Как купить квартиру без риэлтора и юриста. Инструкция в 10 шагов

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру без риэлтора и юриста. Инструкция в 10 шагов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.

Советы при поиске и покупке жилья

Несколько опытных советов помогут избежать ошибок при поиске квартиры. Рассмотрим их подробнее:

• Проверенные источники. Использовать для поиска только ту информацию, которой доверяете лично вы. Если есть тень сомнения, лучше сразу отказаться от затеи, искать другой путь покупки.
• Искать координаты застройщика. Просматривать объявления именно от строительных компаний, предлагающих уже достроенную недвижимость. При условии, что вас устраивает именно первичное жилье. Застройщиков найти нетрудно, достаточно ввести соответствующий запрос в поисковик либо, если город небольшой, посмотреть на недавно сданные дома. Обычно на досках у подъездов есть рекламная информация о строительной организации.
• Сузить круг. Удобнее сначала выбрать 10 объявлений, на которые сразу обратили внимание, затем из них методом здравого рассуждения стоит выбрать 3, которые и будут просматриваться. Это поможет за короткое время подобрать подходящий вариант и остановиться на нем для покупки.
• Разговор с владельцем. Общение с хозяином имущества – верный способ снизить различные риски после покупки. Видя человека перед собой, можно понять его намерения, узнать мотивы продажи и т. п. Даже если сделкой занимается риэлтор, стоит добиться встречи с прямым владельцем, пусть и в присутствии специалиста агентства недвижимости.
• Самострахование. Для личного спокойствия можно воспользоваться услугами знакомого нотариуса, юриста либо рекомендованного специалиста. Стоит обратиться в консалтинговую компанию, предлагающую ряд подобных услуг.
• Проверить счета. В каждом городе, квартале, доме – своя система выставления счетов за коммунальные услуги. В одних может быть общий счет, куда внесены дополнительные услуги: освещение подъезда, вывоз ТБО, уборка территории и т. п. В других – водоснабжение, отопление, канализация. В третьих – членские взносы, если дом принадлежит объединению, кооперативу.

Риски при покупке вторичного жилья

Есть несколько опасностей:

• Приобретение по поддельной доверенности. Признак – низкая цена. Обычно так поступают злоумышленники. Они входят в доверие к пожилым, выпивающим, одиноким людям. Далее недвижимость переоформляется на подставных лиц, после чего быстро выставляется на продажу. Документы в такой ситуации не всегда в порядке.
• Приватизация с нарушением закона. У каждого объекта своя история. Проверять недвижимость нужно с момента приватизации. В этом процессе переоформления квартиры должны участвовать те, кто в ней был зарегистрирован. Если приватизация незаконна, сделка последующей купли-продажи признается недействительной. Любой исчезнувший родственник может появиться через некоторое время и заявить о своих правах.
• Продажа без согласования. Сначала необходимо выяснить количество владельцев недвижимости. Если они – супруги (состояли в браке на момент оформления квартиры), нужно согласие на продажу обоих. Сделку нельзя оформить без органов опеки и попечительства, если в квартире зарегистрированы (или являются ее собственниками) несовершеннолетние дети. Каждый владелец должен одобрить продажу объекта.
• Неучтенное наследство. Стоит проверить, как недвижимость досталась последнему владельцу. Если объект перешел по наследству, нужно проконтролировать, не могут ли другие родственники претендовать на имущество. Если права таких лиц нарушатся при сделке, ее признают недействительной.
• Долги. Неуплаченные взносы за капремонт становятся заботой нового владельца квартиры – переходят «по наследству». Проверять задолженности нужно до оформления сделки. К тому же в договоре стоит указать, что долги не переходят новому собственнику.

Продать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора

Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.

Риелторы – это не добрые самаритяне. За их услуги нужно платить, иначе покупка не состоится. Плата индивидуальна, но в среднем 2%-4% от стоимости жилья, когда состоялась купля-продажа. Оценка недвижимости проводится через сервис-агрегатор, чтобы в точности определить, настолько конкурентной будет обозначенная на рынке стоимость.

Купля-продажа через агентство ещё более простая, поскольку на такие организации работает оценщик, который проведет анализ помещения. Также в их штате есть свой юрист, который занимается оформлением сделок. Он поможет правильно оформить документ, а когда найдется покупатель, будет юридически сопровождать сделку.

При продаже недвижимости учитывается, сколько у неё собственников. Если только один владелец, купля-продажа пройдет успешно, даже если заниматься делом самостоятельно. Но если процедура заметно сложнее (несколько собственников, на квартиру ДДУ, она разделено на несколько долей, ещё не выплачена ипотека), лучше воспользоваться услугами профессионалов. Они помогут правильно подготовить документы таким образом, чтобы сделка не нарушала закон. Проигнорировав необходимость профессиональной помощи, есть риск, что останетесь без жилья и денег.

Шаг 1. Предварительное одобрение ипотечного кредита

Если предполагается покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита, то процесс покупки следует начинать именно с решения вопроса о возможности получения этого кредита. Человек, не имеющий в кармане предварительного согласия банка, просто не может адекватно оценивать свои возможности по покупке объекта.

