Налог при продаже унаследованной квартиры менее 3 лет в собственности в 2024 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог при продаже унаследованной квартиры менее 3 лет в собственности в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если всё-таки решено продать наследственное жильё раньше трёх лет владения, то необходимо предоставить декларацию в налоговую инспекцию. Сегодня это можно сделать дистанционно. Для этого доступны два сервиса — сайт налоговой службы и портал Госуслуг. Сама процедура заполнения заявления достаточно простая — нужно только следовать системным подсказкам.

Как получить право на наследство

За свидетельство о праве на наследство необходимо заплатить государственную пошлину. Она составляет 0,3% от стоимости унаследованной недвижимости, но не более 100 000 рублей для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер наследодателя. Все остальные платят 0,6%, но не более 1 млн рублей.

Пошлина рассчитывается и оплачивается после проведения оценки. Соответствующую услугу оказывают бюро технической инвентаризации или специализированные компании — независимые оценщики.

После обращения к нотариусу с заявлением о наследстве и пакетом документов, проведения оценки квартиры или другой недвижимости и уплаты пошлины через полгода после смерти наследодателя его наследник получает свидетельство о наследстве.

Если есть достоверные данные о том, что, кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иные наследники, имеющие право на наследство или его часть, отсутствуют, свидетельство может быть выдано до истечения данного срока (п. п. 1, 2 ст. 1163 ГК РФ).

Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство

После регистрации права собственности можно проводить с недвижимостью любые сделки, в том числе продать. «Сделка по продаже унаследованного имущества проходит по стандартной процедуре: стороны заключают предварительный договор с авансовым платежом, затем собирают документы и обращаются в Росреестр или отделение МФЦ», — отметила Тарасова.

Для сделки потребуются:

• паспорта всех участников сделки;
• договор купли-продажи;
• разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников);
• справка о зарегистрированных в квартире лицах;
• правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство).

Особенности оформления наследства

Чтобы без проблем продать квартиру после вступления в наследство, сначала надо правильно ее принять. А именно – успеть заявить о своем праве на имущество, собрать все документы и не наделать в них ошибок.

Есть строгие правила принятия наследства. Если их нарушить, продажа жилья обернется головной болью. В некоторых случаях вы вообще останетесь без квартиры.

В этом деле важны сроки: с даты смерти владельца жилья у вас есть 6 месяцев, чтобы заявить о статусе наследника. Если этого не сделать, то квартира достанется наследникам следующей очереди. И тогда придется обращаться в суд, а он не всегда идет навстречу. Судья ждет доказательств, почему вы не спохватились раньше, то есть нужно указывать уважительные причины. Например, вы лежали в больнице с серьезным диагнозом, были в другой стране, местах лишения свободы или же не получали сообщений о смерти наследодателя. Все это считается уважительными причинами.

Впрочем, если другие наследники напишут согласие об отказе от квартиры в вашу пользу, то дело решится без суда.

Правило 6 месяцев со дня смерти покойного не действует, если его наследник – еще нерожденный ребенок. Малыш вступает в наследство в течение полугода после того, как появился на свет.

Как рассчитывается срок владения унаследованной квартирой?

В некоторых случаях совершенно не ясно, с какого момента считать срок владения при продаже квартиры, полученной по наследству. Например, такой вопрос возникает, если умер муж и часть жилья досталось в наследство жене. Как считать срок в этом случае: с момента смерти супруга или со дня покупки квартиры?

На этот счет в законодательстве все расставлено по полочкам. Можно выделить три основные ситуации с наследуемой квартирой:

1. Когда наследодатель умер. В этом случае наследник, желающий продать жилье, отсчитывает время со дня смерти наследодателя. Например, если сын захочет продать квартиру своего покойного отца, то без уплаты налога он может это сделать через 3 года после скорбной даты.
2. Когда наследодатель исчез. Если человек пропал без вести, и его не могут найти, то его квартира достается наследникам. Однако прежде факт пропажи должен признал суд. Тот день, когда судья вынесет вердикт, и становится точкой отсчета срока владения недвижимостью.
3. Когда умер один из супругов, чья квартира в общей собственности. Здесь дата смерти не играет роли. Срок владения считают с момента, когда недвижимость была оформлена в собственность. Например, квартиру супруги покупали в 2015 году, а муж умер в 2022 году. Жена может тут же ее продать без налогов, потому что срок владения уже больше минимума.

Как снизить размер выплат?

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

📌 Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

❗️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы.

Можно ли продать долю в квартире, доставшуюся по наследству в 2023 году?

