Вид разрешенного использования земельного участка
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Вид разрешенного использования земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.
ВРИ для ведения бизнеса: как определить, какой нужен
Разобравшись с вариантами территорий, которые относятся к категории «Для иных видов жилой застройки», рационально изучить участки, положенные для формирования различных бизнес-структур.
Для частного бизнеса применяют ВРИ: точки общепита, магазины, гостиницы, автомобильные СТО. Если нужно построить торговую точку, тогда ее площадь не должна превышать 5000 квадратных метров. При этом сооружение допустимо для реализации товаров разного назначения и его перепрофилирования при необходимости (смена деятельности, перепродажа, аренда).
Когда вместе с магазином застройщик планирует возвести кафе или столовую рядом, то он должен обратиться с заявлением соответствующей формы в комиссию по землепользованию, чтобы последняя добавила условно-разрешенное ВРИ «Общественное питание».
При сооружении гостиниц делают запрос на один из подходящих видов разрешенного строительства: отели, пансионаты, другие места, которые предназначены для обеспечения комфортных условий пребывания посетителям.
Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Они оформляются в виде документа, который содержит градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Для начала нужно уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте, советуют эксперты Росреестра. В соответствии с законодательством при наличии утвержденных ПЗЗ правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земельного участка из тех, которые предусмотрены градостроительным регламентом.
Затем собственнику необходимо подать в любой удобный офис МФЦ заявление о выбранном виде разрешенного использования земельного участка из тех видов, которые установлены ПЗЗ. Форма такого заявления утверждена приложением № 2 к приказу Росреестра.
Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Изменение вида разрешенного использования земельного участка может повлечь изменение его кадастровой стоимости и величины земельного налога, уточнили в ведомстве.
Определение понятия «сооружение»
Юридическая энциклопедия определяет понятие термина «сооружение» как объект недвижимого имущества: группа в классификации основных средств, представляющих собой инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения общих функций процесса производства (скважины, дороги, мосты и т.п.)
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций:
- транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.);
- передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.);
- гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.);
- хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.);
- стволы шахт;
- нефтяные скважины и т.д. («Положение о порядке экономического стимулирования мобилизационной подготовки экономики» (утв. Минэкономразвития РФ N ГГ-181, Минфином РФ N 13-6-5/9564, МНС РФ N БГ-18-01/3 02.12.2002).
В «ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийский классификатор основных фондов» (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст) (ред. от 08.05.2018) названы следующие примеры сооружений:
- различного рода емкости для хранения различного рода веществ, установленные на фундаменты или иным способом прочно связанные с землей. Фундаменты под ними входят в состав данных сооружений;
- магистрали, улицы, автомобильные, железные дороги;
- взлетно-посадочные полосы аэродромов;
- мосты, эстакады, тоннели;
- водные магистрали, плотины и другие гидротехнические сооружения;
- магистральные трубопроводы, линии связи и электропередачи;
- местные трубопроводы, шахты и сооружения для отдыха, развлечений и проведения досуга;
- исторические памятники, которые невозможно определить как жилые или нежилые здания;
- волнорезы, дамбы, насыпи для борьбы с наводнениями и т.д., предназначенные для увеличения количества и улучшения качества земель, расположенных в непосредственной близи от этих сооружений (примыкающих к ним);
- сооружения, необходимые для разведения аквакультур, такие как рыбоводческие хозяйства, садки для выращивания моллюсков и т.п.
- нефтяная скважина (включает вышку и обсадные трубы);
- плотина (включает тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.);
- эстакада (включает фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения);
- мост (включает пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил));
- автомобильная дорога в установленных границах включает земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие относящиеся к дороге сооружения — ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м.
- спортивные сооружения разного рода аттракционы;
- сооружения спортивных и детских площадок;
- специализированные транспортные сооружения — фуникулеры, горно-лыжные подъемники, канатные дороги и аналогичные, предназначенные для перемещения людей и грузов на небольшие расстояния.
Какие есть ВРИ в России
Перечень ВРИ утвержден приложением к приказу Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540. Всего классификатор ВРИ насчитывает 13 крупных групп, которые делятся на подгруппы:
- 0 – сельскохозяйственное использование. Сюда входят поля, сады, фермы, пасеки, рыбные угодья, хранилища, элеваторы, питомники, гаражи, ремонтные станции, водонапорные башни и пр.
- 0 – жилая застройка. Многоквартирные и частные дома, приусадебные участки, кемпинги, трейлер-парки, гаражи и подземные парковки, обслуживающие постройки
- 0 – объекты общественного пользования. Коммунальные службы, соцобслуживание, общежития, ателье, прачечные, парикмахерские, поликлиники, школы и университеты, музеи, парки, храмы, госорганы, приюты для животных и пр.
