Могут ли собственники отказаться от договора управления «просто так»

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли собственники отказаться от договора управления «просто так»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Как правило, УК предлагает жильцам свою форму договора управления МКД. Этот договор может не соответствовать законодательству либо содержать заведомо невыгодные для жильцов условия. В таком случае собственники помещений вправе обратиться к УК со своими предложениями по корректировке договора.

Стороны договора управления МКД

Субъекты договора управления МКД довольно специфичны.

На одной стороне всегда находится управляющая организация (далее — УК), которая должна обладать специальной лицензией на управление МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). УК выбирается жителями дома на общем собрании либо путем проведения открытого конкурса (подробнее об этом — ниже). Управлять домом может только одна УК (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

На другой стороне договора в качестве заказчиков услуги по управлению могут находиться:

• Собственники квартир или иных помещений в МКД. Договор на управление заключается с каждым собственником, самостоятельно исполняющим обязанности по договору, не отвечая по обязательствам других. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
• Застройщик, только что сдавший в эксплуатацию новый дом.
• Органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Если договор управления заключен по итогам открытого конкурса

Жилищный кодекс выделяет особый субъект договора управления — управляющую организацию, выбранную по конкурсу органом местного самоуправления (п. 4 ст. 161, п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Особенность в том, что собственники помещений ограничены в праве расторжения договора, даже если выбрали иной способ управления. Повторим, по общему правилу п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления может быть изменен в любое время (а договор управления в этом случае считается расторгнутым). В случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять решение об изменении способа управления в любое время (до истечения срока действия договора), но договор управления может быть расторгнут собственниками помещений в одностороннем порядке только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Получается своеобразная санкция за нерасторопность и нерадивость хозяев — это с одной стороны.

С другой стороны, выбранная по конкурсу управляющая организация также оказывается в нестабильном положении, поскольку не имеет преимущества продления договора в случае отсутствия заявления о расторжении договора. Такой вывод следует из п. 6 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса , созывает собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления домом (если собственники не приняли такое решение ранее). Естественно, всегда есть шанс, что выбранная по конкурсу организация вполне устроит собственников и они предпочтут ее в качестве способа управления на новый период.

Этот срок может варьироваться от года до трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
3. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 октября 2009 года по делу N А11-10021/2008.
4. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 апреля 2009 года по делу N А12-10555/2008.
5. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 января 2012 года по делу N А40-2603/11-136-15.
6. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу N А05-14180/2010.
7. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 июля 2011 года по делу N А65-32220/2009.
8. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31 мая 2011 года по делу N А57-10897/2010.
9. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа, от 21 октября 2009 года по делу N А65-4601/2009.
10. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июля 2011 года по делу N А05-14180/2010.
11. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 июня 2011 года по делу N А54-4550/2010-С16.
12. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2011 года N ВАС-12301/11.
13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 июля 2010 года N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.
14. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2010 года N ВАС-15819/10.
15. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 апреля 2010 года по делу N А40-16297/09-6-189.
16. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 апреля 2010 года по делу N А12-15747/2009.
17. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 февраля 2010 года по делу N А12-14498/2009.
18. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2011 года N Ф09-11413/10-С5.
19. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 2002 года N 115-О.
20. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 ноября 2010 года N Ф03-7834/2010 по делу N А16-460/2010.
21. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 ноября 2006 года по делу N А23-781/06Г-8-101.
22. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 апреля 2004 года N КГ-А40/2936-04.
23. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 февраля 2004 года N КГ-А40/11276-03.
24. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 декабря 2006 года N Ф04-8517/2006(29600-А70-38) по делу N А70-5029/32-2006.
25. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 сентября 2001 года N А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2.
26. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15 сентября 2006 года по делу N А29-12281/2005-2э.
27. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2009 года по делу N А63-2036/2008-С3-16.

Может ли УК расторгнуть договор в одностороннем порядке

При заключении соглашения с какой-либо из управляющих компаний люди, имеющие жилые помещения на праве собственности, считают, что при оплате ими денежных средств все пункты соглашения будут исполняться беспрекословно. При этом собственники зачастую отказываются помнить о законных правах и интересах управляющей компании.

