Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если застройщик вовремя не сдает дом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Последний этап взыскания неустойки с застройщика
Последняя стадия взыскания денежной компенсации, штрафов и пени с застройщика — возбуждение исполнительного производства. Ответственность за нее лежит на судебных приставах. Здесь можно выделить три ключевых этапа. Первая ступень исполнительного производства заключается в подготовке к принудительному изъятию суммы с застройщика. Судебные приставы принимают решение о возможности начать дело, заставить компанию добровольно выплатить установленную сумму, начинают поиск должника.
Принудительное взыскание денежной компенсации с застройщика осуществляется на втором этапе. Завершающая стадия — прекращение исполнительного производства в связи с неисполнением или исполнением.
Практика показывает, что получить компенсацию с застройщика за нарушение сроков ввода жилья в эксплуатацию и несоблюдение других условий договора долевого участия не просто, но можно. На сумму выплаты и результат судебного процесса сильно влияет юридическая грамотность истца, опыт и квалификация его представителя, честность строительной компании.
Если вы решили привлечь застройщика к ответственности, не забудьте о соблюдении претензионного порядка перед обращением в суд. Это обязательное условие разбирательств подобной категории. Государственные органы не удовлетворят требование потерпевшего, если он предварительно не направил прошение о выплате штрафных санкций ответчику.
Неустойка за просрочку сдачи объекта
Застройщик за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья. Если по каким-то причинам возникла задержка строительства, он должен заранее (за 2 месяца до наступления дня передачи) сообщить об этом дольщику, направив письмо о переносе срока передачи объекта, и предложить ему подписать соглашение о продлении указанного срока. Соглашаться или нет, подписывать ли данный документ – дело каждого гражданина, закон не обязывает его это делать. Стоит только учесть, что дольщики, которые подписывают такое соглашение, не могут требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры, поскольку они согласились на продление срока строительства.
Односторонний отказ от договора ДДУ
Если с даты, когда застройщик должен был передать жилье участнику по акту приема-передачи, прошло более двух месяцев, дольщик может инициировать процедуру расторжения ДДУ (ч.1 ст. 9 214-ФЗ). Для этого достаточно просто направить в строительную компанию уведомление о том, что участник проекта отказывается в дальнейшем исполнять условия договора. Отказ является односторонним, подписание дополнительных соглашения с застройщиком не требуется.
При этом застройщик должен не только вернуть гражданину все его средства, но и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами (1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день пользования по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214). Причем пеня рассчитывается с даты внесения средств дольщиком до даты их возврата застройщиком. ДДУ считается аннулированным с момента отправки уведомления.
Обстоятельства, не позволяющие завершить работу в срок
Если доделать работу вы объективно можете – необходимо найти формальные основания для приостановки работ, направить заказчику уведомление о приостановке и быстрее доделывать работу. Конечный срок работ будет «отодвинут» на количестве дней, пока заказчик устраняет обстоятельства, которые, якобы, не позволяют вам завершить работу.
Такими основаниями могут быть любые основания, не зависящие от воли подрядчика, не позволяющие завершить работу в срок, обстоятельства, которые грозят годности и прочности результата работы, в частности, поименованные в ст. 716 ГК РФ.
В 716 ГК РФ речь идет о непригодности и не качественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации, о неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы.
Собственно ваша обязанность приостановить работу при таких обстоятельствах и вытекает из ст. 716 ГК РФ, просто большинство подрядчиков игнорирует ее или ненадлежащим образом исполняет. Предусмотрено договором, что переписка осуществляется посредством направления писем – пишите письма, не надо звонить заказчикам или сообщать о проблемах не уполномоченным сотрудникам заказчика.
По моему опыту легче всего найти нужные нам обстоятельства в технической документации.
Например, не указаны в технической документации какие-либо работы, но вы понимаете, что из обязательно надо выполнить – уведомляете заказчика о приостановке и просите разъяснить кто будет такие работы выполнять, вы вроде как не обязаны за свой счет.
Или видите, что материала необходимо по факту больше, чем заложено в смете – уведомляете заказчика о приостановке и просите разъяснить, будут ли вносится в техническую документацию изменения или за чей счет дополнительный материал.
Иногда можно воспользоваться тем, что у заказчика нет доказательств передачи вам технической документации – уведомляете заказчика о приостановке работ и просите документацию предоставить. Пока почта идет, дней 5-10 можно «выиграть».
Соответственно письмо о приостановке вы направляете, а работу продолжаете. Маловероятно, что заказчик сможет впоследствии доказать, что работа реально была приостановлена.
В соответствии с ч. 2 ст. 7.31 КоАП РФ непредставление или несвоевременное представление в орган, уполномоченный на ведение реестра контрактов, информации (сведений) и/или документов, подлежащих обязательному включению в реестр контрактов, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере 20 000 руб.
По общему правилу при совершении лицом двух и более административных правонарушений административное наказание назначается за каждое совершенное административное правонарушение (ч. 1 ст. 4.4 КоАП РФ).
Однако при совершении лицом одного действия (бездействия), содержащего составы административных правонарушений, ответственность за которые предусмотрена двумя и более статьями (частями статей) КоАП РФ и рассмотрение дел о которых подведомственно одному и тому же судье, органу, должностному лицу, административное наказание назначается в пределах санкции, предусматривающей назначение лицу, совершившему указанное действие (бездействие), более строгого административного наказания (ч. 2 ст. 4.4 КоАП РФ).
Согласно п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 № 5 в случае, когда в материалах одного дела об административном правонарушении, переданного на рассмотрение судье, имеется несколько протоколов об административных правонарушениях, совершенных одним и тем же лицом, каждый протокол надлежит принимать для рассмотрения в отдельном производстве с вынесением постановления по каждому совершенному правонарушению в соответствии с ч. 1 ст. 4.4 КоАП РФ.
