Ипотека на выкуп доли в квартире
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека на выкуп доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Долевая собственность означает, что у жилья несколько владельцев, и каждый может распоряжаться своей частью имущества по личному усмотрению: дарить и продавать. Закон разрешает брать ипотечный кредит на долю в квартире. Но сделка имеет некоторые нюансы, к тому же банки вправе выдвигать к клиентам дополнительные требования.
Причины отказа в выдаче долевой ипотеки
Заявитель получит отрицательное решение по ссуде в следующих случаях:
- маленький доход;
- плохая кредитная история;
- недвижимость не соответствует требованиям банка;
- возраст заемщика превышает допустимую границу (с учетом срока ссуды);
- нет первоначального взноса;
- гражданин официально не трудоустроен.
Финансовая организация не обязана объяснять причины отказа.
Покупатель вправе привлечь созаемщика, его доходы тоже будут учтены. Недвижимость поделят на части, собственники сами определят величину долей.
Плюсы и минусы оформления долевой ипотеки
Основным преимуществом сделки выступает возможность гражданина приобрести недвижимость, даже если собственные средства отсутствуют. Дополнительно объем задолженности по ипотеке будет значительно меньше, чем при покупке целой квартиры. Единовременная нагрузка на бюджет клиента снизится.
Однако недостатков так же много:
- за пользование денежными средствами взимается переплата;
- выбор недвижимости существенно ограничен;
- чтобы оформить ипотеку на долю в квартире, необходимо получить согласие всех остальных собственников жилья;
- квартира будет находиться в обременении до полного расчета по обязательствам.
Как банки относятся к такому виду ипотеки?
Довольно часто банки отказывают в получении ипотеки на долю в квартире.
Такой объект недвижимости обладает низкой ликвидностью. Даже если банк выставит долю на аукцион, покупатель найдется довольно нескоро или не найдется вовсе, поэтому для банка такой актив не выгоден.
В таких случаях банки чаще всего предлагают один из следующих вариантов:
-
Выдача ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости (например, другой квартиры);
-
Выдача ипотеки под залог всей квартиры, в которой приобретается доля. Для этого необходимо получать согласия на передачу недвижимости в ипотеку от всех собственников.
Можно ли купить долю в квартире в ипотеку у родственников
Теоретически можно, законодательно запреты не обозначены. На практике же финансовые учреждения с особым вниманием рассматривают подобные обращения.
Нередки случаи, когда сделки между родственниками носят недобросовестный характер. Полученные от банка деньги направляются на погашение иных обязательств, возможно возникновение конфликтной ситуации между людьми, ипотека перестаёт выплачиваться.
Чаще всего банковская организация отказывает в выдаче займа в следующих случаях:
- Проведение сделки планируется между лицами, состоящими в ближайшем родстве (родители, дети, бабушки/дедушки, братья/сёстры). Банк подозревает фиктивность операции и попытку получить наличные деньги для каких-либо нужд покупателя.
- Сделку намереваются совершить бывшие супруги. Муж с женой не являются родственниками, но банк тщательно анализирует период времени после развода и наличие/отсутствие новых браков.
В наши дни создались условия для появления тенденции, когда финансовые организации могут работать с долями жилья. Для заемщиков это хорошо, плюс невысокие проценты, срок длительный, лояльные условия. Однако неполное имущество и приобретение его имеют много тонкостей, которые нужно соблюсти. Поэтому в банковской системе мало финансовых организаций, желающих этим заниматься.
Большая вероятность, что банк предоставит вам помощь в покупке последней доли. Но если есть желание купить собственный уголок, то тут гораздо вероятнее вариант с потребительским кредитом. В конце концов, можно занять деньги.
Есть некоторые хитрости, к которым прибегают люди, желающие купить долю. Например, это договор дарения доли, но и тут есть свои сложности. Если человек посторонний, то официально продать ему отдельную часть жилья не выйдет, ведь совладельцы имеют преимущество при выкупе. И тут возникает вопрос, захотят ли они написать отказ от своего права.
Почему банки неохотно оформляют такие кредиты
Получение ипотеки на долю в квартире — непростой процесс.
Ипотечные займы выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Если вы не выплатили кредит, банк в судебном порядке заберет у вас жилье и выставит его на торги.
С точки зрения кредитора, жилая недвижимость — актив с низкой ликвидностью. Возвращение своих денег займет длительное время, известны случаи, когда выставленные на торги жилплощади не продавались несколько лет.
Продажа части в квартире (1 или даже 2 комнат) — ещё более тяжелый процесс. Финансовые организации рассматривают часть жилья в качестве актива с нулевой ликвидностью.
Если заемщик окажется неплатежеспособным, банк, скорее всего, потеряет часть денег. Для любой финансовой организации предоставление подобного займа — это большой риск. Поэтому кредитные организации с неохотой кредитуют на покупку части жилплощади.
Но имеется одно исключение — выкуп последней части.
Пример:
Вам с сестрой досталось жилье по наследству в равных частях. Вы решаете выкупить сестринскую половину. В таком случае ипотечный заем оформляется на стандартных условиях, потому что в качестве залога выступает вся недвижимость целиком.
Особенности военной ипотеки у родственников
Несмотря на жесткие правила оформления ипотеки для военнослужащих, выбор собственника жилья, которое будет финансироваться государством, оценивается банком, а не государственным органом.
ФГКУ «Росвоенипотека» дает четкие разъяснения по этому вопросу. По сути, государство выплачивает средства на выкуп жилья для военнослужащего по целевому назначению на специальный банковский счет и у него нет рисков, что офицер использует бюджетные средства на другие цели.