По итогам подсчета имеющихся на настоящее время сведений, работники таких компаний не получают заработную плату. Она заменяется вознаграждением, которое, в свою очередь, не достигает прожиточного минимума, так как жильцы не вносят в срок деньги по оплате коммунальных услуг и обслуживания. По этой причине управляющая компания сталкивается с трудностями.

УК приходится регулировать сложные отношения с большинством подрядчиков и предприятий или же вообще прекратить сотрудничество с жильцами.

На данный момент увеличивается число рассматриваемых дел в суде по отказу УК от обслуживания жилых помещений. Некоторые разбирательства не рассматриваются судом вообще, а некоторые впоследствии становятся предметом обжалования.

В связи с возрастанием ситуаций отказа управляющей компании от исполнения соглашения и собственники жилых помещений, и компании понимают, как защищать свои права. УК при этом при невыполнении другой стороны действий по договору видят смысл отказаться от сотрудничества.

Устанавливаются причины, по которым такие фирмы могут отказаться от соглашения, двумя нормативными актами Российской Федерации. К таким относится, прежде всего, Жилищный Кодекс. Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ является отсылочной нормой, которая гласит, что для изучения оснований по отказу следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ.

ГК РФ раскрывает более подробно необходимую информацию в статье 450. Данная статья утверждает, что разорвать отношения можно лишь по соглашению между сторонами. Однако для этого правила установлены исключения.

К таким можно отнести ситуации, в которых жильцы или УК не исполняют обязательства по договору, из-за чего другая сторона получает убытки. В другом случае управляющая компания может изменить соглашение по своему волеизъявлению при существенном изменении соглашения, которое не совпадает с заключенными условиями.

Хоть эти положения описаны достаточно размыто и не дают конкретики, можно сделать вывод о том, что Гражданский Кодекс гарантирует управляющей компании право на расторжение договора по своему волеизъявлению при существенных условиях.

Помимо этого, вышеуказанная статья 162 ЖК РФ дает ознакомиться с частью 8.2, которая гласит, что отказ от соглашения возможен в том случае, если одна сторона разъяснит это другой и получит ее согласие. Для таких действий нужно провести собрание, на котором собственники выскажут свое одобрение.

Как взыскать ущерб с управляющей компании?

По его замыслу прокурорский надзор сформулирован как институт контроля за деятельностью государственного аппарата. С этого времени прокуратура России ведет свое летоисчисление. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Согласно части 2 статьи Жилищного кодекса РФ изменение и или расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Из смысла норм гражданского законодательства, предусматривающего односторонний отказ от исполнения договора следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги.

Управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхого жилья

Отопительный сезон стартовал в 61 субъекте Российской Федерации. Тем не менее из многих регионов страны приходят тревожные сводки о том, что управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхих домов.

Специалисты прогнозируют, что эта тенденция будет нарастать, и причиной тому — низкие тарифы: за деньги, которые собирают с жильцов, невозможно содержать дома так, как того требует законодательство.

Что же делать жильцам брошенных на произвол судьбы домов? В этом разбирались собкоры «РГ».

Жителей пятиэтажки по адресу Загородное шоссе, 38 в Любани Ленобласти бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор. Это обычная пятиэтажная хрущевка на четыре подъезда в состоянии изрядной запущенности.

• — Подвал затоплен, оттуда летят комары, по стенам ползет грибок, чердак загажен голубями, канализационные люки во дворе проваливаются, территория вокруг дома в плачевном состоянии, — перечисляет жительница дома Раиса Бахтерева.
• Жителей пятиэтажки в Любани бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор
• Нельзя сказать, что управляющая компания вовсе игнорировала проблемы дома, но все делала спустя рукава и как-то не до конца, говорят местные жители.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией в суде?

Если собственники жилья в многоквартирном доме желают инициировать процесс досрочного расторжения представленного договора, то им требуется направиться в судебную инстанцию с исковым заявлением. Дела о расторжении договоров обозначенного типа рассматриваются в районном судебном учреждении. Аннулировать контракт до того как его срок подойдет к концу другим способом — невозможно.

