе.

Имущественный налог может быть начислен для собственников российских и зарубежных компаний, являющихся владельцами апартаментов. Вопросы налогообложения при этом зафиксированы в гл. 30 НК РФ. По закону налоговая база для юридических лиц в отношении нежилой недвижимости устанавливается как кадастровая стоимость.

Налог на апартаменты и квартиру — различия

В чем же заключается разница по начислению налогов за квартиру и апартаменты?

Размер налоговой ставки по квартире составляет от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилья, в то время как за апартаменты придется выложить от 0,5% до 2%.

По ставке 0,5% налог на апартаменты будет рассчитан в следующих случаях:

• кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн. рублей;
• если по документам Росреестра имеется подтверждение права собственности на данный объект;
• в документах нет прямого указания на то, что данный объект относится к категории торговых;
• апартаменты находятся в здании, предназначенном для гостиницы.

Если хотя бы по одному из этих пунктов выпадает отрицательный ответ, то за помещение придется платить по ставке 2% от общей кадастровой стоимости объекта.

Налог на апартаменты в Москве – кто платит?

Обязанность уплачивать налог на апартаменты в Москве установлена в Налоговом кодексе РФ. Для частных лиц этот налог называется «Налог на имущество физических лиц», он описан в главе 32 второй части Налогового кодекса РФ.

По правилам этой главы плательщик налога – физическое лицо собственник апартаментов (статья 400). Причем, в тексте кодекса слово «апартаменты» не упоминается.

По общему правилу налог на имущество физических лиц взимается с собственников недвижимости: 1) жилых домов; 2) квартир, комнат; 3) гаражей, машино-мест; 4) единых недвижимых комплексов; 5) объектов незавершенного строительства; 6) иных зданий, строений, сооружений, помещений.

В данном перечне апартаменты — это указанные в пункте 6 «иные помещения». Почему иные? Потому, что по законодательству РФ апартаменты – это нежилые помещения. Виды жилых помещений перечислены в Жилищном кодексе РФ, и апартаменты в нем отсутствуют. Как бы застройщики не маскировали апартаменты под «продажу квартир в элитном жилом комплексе», под «квартира в апарт-отеле в ЦАО г.Москвы» и т.п. маркетинговые описания, апартаменты от этого не становятся полноценными квартирами. Состоятельные покупатели апартаментов в Москве компенсируют основные недостатки апартаментов – невозможность регистрации по месту жительства, отсутствие «привязки» к мед обслуживанию и к образовательным учреждениям.

НАЛОГОВЫЕ СТАВКИ В Г. МОСКВЕ

По гаражам и машино-местам – 0,1%.

По недостроенным частным жилым домам – 0,3%.

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России, уверен в безусловной инвестиционной привлекательности апартаментов — несмотря на все налоговые нюансы. «Апартаменты являются промежуточным продуктом между офисными помещениями и квартирами, и это отражается на доходности от сдачи в аренду таких объектов, — говорит эксперт. — Апартаменты дешевле квартир, но дороже офисов. И ставка доходности для апартаментов имеет также промежуточное значение: для квартир это 4-5 процентов, для офисов — 10-12 процентов, для апартаментов ставка доходности от сдачи в аренду — от 6 до 8 процентов. Как раз эта разница и закрывает во многом вопросы, связанные с налогообложением».

Кроме того, напоминает Мария Литинецкая, в сентябре в Мосгордуму был внесен законопроект, предлагающий снизить налоговую ставку на апартаменты торгово-офисного назначения с двух до 0,5 процента. «Апартаменты сегодня занимают весьма значительную долю на первичном рынке жилья, и власти не могут с этим не считаться, — говорит Литинецкая. — Полагаю, лоббисты поспособствуют принятию данного закона». А значит, шанс платить вполне посильную сумму налогов есть и у тех собственников апартаментов, чья недвижимость имеет торговый или офисный статус.

Покупая апартаменты в Москве либо ином городе, граждан ждёт неприятный сюрприз: так называемый налог на апартаменты, который в несколько раз превышает размер налога на обычную квартиру. Об этом люди часто узнают уже после покупки подобной недвижимости, когда им приходит первая платежка. Разберём, что же это за выплаты и как определить их сумму.

Вопрос налогообложения апартаментов урегулирован Налоговым кодексом. Особенности этого процесса выходят из природы самого объекта. Поэтому остановимся на этом вопросе подробнее.

От чего зависит размер налога на квартиру в 2021 году?

Перед тем как посчитать налог на квартиру, необходимо узнать ее кадастровую стоимость. Если цифра, полученная в кадастровой палате, не устраивает, можно обратиться в суд для перерасчета.

В крупных городах – Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – кадастровую стоимость пересматривают каждые два года, ссылаясь на динамичность рынка недвижимости (в других городах – каждые три года). Она зависит от инфраструктуры района, степени износа дома, количества аналогичных предложений на рынке.

Ставка для расчета налога по кадастровой стоимости:

0,1 % – в отношении большинства объектов, включая жилые дома и их части, квартиры, комнаты, комплексы, гаражи и машино-места, хозяйственные строения площадью до 50 м2;

2 % – для объектов с кадастровой стоимостью более 300 млн рублей;

0,5 % – в отношении остальных объектов.

Налоговые ставки могут быть уменьшены до нуля или увеличены максимум в три раза нормативными правовыми актами в крупных городах. Если местные власти не устанавливают собственных ставок, расчет ведется по максимальному пределу.

В течение последних нескольких лет практиковали также расчет налога на основе инвентаризационной стоимости, если кадастровая не была определена. Суммарная инвентаризационная стоимость умножалась на коэффициент-дефлятор (он изменялся в течение 2015–2019 гг. с 1,147 до 1,518). Для объектов со значением до 300 000 руб. налог составлял 0,1 %, от 300 000 до 500 000 руб. – 0,1–0,3 %, свыше 500 000 руб. – 0,3–2 %. С 2021 г. эти подсчеты уже будут неактуальны.

Похожие записи:

• Возражение на акт налоговой проверки
• Какие меры стимулирования медработников будут действовать в 2023 году
• Какие изменения в оплате ОДН вводятся в РФ с 1 .01. 2023 года?