Как делятся места общего пользования в коммунальной квартире?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как делятся места общего пользования в коммунальной квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
Могут ли быть объединены две или более комнат в коммунальной квартире в одну?
Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно.
Границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка комнат невозможны без присоединения к ним части общего имущества в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие всех собственников комнат данной квартиры.
Кроме доли непосредственно в коммунальной квартире собственнику комнаты также принадлежит доля в общем имуществе самого многоквартирного дома, в котором находится коммунальная квартира. Эта доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Важно! Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире и общее имущество в многоквартирном доме, где расположена коммунальная квартира, нового собственника комнаты равна доле в праве общей собственности предшествующего собственника комнаты.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
У соседей, проживающих в квартире, одинаковые права пользования общей площадью. Никто из них не может ограничить доступ к этим помещениям или вовсе преградить от пользования. Стороны могут не только пользоваться помещениями, но и располагать там свою мебель, технику и прочие предметы с учётом того, что это не будет ущемлять интересы других жильцов. Загромождение общей территории запрещено.
Продать помещения, находящиеся в общем пользовании тоже нельзя. Даже если речь идёт о приватизированной комнате или комнатах, владелец имеет права на их реализацию, но вместе с ними он продаёт и своё право на пользование общим имуществом, которое, как говорилось ранее, в натуре выделить нельзя. Если возникают какие-либо конфликты, решить их можно через суд.
Права и обязанности жильцов коммуналок
Определенного свода правил для жильцов коммунальных квартир законодатель не предусматривает.
Все права и обязанности граждан, разделяющих коммуналку, буквально разбросаны по разным законодательным актам. Обобщив информацию из таковых, можно выделить базовый перечень правил, прав и обязанностей для всех «коммунальных жильцов»:
- Распоряжение жильем:
- собственник комнат (ы) в коммуналке имеет право сдавать свое жилье в найм и регистрировать в ней граждан;
- наниматель комнат(ы) в коммуналке имеет право только сдавать свое жилья в поднайм или предоставлять его другим лицам безвозмездно с согласия наймодателя.
- Гости:
- жилец любого вида (и наниматель, и собственник) имеет полное право приглашать гостей;
- приглашенные гости имеют полное право пользоваться общими участками в коммуналке;
- гости при этом не должны нарушать права остальных живущий в квартире и законодательство РФ.
- Места общего пользования:
- ими признаются: коридор, санузел, прихожая и кухня;
- занимать такие места своими вещами имеют право все жильцы, но только соразмерно своей доли;
- при использовании данный мест жильцы не имеют права захламлять их или по-другому загромождать;
- места общего пользования не являются долевыми и не могут быть проданы отдельным жильцом;
- обслуживание и ремонт осуществляется каждым жильцом исходя из размерности его доли.
Могут ли быть объединены две или более комнат в коммунальной квартире в одну?
Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение. Границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменения не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. В случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка комнат невозможны без присоединения к ним части общего имущества в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие всех собственников комнат данной квартиры.
ОБЫЧНО НЕЗАКОННО: квартира в квартире
На практике те, кто модернизирует коммуналки, косметическим ремонтом на своей территории не ограничиваются. Они пытаются организовать полноценную квартиру — то есть, выгородить кухню, сделать собственный санузел, установить на своей территории душевую кабину, а лучше — ванну. По словам питерских риелторов, сегодня большинство покупателей комнат в коммуналках ищут варианты, которые позволяют такого рода модернизацию.
Важно: Подавляющее большинство «квартир в квартирах» незаконны, а легализовать их, как правило, невозможно. Для проведения перепланировки комнаты в коммунальной квартире нужно получить нотариально заверенное согласие всех собственников. Это один из самых сложных моментов, о который могут разбиться ваши мечты о «квартире в квартире». Ведь в коммуналке может быть множество собственников, имеющих свой взгляд на перспективы модернизации.
При этом интересы нанимателей неприватизированных площадей и мест общего пользования представляют муниципальные чиновники. Они призваны следить,чтобы права жильцов не нарушались. Поэтому им всегда легче запретить, чем разрешить — от греха подальше.
Как рассчитать общую площадь в коммунальной квартире?
Каждый человек имеет право на защиту своих интересов в сфере жизни и деятельности (Конституция РФ). При невозможности решения проблемы мирным путем единственным вариантом устранения проблемы является подача иска в суд. Именно с коммунальными квартирами связано понятие негаторного иска.
Важно
Он имеет место при нарушении прав жильцов на места общего пользования. При вынесении судебного приговора контролировать исполнение обязательств по нему будут приставы. Что касается тишины, то здесь следует обращаться в правоохранительные органы.
Желательно отправлять обращение в письменной форме. В компетенцию данных органов относятся и вопросы, связанные с курением в местах общего пользования, хранением токсических веществ, порче имущества и т.д. При незаконной перепланировке, угрожающей целостности конструкции дома, жильцы могут обратиться в БТИ.
Как продать комнату в коммуналке, нужно ли уведомлять соседей
При продаже комнат в коммунальной квартире нужно помнить о положениях и рекомендациях ст.250 ГК РФ. Здесь указывается, что соседи по коммуналке будут обладать преимущественным правом покупки.