Нередко квартира после смерти наследодателя передается не одному человеку, а нескольким. Согласно ст. 1164 ГК РФ, в сложившейся ситуации квартира поступает в общую долевую собственность двух и более граждан. Ч. 2 ст. 1164 ГК РФ указывает, что в 2023 году раздел долевой квартиры производится по общим правилам, но с учетом некоторых особенностей. Долевая собственность подразумевает следующую ситуацию: наследуемая квартира условно делится на несколько частей, каждая из которых находится в собственности отдельного человека.

В таком случае каждый из участников может полноправно распоряжаться, пользоваться и владеть только своей частью, что отражено в ст. 246 ГК РФ. Таким образом, собственник может продавать, дарить, отдавать в залог свою часть имущества беспрепятственно. Однако, данные возможности он получает только с момента регистрации права собственности, то есть через полгода со дня смерти наследодателя.

Ч. 1 ст. 246 ГК РФ указывает, что собственник доли в квартире может продавать свое имущество только по соглашению с иными участниками. Таким образом, при проведении продажи доли в квартире полученной по наследству необходимо получить согласие остальных собственников.

Срок продажи квартиры после вступления в наследство

Продолжительность принятия наследства отражается в ст. 1154 ГК РФ и составляет в 2023 году 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Таким образом, наследник, получивший квартиру по наследству, может продать недвижимость в любой момент после регистрации прав собственности, то есть через полгода после открытия наследства. При этом, не имеет значения, инициируется процедура по завещанию или закону.

Налогообложение, это явление, которое ставится в зависимость от сроков продажи квартиры и строго регламентируется налоговым законодательством. П. 1 ч.3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает минимальный допустимый срок нахождения квартиры в собственности гражданина, по истечении которого человек освобождается от уплаты налога при продаже.

Так, если недвижимость зарегистрирована на собственнике три года и более, при заключении договора купли-продажи НДФЛ не уплачивается, а значит и декларация в налоговую не подается. Когда срок составляет менее 3 лет, продавец обязуется подать налоговую декларацию в ФНС, уплатить 13% от вырученной суммы денег.

Как платить за несовершеннолетнего?

Если квартира или же доля в ней были в собственности несовершеннолетнего, то и он будет платить налог, как все. И льгот в связи с возрастом для него действующим законодательством не предусмотрено.

Но сам ребенок или подросток, конечно, не будет ни подавать декларацию, ни платить пришедшую в уведомлении налоговую сумму, ни нести ответственность, если всего вышеперечисленного не будет сделано в срок. Это прерогатива его родителя, опекуна, попечителя или любого другого законного представителя. На плечи данных товарищей ложится бремя расчета НДФЛ, оформления соответствующей отчетности, предъявления ее в инспекцию и перечисления налога.

Заполняется декларация от имени ребенка, а подписывается его законным представителем.

На бланке вручную придется заполнить титульный лист раздела «Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации подтверждаю», с указанием специального кода «02», ФИО представителя и данных документа, подтверждающего полномочия.

Если декларационное заполнение происходит в программе, то в разделе «Достоверность информации» необходимо будет поставить флажок в поле «Представителем ФЛ», а также заполнить строки ФИО и «Документ».

Приложение к декларации

Список документов, подаваемых в ИФНС:

1. Заполненную декларацию;
2. Документы на квартиру. Если декларант применяет фиксированный вычет, то представляется договор купли-продажи и финансовый документ о полученном доходе (расписка, выписка по банковскому счету и пр.). Однако платежный документ не всегда составляется сторонами сделки, а заменяется надписью продавца о получении денег, сделанной или по тексту договора или в акте приема-передачи жилья. В этом случае достаточно представить договор и акт приема-передачи.
3. Если расходы учитываются, то в состав приложения еще входят документы о денежных расходах на приобретение квартиры в собственность продавца.
4. Паспорт декларанта;
5. Реестр документов.

Никаких заявлений и уведомлений (как, например, при получении вычета при покупке жилья) сдавать в ИФНС не нужно. Как и документы, подтверждающие статус собственника до сделки. То есть было ли наследование по закону или по завещанию, на налог с продажи это не влияет.

Приложения предоставляются в копиях, которые заверяет своей подписью сам декларант. Работник инспекции может потребовать представить оригиналы для подтверждения достоверности копий.

Когда отчетность отправляется по почте, то копии договоров и документов оплаты заверяются нотариально .

Как платить за несовершеннолетнего

Если наследственная квартира/доля в ней значилась за ребенком, то он будет налогоплательщиком на общих основаниях. Никаких скидок на возраст нет.