Предлагаем ознакомиться: Договор дарения квартиры не зарегистрирован
При одобрении финансирования военной ипотеки государственные чиновники будут проверять документы, в которых зафиксировано, что помещение соответствует строительным, противопожарным, техническим и санитарным нормам, описанным в Жилищным Кодексе РФ (ст.15 ч.2).
Получение военной ипотеки с участием родственника вполне возможно. При этом проверка продавца и его родственные связи с военнослужащим – заемщиком полностью в компетенции банка. Если банк будет считать, что сделка с родственниками направлена не на реальный выкуп жилья, а на получение денег внутри семьи на долгий срок, то возможен отказ.
В случае конфликта с семьей, внутри которой продавалось имущество, и потери жилья, ФГКУ «Росвоенипотека» не будет принимать никаких претензий от офицера.
Выгоды ипотеки при покупке доли
Прежде чем оформлять ипотечный кредит, стоит проанализировать выгодность сделки. Приобретение жилища, в котором заемщик не имеет долю, довольно выгодная покупка. Но если покупатель берет ипотеку для приобретения одной части недвижимости, то на практике такой вариант не выгоден. Лучше купить целую квартиру в ипотеку, чем ее часть. Во втором случае, плательщик потеряет значительную сумму денег, если учитывать проценты по использованию кредитных средств, и срок выплаты кредита.
Но если гражданину необходима лишь доля недвижимости, то заемщику стоит поискать другие пути финансирования. Ведь если у него возникнут трудности с выплатами, банку придется изъять залог, которым и является купленное жилье. Приобретенная доля квартиры не стоит таких рисков, если у человека нет другой недвижимости.
Кредит может оформляться на невыделенную или на выделенную в натуре комнату в коммунальном жилье. Банки разрешают ипотеку и на выкуп последней доли.
Дополнительные особенности и нюансы
Некоторые продавцы предлагают покупателям отразить в договоре купли-продажи заниженную стоимость доли – ведь при стоимости объекта больше 1 млн рублей продавцам необходимо погасить налог на прибыль в размере 13 %. Однако идти на этот шаг не рекомендуется. Следует иметь при себе документы, устанавливающие передачу денежных средств продавцу: в случае аннулирования сделки покупатель вернуть всю сумму переданных средств не сможет.
При просмотре комнаты в коммуналке следует пообщаться с проживающими по соседству лицами без продавца, что особенно актуально, если стоимость существенно занижена. В этом случае есть возможность узнать от соседей, почему комната продается по такой цене, в чем заключаются ее недостатки.
Близкие и взаимозависимые родственники
Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.
- Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
- Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.
Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.
Можно ли взять долю квартиры в ипотеку?
Ответить на этот вопрос однозначно – не просто. С одной стороны, законодательством РФ предусмотрена данная процедура, то есть выделение кредитных средств на покупку лишь части жилья – операция вполне легальная. На практике же возможность получения такой ипотеки во многом зависит от конкретных обстоятельств.
Можно выделить три основных типа ситуация:
- Заемщик хочет при помощи ипотеки произвести выкуп последней из не принадлежащих ему долей в квартире, после чего жилье полностью перейдет в его собственность;
- Заявитель желает прибавить к своей доле еще одну, но жилье не перейдет полностью в его владение;
- Заемщик намерен при помощи ипотеки выкупить 1/2 (или любую другую часть) доли в квартире, к которой до этого не имел отношения.
Разумеется, банк на каждый из этих вариантов отреагирует по-разному. Расширить имеющуюся площадь за счет покупки доли, в принципе, можно, однако придется выплачивать достаточно высокую ставку, поскольку ликвидность двух долей далеко не дотягивает до ликвидности целой квартиры.
Получив одобрение банка, следует подписать договор о получении займа. После этого с продавцом доли заключается соглашение о купле-продаже. Именно он является основанием для перечисления денежных средств на счет продавца. Новый владелец обращается в Росреестр для регистрации своих прав, при этом купленная часть помещения остается в залоге у банка до момента погашения долговых обязательств.
Новый владелец получает свидетельство о праве собственности с ограничением на принятие некоторых концептуальных решений. Он не сможет продать или подарить комнату до полного погашения ипотеки. Регистрация себя и членов своей семьи разрешена, а вот прописать чужих людей на данную территорию не удастся.
Алгоритм оформления приобретенной комнаты в ипотеку достаточно прост и не требует особых пояснений, так как сама процедура производится по стандартному аналогу.
Распределение долей в ипотечной квартире между созаёмщиками
Ипотечное имущество делится между заемщиками пропорционально размерам взносов, если иное не установлено соглашением. Это значит, что если одни созаемщик внес больше денежных средств в счет погашения долга, чем второй, ему полагается доля, размер которой превышает часть другого участника сделки.
Нюанс. Созаемщики самостоятельно определяют, каким образом будет делиться недвижимость, исходя из любых принципов по договоренности. Главное, чтобы основание распределения было отражено в ипотечном договоре.
Для банка не имеет значения, в каких пропорциях созаемщики вносят ежемесячный платеж, для него важно своевременное поступление денежных средств. А созаемщики сами определяют, какую часть взноса погашает каждый из них, либо устанавливают очередность выплат. Для исключения любых разногласий, подобную договоренность желательно удостоверить дополнительным соглашением.
Однако при распределении платежей важно учитывать, что если один созаемщик перестанет исполнять свои обязательства по договору, второму придется взять их на себя, так как перед банком они несут одинаковую ответственность. В этом случае возможно изменение распределения размеров долей.