Таким образом, если собственник решает продать свою долю в коммуналке, он обязан уведомить об этом своих соседей, которые в любой момент могут воспользоваться своими преимущественными правами. Причем сделать это нужно в письменной форме.
Если соседи не хотят выкупать долю, они должны написать письменный отказ. В случае, когда письменного отказа нет, лучше направить на их имена письменные извещения о продаже. Так собственник сможет в случае возникновения проблем доказать, что все соседи были оповещены о продаже комнаты.
Права на освободившуюся комнату
Если одна из комнат освобождается, она может быть передана по наследству или в дар наследникам собственника. Если же речь идет о комнате, находящейся в собственности муниципалитета, то освободившееся помещение может быть передано на основании договора социального найма определенным категориям граждан:
- пользователи, стоящие на учете по получению собственного жилья. Именно им дают комнаты в коммуналках;
- малоимущие граждане и прочие льготные категории населения;
- пользователи, переселение которых происходит в рамках программы расселения аварийных зданий;
- граждане, выразившие желание выкупить комнату у муниципалитета.
Правило преимущественной покупки
Когда собственник решает продать комнату в коммунальной квартире, он должен предложить ее покупку остальным хозяевам комнат в квартире в первую очередь. Такое правило определяется положениями ГК РФ и называется правилом преимущественной покупки. Этот принцип должен безусловно соблюдаться лицом, отчуждающим недвижимое имущество в коммунальной квартире, если он намерен отчуждать имущество по договору купли – продажи, также правило применимо к договору мены. А вот на договор дарения оно не распространяется.
Гражданский кодекс устанавливает обязанность собственника предложить покупку имущества другим собственникам в «коммуналке» по такой цене и в том порядке, которые установлены для продажи иным лицам (см. ст. 250). Однако, в случае продажи комнаты с публичных торгов, такая обязанность отсутствует.
Закон устанавливает обязанность продавца уведомить всех собственников комнат квартиры о намерении продать квартиру, сделать это нужно письменно и с указанием точной цены и условий продажи. Если в течение 30 дней от предупрежденных граждан не поступит предложения о покупке недвижимости, собственник может продать ее иным лицам и такая следка не будет нарушать закон. Если лицо, отчуждающее комнату, не соблюдает правила, установленные ГК РФ и минуя этап предупреждения по правилу преимущественной покупки передает комнату третьим лицам, собственники коммунальной квартиры на законных основаниях могут обратиться в суд за восстановлением своего нарушенного права преимущественной покупки.
Появление неожиданного собственника
Когда мы покупали самую первую комнату в этой квартире, сосед рассказывал нам, что бабушка оставила завещание в его пользу. Тогда мы подумали, что это удобно — мы знаем будущего собственника и его намерения. У мужчины была сестра, внучка бабушки, и мы поняли, что благодаря завещанию никто больше претендовать на комнату не сможет.
Но спустя полгода после смерти собственницы последней комнаты, в июне 2020 года, мы узнали, что все не так просто. Выяснилось это так: в нашем доме меняли УК. Я по поручению новой УК собирала подписи собственников в пользу этого решения. На нашу квартиру мне выдали три комплекта документов, чтобы получить подписи: один был мой, второй — соседа, а третий — на незнакомое женское имя. Муж спросил у соседа, кто это. Оказалось, что еще жива мать — то есть дочь нашей умершей собственницы. И она тоже наследница части доли несмотря на завещание.
Дело в том, что если у умершего человека есть нетрудоспособные близкие родственники, то они получают половину от того, что им досталось бы по закону, если бы не было завещания. Дочь умершей собственницы уже вышла на пенсию, поэтому считалась нетрудоспособной, а значит, после смерти матери ей полагалась обязательная доля в наследстве несмотря на завещание. Для нас это стало неожиданностью
Однако сосед уверил нас, что договорится с матерью, и нас этот вопрос не коснется. В любом случае ей принадлежало бы не больше 4 м² в квартире. Это незначительная доля. Если бы женщина отказалась ее продавать, она все равно бы не смогла ей пользоваться. Но все-таки нам было бы спокойнее, если бы квартира целиком стала нашей.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Как оплачиваются услуги ЖКХ?
Порядок оплаты коммунальных услуг зависит от наличия общеквартирного и индивидуальных приборов учета. Обычно на каждую комнату отдельно ставятся только счетчики электроэнергии. В этом случае каждая семья платит за свой объем потребления, а показания общеквартирного прибора учета делятся на количество комнат.
Если по другим видам коммунальных услуг счетчиков нет, то размер платы рассчитывается исходя из нормативов потребления (по площади занимаемой комнаты или по числу зарегистрированных лиц).
Если совладельцам недвижимого объекта удалось договориться между собой, то они могут решить вопрос мирно, не обращаясь в суд. Для этого им необходимо обратиться в управляющую компанию, обслуживающую дом, с просьбой о разделе ЛС. С собой им необходимо иметь следующий пакет документации:
На основании этих документов УК примет решение о формировании разных счетов, и каждому собственнику будет приходить отдельная квитанция об оплате ЖКУ в соответствии с его долей.
Не обязательно размер индивидуальной оплаты коммунальных услуг должен быть пропорционален доле жилплощади. Совладельцы могут договориться между собой об ином распределении
. В таком случае им необходимо указать это в заявлении для управляющей компании.