Если после собрания жильцы многоквартирного дома решили направиться в судебную инстанцию, то им необходимо осуществить следующие действия:

• Для начала им требуется собрать документы, которые смогут доказать, что управляющая компания нарушала условия заключенного между ними договора;
• После им необходимо правильно составить коллективное исковое заявление;
• Следующим шагом является уплата государственной пошлины;
• В завершении собранный пакет документов и правильно оформленный иск направляется в суд по месту регистрации организации, с которой они желают расторгнуть договор.

Чтобы доказать, что управляющая компания не справляется с возложенными на нее обязанностями и произвести расторжение, необходимо подготовить материалы, которые могут подтвердить данный факт. К примеру, если согласно условиям ранее заключенного соглашения управляющая компания должна была осуществить ремонт в подъезде многоквартирного дома, и были собраны у собственников недвижимого имущества денежные средства за это, однако в оговоренный срок никакие работы не были произведены. В представленном случае жильцы имеют полное право направиться в судебное учреждение с исковым заявлением, в котором указать о желании инициировать процедуру досрочного расторжения договора.

Помимо иска требуется собрать документы, которые доказывают, что деньги были переданы представителям управляющей компании, а ремонт не был произведен. В качестве доказательств можно предоставить следующие документы: квитанции, свидетельствующие о перечислении денежных средств, а также письменно оформленные свидетельские показания, которые доказывают, что ремонт не был осуществлен.

Как отказаться от услуг управляющей компании: пошаговая инструкция

Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Порядок расторжения договора с управляющей компанией описан в статье 162 Жилищного кодекса РФ.

Основное для этого условие — договор с данной Управляющей организацией должен быть действующим на момент отказа. Самый простой путь — это дождаться, пока договор попросту истечет, а потом заключить новый — уже с другой организацией.

Может оказаться так, что привлекательнее выглядит альтернатива не переходить ни к какой компании, а взять управление домом в свои руки. То есть создать ТСЖ.

Для этого необходимо опять-таки создать инициативную группу, провести общее собрание, затем открыть отдельный лицевой счет.

Самым абсолютным доводом в пользу отхода от одного «управителя» к другому было и остается истечение срока действия договора с собственниками.

Как отказаться от управляющей компании? Первое, что следует сделать — это провести собрание всех собственников квартир.

Для этого нужно каждого оповестить в письменной форме. Если же в данном доме есть и неприватизированные квартиры — на собрании обязательно должен присутствовать представитель муниципалитета.

Для того, чтобы точно знать, какие в вашем здании квартиры уже перешли в частную собственность, а какие до сих пор социальные, нужно обратиться в муниципалитет с соответствующим запросом.

Причем, в этом случае нужно будет быть готовым вдвойне, поскольку муниципалитет скорее всего инициирует проверку, по результатам которой будут составлены определенные акты.

Обычно кандидатура — под эгиду какой организации перейти — уже существует.

Однако все же окончательное решение принимается на собрании жильцов.

Необходимо тщательно изучить все отзывы о предполагаемой управляющей организации, особенно негативные. То же самое следует сделать, если вы действуете в одиночку.

А можно и вообще не переходить ни к какой Управляющей организации, а взять управление в свои руки — то есть, создать товарищество собственников жилья. Такое решение также принимается путем большинства голосов собрания жильцов.

Как расторгнуть договор с управляющей компанией? Итак, порядок действий будет следующий — инициативная группа проводит опрос среди обитателей дома и разъяснительную работу.

Далее обсуждается, как это преподнести на собрании и что предложить в качестве альтернативы. Далее на общем собрании выбирают, под эгиду какой организации перейти.

Понятное дело, что самим инициаторам себе ничего объяснять не надо, их настолько достала некачественная работа, а то и злоупотребления действующей организации, что нет смысла работать с ней дальше. Но остальным собственникам это придется объяснить и тщательно обосновать.