Но сам подросток вплоть до 18 лет ничего не должен делать:

• ни подавать декларацию;
• ни уплачивать причитающуюся сумму;
• и даже не нести ответственность, в случае неподачи/несвоевременной подачи отчетных документов.

Этой работой занимается родитель, опекун, попечитель. Он рассчитает сумму НДФЛ, оформляет и сдает отчетность, перечисляет средства в бюджет.

Декларация заполняется от лица ребенка, а подписывается именем законного представителя.

Какие налоги нужно уплатить при продаже дома

При получении жилья, доставшегося по наследству, никакие подоходные налоги взиманию не подлежат, за исключением ситуации, когда наследуемое имущество продаётся ранее 3-х лет с момента его получения. Только в этом случае наследники должны уплатить НДФЛ в размере 13% со стоимости проданного жилья.

Не облагается НДФЛ полученная в дар недвижимость, если одаряемый и даритель члены семьи и (или) близкие родственники. Во всех остальных случаях, получив в дар недвижимость, нужно уплатить налог с её стоимости. Размер налоговой базы (стоимости с которой нужно исчислить налог) определяется в договоре либо в соответствии с кадастровой стоимостью недвижимости, которую можно узнать в кадастровом паспорте, либо на сайте Росреестра.

Продажа квартиры после вступления в наследство

Чтобы распоряжаться вновь полученным имуществом, необходимо иметь свидетельство о праве собственности. Без него нотариус не вправе заключить сделку и внести данные о ней в реестр. Поэтому зная о «свалившемся на голову» богатстве в виде дома или квартиры, обратитесь за получением свидетельства в Росреестр.

Вам нужно будет предоставить документы:

1. Написанное на месте заявление;
2. Паспорт наследника;
3. Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
4. Плюс нужно заплатить пошлину в размере 2000р и подтвердить это квитанцией.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

• договор купли-продажи квартиры;
• паспорта лиц, участвующих в сделке;
• свидетельство о праве на наследство;
• документы из Росреестра:
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
• кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
• справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Заключение. И еще кое-что, о чем следует знать…

Налог, который ранее нужно было платить при оформлении наследства, давно отменен, поэтому если посредники, через которых вы действуете, оформив доверенность, рассказывают вам о необходимости внесения какой-либо суммы, есть все основания заподозрить их в мошенничестве. Кроме государственных пошлин и некоторых услуг нотариуса, на этом этапе ничего оплачивать не надо. О налоге речь идет только при сделках с имуществом, однако в этом вопросе посредники, как правило, совершенно не нужны.

Перед тем, как продавать унаследованную квартиру до того, как истечет трехлетний срок собственности, стоит заранее просчитать налоговые платежи с вычетами. Не исключено, что выгоднее будет сдавать жилье и продать его позже, когда уже налоги не грозят.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ, налог на наследство не платится вне зависимости от того, что вы унаследовали — имущество или деньги. Исключение составляет лишь наследование авторского права, когда правопреемник получает вознаграждение за работы наследодателя.

Статус наследодателя не имеет значения, так что кто бы вам ни оставил наследство — родственник, друг или совершенно незнакомый человек — правила единые для всех.

Пример:Дядя оставил племяннику в наследство квартиру. То, что дядя и племянник не являются близкими родственниками, не имеет никакого значения — согласно п. 18 ст. 217 НК доход в натуральной форме, полученный в порядке наследования, не подлежит налогообложению. Это значит, что племяннице не нужно декларировать полученный доход и платить налог на наследство.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с 14 статьей Семейного кодекса Российской Федерации и п. 18.1 ст. 217 НК РФ. (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Но если не близкими родственниками, соответственно, необходимо заплатить налоги. В договоре дарения не стоит искусственно занижать стоимость жилья. Налоговый инспектор обратит на это внимание и заставит вас заплатить налог от кадастровой стоимость жилья. Если же у вас есть основания для того, чтобы снизить стоимость недвижимости, дайте веские аргументы в пользу такого расхождения с кадастром.

Пример 1: Дядя подарил племяннику квартиру. Так как дядя и племянник не являются близкими родственниками, племяннику придется заплатить налоги. Кадастровая стоимость жилья составляет 3 500 000 рублей, соответственно, налоги составят 3 500 000 * 13% = 455 000 рублей.

Пример 2: Бабушка подарила внуку квартиру. Внук не должен платить налог на дарение, так как бабушка и внук — ближайшие родственники.

Если продать квартиру после определенного срока владения, то нет необходимости платить налог и подавать декларацию.