Получение ипотечного кредита не требует столь глубокого изучения предмета, чем, например, юридическая проверка квартиры или заключение договора купли-продажи (о чём будет рассказано ниже).Cегодня сделки с ипотекой, выгодно проводить с привлечением агентства недвижимости, потому что они имеют преференции от банков, то есть клиент, пришедший с риэлтором, получает кредит по более низкой ставке, чем человек «с улицы». Разница в ставках обычно составляет от 0,25% до 1% годовых.

Недостоверные документы

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.

Перечь документов, необходимый для покупки и оформления квартиры в собственность

• Паспорт продавца и покупателя;
• Предварительный договор (не имеет обязательного характера, заключение предусматривают для того, чтобы стороны могли подтвердить серьезность намерений и согласие по всем существенным условия);
• Расписка о принятии части суммы по предварительному договору (обычно покупатель оставляет в качестве залога 50 тысяч продавцу, которые позже будут засчитаны в пользу всей стоимости недвижимости);
• Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность (свидетельство о регистрации права собственности и документ, выступающий основанием ее более раннего приобретения нынешним правообладателем: свидетельство о наследстве, договор дарения, приватизации, ренты, купли-продажи);
• Технический паспорт и план объекта (выдает БТИ);
• Выписка из ЕГРП (подтверждает отсутствие обременений);
• Согласие на продажу квартиры от супруги (если недвижимость находится в общей совместной собственности) или от других сособственников (в случае покупки доли квартиры);
• Согласие на покупку квартиры от супруга (супруги) заемщика (при ипотечных правоотношениях);
• Справка от управляющей компании, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• Выписка из книги домового учета, подтверждающая отсутствие других зарегистрированных на жилплощади лиц;
• Кредитный договор, договор поручительства (в случае оформления покупки в ипотеку);
• Квитанция об уплате государственной пошлины (от 2000 рублей).
• Разрешение от законных представителей или органа социальной защиты (если продавец недвижимости – несовершеннолетний);
• Справка от психо-, наркодиспансера, подтверждающая полную дееспособность продавца (носит рекомендательный характер и не обязательна при фиксации сделки);

Преимущества и недостатки приобретения жилья без помощи агентства

Приобретение квартиры без посредников имеет следующие достоинства:

1. Экономия средств. Так как рынок жилья характеризуется оборотом больших денежных ресурсов, то даже 1% от сделки составит приличную сумму. Так что работать самостоятельно – рентабельное и рациональное решение.
2. Отсутствуют риски заключения соглашения с недобросовестным посредником. Некоторые потребители отказываются сотрудничать с проверенными агентствами недвижимости, так как они оказывают услуги за приличные деньги. Но рядовые маклера не способны гарантировать результат, и вы можете потерять определённую сумму денег, так и не получив подходящий вариант жилья.
3. Возможность получения драгоценного опыта. Есть вероятность, что он будет полезен вам или вашим родственника в дальнейшем.
4. Новые знакомства, которые придадут вам уверенности на рынке недвижимости.
5. Возможность самостоятельно дать оценку потенциальной собственности. На практике определенные ваши требования могут поменяться. Например, если вы решили купить недвижимость не в центре, а в спальном районе, но выберет вариант с большей площадью.

Но есть у самостоятельной покупки жилья свои минусы:

1. Большие временные затраты. Дело в том, что при поиске подходящей квартиры потребуется потратить гораздо больше времени, чем планировалось изначально. Так что придётся к этому заранее подготовиться.
2. Проверенный маклер сможет отыскать жилье, которое будет полностью соответствовать вашим требованиям. Для этого он использует собственные базы данных. Так как обычно у многих потребителей требования к комфорту одинаковые, то у хороших посредников имеются заготовленные объекты.
3. Ответственные агентства недвижимости могут обеспечить гарантию от встреч с мошенниками. Они сами проверяют документацию и дорожат репутацией, так что добросовестно подходят к выполняемой работе.

Предпродажная подготовка квартиры

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.

Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.

Обойтись без риэлтерских услуг и самостоятельно приобрести квартиру под силу обычным людям. Однако сам процесс покупки квартиры затягивается, гражданам приходится тратить больше времени на поиск и осмотр недвижимости.

Кроме этого, требуется знать или изучить хотя бы основы профильного законодательства и выяснить, как проверить квартиру на юридическую чистоту (о том, как осуществить проверку на сайте Росреестра и других ресурсах, читайте здесь).

Сгущают краски относительно самостоятельной покупки жилья, как правило, сами риэлторы.