Расторжение договора управления в одностороннем порядке

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2012, N 3

В прошлом номере журнала мы уже затрагивали тему изменения и расторжения договора управления МКД в рамках статьи С.Н. Козыревой «Обязательства по капитальному ремонту общего имущества» (на с. 46). Тогда эксперт выразил имеющиеся в профессиональном сообществе сомнения по поводу возможности применения к договору управления МКД общих положений ГК РФ в части его изменения и расторжения по требованию одной из сторон. Сегодня есть повод вернуться к данному разговору, поскольку Президиум ВАС РФ в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11 (далее — Постановление N 7677/11) сформулировал определенную позицию на этот счет.

Размещено на сайте ВАС РФ 09.02.2012.

Когда возможно изменение условий договора?

В настоящее время подобное допустимо только при определенных и серьезных основаниях, для чего необходимо наличие таких условий:

1. партнеры не предполагали, что произойдут какие-либо изменения;
2. участники договора не справились с причинами, которые привели к сложившейся ситуации;
3. выполнение соглашения может повлечь за собой то, что одна из сторон лишится того, на что рассчитывала;
4. не был предусмотрен такой риск в первоначальном документе;
5. иные случаи, когда без изменения условий договора не обойтись.

Один из участников имеет право поменять условия договора в случаях, когда:

• значительные нарушения обязательств одной из сторон;
• по обоюдному соглашению.

Как поменять управляющую компанию — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Три вида управляющих компаний

В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.

• УК, выбранная на общем собрании собственников
• Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
• Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
• Компания, выбранная на открытом конкурсе

Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.

Односторонний отказ от договора

Если собственники заметили какие-либо нарушения или невыполнения пунктов, прописанных в договоре, они имеют право написать заявление на его расторжение. Но официально данный отказ возможен лишь при том случае, если владельцы квартир решили выбрать новый способ управления домом. Желательно сразу уведомить ситца о решении собственников квартир в доме. Много собственников квартир в доме упускает этот пункт и не желает уведомлять компанию, однако это может сыграть против них. Для представителей организации это будет являться неожиданностью, из-за чего отрицательный настрой и увеличенная длительность процедуры гарантирована.

Важно! Законодательство не обозначает точное время на расторжение документа. Согласно 162 статье ЖК РФ управляющая организация в течение месяца должна передать документацию дома в новую компанию, которая будет осуществлять управление недвижимостью после аннулирования договора.

В результате общего собрания собственников должен быть избран новый способ управления домом, обозначено время на смену УК и выяснен порядок прекращения выполнения обязанностей, прописанных в договоре.

При выборе способа управления МКД на общем собрании необходимо знать, что товарищество собственников жилья, созданное и зарегистрированное в этом доме, не может обеспечивать над ним контроль. Такое ТСЖ может управлять лишь любым другим домом, но не тем, в котором создано.

Способ 1: вынести вопрос на общее собрание собственников

Прекращение договора управления по окончанию срока его действия (положительная практика)
Исходя из ч.3 ст.425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Право управляющей организации заявить о своем нежелании продлевать действие договора управления многоквартирным домом на новый срок предусмотрено частью 6 статьи 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).

Так, указанной нормой установлено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Как правило, любой договор содержит условие о пролонгации договора управления, а также условие о порядке направления одной из сторон другой стороне уведомления о нежелании продлевать договор по истечении срока его действия.

Если в договоре управления отсутствуют положения о порядке направления такого уведомления, считаем, что управляющая организация должна руководствоваться «принципом разумности» и заблаговременно (за 1-2 месяца) уведомить собственников помещений МКД о своем волеизъявлении.

Причем суды при рассмотрении исков собственников к управляющей организации о понуждении к исполнению обязательств по договору управления, как правило, встают на сторону управляющей организации и признают за ней право на прекращение договора в связи с истечением срока действия, а также считают, что обязательства у управляющей организации после прекращения договора отсутствуют.

Похожие записи:

• Калькулятор транспортного налога Архангельской области
• Нужна ли доверенность, если вписан в страховку? Право управления ТС
• Выплаты матерям-одиночкам в 2024 году: размер детского пособия и льготы