- 0 – предпринимательство. Объекты делового управления, ТЦ и ТРЦ, рынки, магазины, кафе, гостиницы, кинотеатры, аквапарки, букмекерские конторы, автозаправки, автосервисы и пр.
- 0 – отдых (рекреация). Дворцы спорта, стадионы, бассейны, детские лагеря, гостиницы, причалы, места для охоты и рыбалки, поля для гольфа и конных прогулок и пр.
- 0 – производственная деятельность. Недропользование, легкая и тяжелая промышленность, производство автомобилей, производство лекарств, продуктов нефтехимии, стройматериалов, ГЭС, электростанции, атомные станции, телевышки и вышки сотовой связи, склады и пр.
- 0 – транспорт. Железные и автомобильные дороги, вокзалы, станции, стоянки, аэропорты, порты и причалы, трубопроводный транспорт, метро и пр.
- 0 – оборона и безопасность. Обеспечение ВС РФ и внутреннего правопорядка, тюрьмы, пограничные объекты и пр.
- 0 – охрана и изучение природы. Заповедники, заказники, природные лечебные ресурсы, санатории, профилактории, лечебницы, объекты культурного наследия
- 0 – использование лесов. Лесные склады, лесопилки, охрана лесов, сушилки и склады для растений
- 0 – водные объекты. Гидротехнические сооружения, спецпользование водными объектами
- 0 – земли общего пользования. Автодороги, трамвайные пути, стоянки, кладбища, элементы озеленения, свалки, участки запаса и пр.
- 0 – земли общего назначения. Огородничество и садоводство
С помощью кадастровой карты и отчета на базе выписки из ЕГРН вы сможете заранее узнать ВРИ участка и понять, подходит ли он для ваших целей. Если нет, его можно изменить. Но важно учитывать, что оба эти ресурса показывают только основной ВРИ, а кроме него существуют еще условно разрешенные и вспомогательные.
- Основные – главные способы использования участка, которые вы применяете по умолчанию. Как правило, таких ВРИ 2-3 у каждого участка.
- Условно разрешенные – это те, которые допускаются градостроительным регламентом зоны, на которой расположен участок. Чтобы сменить основной ВРИ на условный, нужно пройти особую процедуру и получить разрешение.
- Вспомогательные – это те, которые дополняют основные и разрешенные. Как правило, их используют для строительства объектов, предназначенных для обслуживания основного и разрешенного ВРИ.
Меняем ВРИ на основной
Поменять текущий вид на один из списка основных проще всего. Для начала соберите следующие документы:
- Паспорт заявителя;
- Выписка из ИСО градостроительной деятельности. Она пригодится для подтверждения того факта, что ВРИ, на который вы хотите сменить текущий, является основным. Ее можно запросить через МФЦ, комитет архитектуры, местную администрацию, департамент градостроительства и пр. Возьмите с собой выписку из реестра и удостоверение личности;
- Кадастровый паспорт земельного участка. Его можно запросить уже в ходе получения услуги;
- Выписка из ЕГРН или другой документ, подтверждающий ваше право собственности на участок;
- Письменное согласие других собственников земли и доверенность от их имени, которая предварительно проверена и заверена нотариусом;
- Заявление на смену текущего ВРИ. Его можно заполнить на месте или заранее.
Что означает вид разрешённого использования земельного участка
Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).
В соответствии с п.2 ст.7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
На какой земле можно строить, категории и виды разрешённого использования
Земельный участок может относиться к землям населенных пунктов, к землям сельскохозяйственного назначения, к землям особо охраняемых территорий, к землям промышленного назначения, к землям лесного фонда, к землям водного фонда и др. Частным лицам для коттеджного строительства выделяются земли, относящиеся к первым двум категориям. В редких случаях может быть разрешено строительство на участках земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий.
Земли населенных пунктов (поселений)
Землями населенных пунктов (земли поселений) называются земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов. В соответствии с п. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ. Существуют предписания градостроительного регламента, исходя из которых разные участки земли, находящиеся в одном и том же населенном пункте, могут иметь различные предназначения, предположим, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Таким образом, можно построить дом на земле, которая предназначена как под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Разница будет заключаться лишь в том, что прописку в доме, находящемся на участке, выделенном под ЛПХ, придется доказывать через суд. Если же прописка для вас не принципиальна, то эти два варианта больше ничем не отличаются.
Земли сельхозназначения
Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения. Помимо этого можно перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, которая не имеет такой ценности по законодательству, например, категория земель населенных пунктов. Данные действия можно совершить, если нужно заняться расширением права владельца на застройку.
В случае таких изменений необходимо внести земельный участок в черту поселения, то есть, по сути, изменить черту поселения. Помимо этого придется возмещать потери сельхозпроизводства государству. Такие действия могут оказаться экономически невыгодными. В данной ситуации можно не менять категорию земли, а изменить только целевое назначение, допустим, определить его для ведения дачного хозяйства, либо садоводства.