Перечь документов, необходимый для покупки и оформления квартиры в собственность

• Паспорт продавца и покупателя;
• Предварительный договор (не имеет обязательного характера, заключение предусматривают для того, чтобы стороны могли подтвердить серьезность намерений и согласие по всем существенным условия);
• Расписка о принятии части суммы по предварительному договору (обычно покупатель оставляет в качестве залога 50 тысяч продавцу, которые позже будут засчитаны в пользу всей стоимости недвижимости);
• Правоустанавливающие документы на недвижимую собственность (свидетельство о регистрации права собственности и документ, выступающий основанием ее более раннего приобретения нынешним правообладателем: свидетельство о наследстве, договор дарения, приватизации, ренты, купли-продажи);
• Технический паспорт и план объекта (выдает БТИ);
• Выписка из ЕГРП (подтверждает отсутствие обременений);
• Согласие на продажу квартиры от супруги (если недвижимость находится в общей совместной собственности) или от других сособственников (в случае покупки доли квартиры);
• Согласие на покупку квартиры от супруга (супруги) заемщика (при ипотечных правоотношениях);
• Справка от управляющей компании, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• Выписка из книги домового учета, подтверждающая отсутствие других зарегистрированных на жилплощади лиц;
• Кредитный договор, договор поручительства (в случае оформления покупки в ипотеку);
• Квитанция об уплате государственной пошлины (от 2000 рублей).
• Разрешение от законных представителей или органа социальной защиты (если продавец недвижимости – несовершеннолетний);
• Справка от психо-, наркодиспансера, подтверждающая полную дееспособность продавца (носит рекомендательный характер и не обязательна при фиксации сделки);

На завершающем этапе – переходе прав собственности, сторонам договора купли-продажи (лично или через представителей) необходимо передать перечисленные документы в орган, уполномоченный на проведение государственной регистрации недвижимости (Росреестр, МФЦ). По истечении 7-10 рабочих дней новому собственнику выдадут правоустанавливающий документ.

Задаток перед сделкой: время повторно обдумать решение

Внесение аванса – это не только гарантия для продавца, но и залог взаимной дисциплинированности сторон сделки. Если предварительная договоренность по какой-либо причине будет отменена, эта сумма послужит компенсацией. Передумав приобретать квартиру, несостоявшийся покупатель должен быть готов (согласно действующему законодательству) к тому, что задаток останется у продавца. В случае если собственник жилья решит в итоге продать его третьим лицам или оставить себе, он обязан вернуть аванс в удвоенном размере.

Таков общепринятый порядок, однако, стоит знать, что сделка с авансом имеет свою специфику. Согласно Гражданскому кодексу РФ, соглашение об авансе (это не синоним задатка) не влечет за собой выше указанных обязательств. Более того, оно не действует, если подписано до того, как заключен договор купли-продажи. Важно знать, что полным завершением сделки является ее государственная регистрация. Выплаты аванса не запрещены, но юридическая сила подобных соглашений весьма сомнительна.

Подготовка к сделке: важные нюансы

Перед подписанием договора необходимо предельно внимательно ознакомиться с документами на квартиру и сверить все данные о совладельцах с реальными паспортами собственников. Стоит знать, что каждый из них должен дать согласие на продажу квартиры. Если доля в квартире принадлежит ребенку или лицу недееспособному (с ограниченной дееспособностью), органы опеки должны дать письменное согласие на продажу жилья.

Необходимо убедиться, что сам собственник является дееспособным, в противном случае через суд сделка может быть признана недействительной на основании того, что при подписании договора собственник не отдавал себе отчет в своих действиях. Суд отменит сделку, и квартира вернется прежнему владельцу. А вот деньги вернуть будет сложно, недееспособный просто может заявить, что он их «потерял», и предъявлять к нему какие-либо претензии будет совершенно бессмысленным занятием. В этом случае покупатель останется без квартиры и без денег.

Разместить объявления о продаже квартиры

К этому пункту нужно отнестись внимательно, поскольку грамотный текст и правильные ракурсы в фото могут стать для покупателя решающим моментом для желания посмотреть товар. Продумайте описание, которое максимально подчеркнет достоинства жилья.

1. Разместите объявление на всех общеизвестных ресурсах частных предложений:

• Авито;
• ЦИАН;
• MLSN;
• Яндекс.Недвижимость;
• ЭТАЖИ;
• Из рук в руки;
• Юла.

Рекомендуем приобрести сим-карту с новым номером телефона для объявлений. Так Вы обезопасите себя от мошеннических схем и будите знать, что звонят именно по квартире.

В настоящее время многие пользуются интернет-банкингом и к нему «привязан» номер телефона. Поэтому его не следует указывать в объявлении. Не отвечайте на sms-сообщения по квартире и не переходите по ссылкам. Мошенники часто используют номера телефонов из объявлений для обмана граждан.

1. Окна квартиры или балкон могут быть использованы в качестве рекламы о продаже.

Обычно такой способ оказывается простым, но действенным. Напечатайте слово «Продам» и номер телефона на листах бумаги (крупно, по одной букве на лист) и развесьте в окне. На балкон можно сделать растяжку, заказанную в салоне печати или сделать самим. Это может заинтересовать покупателей, проживающих в этом же районе и желающих перевезти к себе поближе родственников. По статистике 18% покупателей приходят смотреть квартиру по объявлениям расклеенных на окнах.

Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.

Шаг 3. Звонок продавцу

Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов. Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.

1. Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
2. Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
3. Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
4. Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
5. В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
6. Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
7. Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
8. Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.

Похожие записи:

• Новый год, новые законы — 2023
• Ипотека на выкуп доли в квартире
• Как пройти собеседование: секреты успеха?