Минимальный срок владения для продажи квартиры, которую получили в подарок — 3 года.

Пример: В апреле 2020 года вы получили в подарок от родителей квартиру. Если продадите ее после апреля 2023 года, то налог не заплатите. С момента владения квартирой пройдет 3 года.

Срок владения имуществом, полученным в наследство, начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления собственности на наследника согласно ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/ф8357.

Пример: Внук получил квартиру в наследство от деда, умершего в январе 2017 года. В марте 2018 года внук оформляет право собственности. В апреле 2020 он продает квартиру. Внуку не нужно платить налог с продажи, так как срок владения квартирой начался с января 2017 (с момента смерти наследодателя) и превысил 3 года.

Если квартира приобретена в браке и получена по наследству от умершего супруга. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента первоначального оформления недвижимости в собственность на основании письма Минфина РФ от 30 мая 2016 № 03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N 03-04-05/9-326.

Пример: В 2015 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на жену. После смерти жены в 2019 году муж вступил в наследство. В 2020 году он продал квартиру. Платить налог с продажи собственности не нужно, так как срок владения недвижимостью начался с 2015 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была оформлена на жену, она куплена в браке и считается общей собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.

Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого. В этом случае срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на первую долю, таким образом по факту происходит увеличение доли в той собственности, на которое уже есть право (основание — письмо Минфина РФ от 24 октября 2013 № 03-04-05/45015).

Пример: В 2015 году дочь и мать приватизировали квартиру и оформили ее в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2019 году мать умирает, и дочь получает в наследство ее долю. В 2020 году он продает квартиру и ей не нужно платить налог с продажи, так как он владеет жильем больше 3 лет — с 2015 года. Владение недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности, а не с момента получения наследства.

Вы подаете декларацию 3-НДФЛ, если продаете квартиру до истечения минимального срока владения. Сумма налога зависит от размера вычета. Бывает так, что вы не платите налог, но подаете в налоговую инспекцию «нулевую» декларацию.

Есть несколько видов вычетов для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры:

1. С подтверждением фактических расходов на покупку. Но когда вы получаете квартиру в подарок или в наследство, соответственно, расходы по данной недвижимости у вас нулевые. Поэтому этим видом вычета до продажи квартиры в 2019 году воспользоваться было нельзя.

2. Без подтверждения расходов. Этот вид вычета касается как раз тех, кто получил квартиру в подарок или в наследство, так как никаких расходов нет. Вы получите вычет — 1 млн. рублей, таким видом вычета можно воспользоваться 1 раз в год на 1 объект недвижимости. С 01.01.2016 года вступил в силу закон — № 325-ФЗ от 29.09.2019, благодаря которому вы не уменьшите налог, если занизите стоимость продажи квартиры. Теперь при продаже смотрите на кадастровую стоимость объекта на 1 января того года, когда продаете недвижимость. Если доход от продажи ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости, то налог платится с большей суммы.

Пример: В 2019 году вы продали подаренную квартиру за 2,5 млн. рублей. На 1 января 2019 года кадастровая стоимость квартиры — 4 млн. рублей. Кадастровая стоимость (4 млн. рублей х 0,7=2,8 млн. рублей) выше дохода от продажи (2,5 млн. рублей), значит в целях налогообложения в расчет берется кадастровая стоимость. Так как расходов на покупку не было, вы применили вычет — 1 млн. рублей, и заплатили 13 % налога с 1,8 млн. рублей (2,8 млн. рублей-1млн.рублей) — 234 000 рублей.

3. Если несколько долей в подаренной или унаследованной квартире. Будет выгоднее, если собственники продадут свои доли как самостоятельные объекты купли-продажи.В этом случае имущественный налоговый вычет предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн рублей.

Пример: Два брата владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности по 1/2 каждому. Квартира была продана по двум раздельным договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей (в сумме 3 млн рублей за квартиру).

Рассчитаем размер налога для каждого из собственников:13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 1 000 000 (сумма вычета)) = 65 000 рублей. Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если бы они продали квартиру по одному договору, то налог бы составил: 13% х (1 500 000 (сумма дохода) — 500 000 (сумма вычета)) = 130 000 рублей, так как налоговый вычет 1 млн рублей будет распределяться в размере ½ каждому.

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Похожие записи:

• Новые правила прохождения техосмотра для легковых автомобилей в 2023 году
• ИП или ООО: что лучше выбрать в 2022 году
• Льготы ликвидаторам и гражданам, пострадавшим от аварии на Чернобыльской АЭС