Садоводство и огородничество
В этом виде разрешенного использования нет различий, связанных с категорией земель, но зато есть различие, связанное с тем, для садоводства или для огородничества предоставлен земельный участок.
Садовый земельный участок предназначен для отдыха граждан и выращивания для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. То есть, построить на таком земельном участке жилой дом и хозяйственные постройки можно так же, как и на участке, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство, или на приусадебном участке.
На огородном участке строить любые капитальные объекты будь то дом, гараж, баня или сарай нельзя. Единственное допустимое исключение – это хозяйственные постройки, не являющиеся объектами недвижимости, но только те, которые предназначены для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
Огородный земельный участок может использоваться только для отдыха граждан или выращивания или для собственных нужд сельскохозяйственных культур.
Что значит для иных видов жилой застройки
Таким образом, федеральное законодательство разделяет понятия «зоны застройки индивидуальными жилыми домами» и «зоны жилой застройки иных видов». Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 1 сентября г. Также Классификатором предусмотрено, что в перечень видов разрешенного использования земельных участков входят земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства с размещением на нем индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей , а также земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства с размещением на них жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры.
Разработанный Минэкономразвития Классификатор разрешённых видов деятельности на земельных участках позволил упорядочить сложившееся положение с видами их использования. Виды разрешённого использования ВРИ земельных участков и возможность строительства тех или иных объектов на них теперь будут определяться только в соответствии с Классификатором, и в государственный кадастр недвижимости виды использования земельных участков, не предусмотренные Классификатором, вноситься не будут.
Земля для обслуживания жилого дома что это
Для ее застройки необходимо сначала провести перевод земель в другую категорию иначе будет нарушение закона и нецелевое использование земельного участка со всеми вытекающими последствиями… Для строительства индивидуального жилого дома, постоянного проживания и регистрации в нем законодателем предусмотрены участки, расположенные на землях населенных пунктов под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и личное подсобное хозяйство (ЛПХ). На такой земле вы можете не только построить жилой дом, но и вести подсобное хозяйство: выращивать овощи на приусадебном земельном участке (огороде), посадить сад, построить подсобные строения (бани, сараи, теплицы, загоны для скота), разводить домашний скот для личного потребления. Строительство производится только после получения специального разрешения.
Это могут быть земли как в городах, поселках, других населенных пунктах, так и за их пределами (в зависимости от целевого назначения). Законом не обусловлена необходимость получения земельного участка именно по месту жительства.
Придомовая территория — это земельный участок, который граничит со зданием и используется владельцем здания для удовлетворения своих нужд.
В законодательстве РФ нет точного определения придомовой территории частного дома. Обычно под ней понимается часть земли около двора владельца дома, необходимая ему для обслуживания своего участка.
В основном владельцы частных домов полностью огораживают свой участок забором. Ошибочно полагать, что у территории за забором нет хозяина. Эта земля принадлежит муниципалитету. Для того, чтобы получить права использовать эту землю в своих интересах либо распоряжаться ею, собственник частного дома должен обосновать свой сервитут.
Все правовые моменты регулируются Конституцией РФ, Гражданским Кодексом, Земельным Кодексом, Законом «О государственном кадастре недвижимости», кадастровыми и техническими документами на землю.
Изменение разрешенного использования земель населенных пунктов
Категория земли населенных пунктов и виды разрешенного использования таких участков устанавливаются в ходе специальной процедуры. К подобным землям нельзя отнести отдельные строения (даже жилые дома) или объекты различных предприятий, пока они расположены на территории, относящейся к другой категории. Сначала ее нужно изменить. Изменению же подвергается и вид разрешенного использования. Процедура предполагает:
- сбор документации (кадастровый паспорт, результаты межевания, правоустанавливающие и прочие бумаги);
- проведение экологической экспертизы (если необходимо), установление границ надела, согласование с владельцами соседних участков;
- подача обращения в уполномоченные органы власти, получение градостроительного плана, ПЗЗ и других документов;
- обращение за регистрацией изменений в Росреестр и иные согласования.
Чтобы не пришлось проходить длительную и запутанную процедуру смены ВРИ или категории, необходимо заранее узнать:
- к какой территориальной зоне относится земельный участок;
- какой вид разрешенного использования здесь установлен;
- можно ли возводить здесь строительные объекты (без ограничений, либо с таковыми);
- кто и каким образом вправе использовать данные земли и т.д.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка наиболее часто требуется в следующих случаях:
— строительство или реконструкция на земельном участке объекта недвижимого имущества с другим функциональным назначением, нежели предусмотрено в виде разрешенного использования;
— изменение функционального назначения уже существующего объекта недвижимости;
— уточнение вида разрешенного использования неправильно внесенного или в связи с приведением в соответствие с новым Классификатором ВРИ.
Общий порядок изменения ВРИ земельного участка выглядит следующим образом (рис. 1).