Если из протоколов об административных правонарушениях усматривается наличие оснований для назначения административного наказания по правилам ч. 2 ст. 4.4 КоАП РФ, то следует вынести определение об объединении таких материалов и рассмотреть их в одном производстве с вынесением одного постановления.
В случае совершения лицом двух и более административных правонарушений за каждое из них в силу ч. 1 ст. 4.4 КоАП РФ назначается наказание, предусмотренное санкцией соответствующей статьи КоАП РФ или закона субъекта РФ, даже если дела об этих правонарушениях рассматриваются судьей одновременно (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 № 5).
Если лицом совершено одно действие (бездействие), содержащее составы административных правонарушений, ответственность за которые предусмотрена двумя и более статьями (частями статей) КоАП РФ и рассмотрение дел о которых подведомственно одному и тому же судье, административное наказание назначается в пределах санкции, предусматривающей более строгое административное наказание в соответствии с ч. 3 и 4 ст. 4.4 КоАП РФ.
Поскольку в рассматриваемом случае ответственность за совершенные правонарушения (несвоевременное размещение сведений в реестре контрактов) предусмотрена одной и той же частью одной статьи КоАП РФ, оснований для применения положений ч. 2 ст. 4.4 КоАП РФ нет. Это значит, что штраф должен быть назначен за каждый несвоевременно размещенный документ в отдельности.
Приведем пример правовой оценки довода о том, что в этом случае возникает искусственная множественность нарушений и должностное лицо несправедливо подвергается неоднократному привлечению к административной ответственности за совершение фактически одного и того же правонарушения (из решения Николаевского-на-Амуре городского суда [Хабаровский край] от 03.07.2015 по делу № 12-112/2015):
«Обязанность вносить сведения в реестр контрактов возникала у должностного лица каждый раз в отношении самостоятельных государственных контрактов, которые заключались в разное время, сроки исполнения контрактов всегда являлись разными, т. е. контракты исполнялись в разное время, соответственно сроки для внесения сведений об исполнении каждого контракта в реестр контрактов в течение 3 рабочих дней с момента их исполнения являлись разными, не одномоментными по всем государственным контрактам в совокупности, а в отношении каждого из них по отдельности. Таким образом, нарушение требований Закона № 44-ФЗ о внесении сведений в реестр контрактов в установленные сроки с момента исполнения каждого государственного контракта каждый раз образует самостоятельный состав административного правонарушения, даже если они выявлены в ходе одной проверки, в отношении одного и того же должностного лица, в один период времени проведения проверки и квалификация действий осуществляется по одному и тому же составу правонарушения, поскольку для признания искусственной множественности необходимо установить время (период) совершения правонарушения, а не момент его выявления.
В данном случае отсутствует искусственная множественность правонарушения, совершенные заявителем по жалобе правонарушения являются самостоятельными и не свидетельствуют о повторности в порядке ч. 5 ст. 4.1 КоАП РФ».
Аналогичная аргументация содержится также в решении Тульского областного суда от 09.04.2015 по делу № 21-33/2015.
Впрочем, иногда должностным лицам заказчика, неоднократно нарушившим порядок ведения реестра контрактов, все же удается убедить суд в необходимости применения ч. 2 ст. 4.4 КоАП РФ (с назначением одного-единственного штрафа).
Приведем в качестве примера правовую оценку из решения Бельского районного суда (Тверская область) от 24.06.2019 по делу № 12-114/2019:
«При обстоятельствах, когда все нарушения Закона № 44-ФЗ выявлены в ходе проведения одной проверки, допущены одним и тем же должностным лицом, посредством совершения бездействия, образованного сходными фактическими обстоятельствами и направленного на один предмет правонарушения, ответственность за которые предусмотрена ч. 2 ст. 7.31 КоАП РФ, а рассмотрение дел о которых подведомственно одному и тому же должностному лицу, должностное лицо заказчика подлежало привлечению к административной ответственности с вынесением одного постановления по делу об административном правонарушении с назначением административного наказания по правилам ч. 2 ст. 4.4 КоАП РФ в пределах санкции ч. 2 ст. 7.31 КоАП РФ.
Рассмотрение каждого факта нарушения, допущенного должностным лицом заказчика, в отдельном производстве искусственно создает множественность правонарушений, что не соответствует целям и задачам административного законодательства».
Аналогичны решения Кукморского районного суда (Республика Татарстан) от 23.04.2015 по делу № 12-33/2015, Вахитовского районного суда г. Казани (Республика Татарстан) от 01.06.2017 по делу № 12-1911/2017.
Так что должностному лицу заказчика всегда есть смысл заявить о необходимости применения ч. 2 ст. 4.4 КоАП РФ при рассмотрении административных дел в его отношении — вероятность применения судом этой нормы не нулевая.
Слушатели узнают о практике использования законных способов налоговой оптимизации. Вы узнаете, на чем попадаются «оптимизаторы» в налоговой службе.
Значение темы семинара особенно актуально на фоне повышения НДС.
На семинаре слушатели рассмотрят такие темы, как:
- Налоговое планирование в организации и понятие налоговых рисков.
- Методические вопросы учетной политики для целей налогообложения.
- Учетная политика для целей налогообложения.
- Отраслевые схемы налоговой оптимизации.
Участие в вебинаре бесплатное. Количество мест ограничено.
Комплекс мер по обеспечению пожарной безопасности позволяет минимизировать риск возникновения пожара в помещении или на открытой местности. Нарушение этих правил чаще всего провоцирует возгорание и/или задымление, в результате которого люди травмируются, получают ожоги или даже гибнут. Также страдает имущество, а если говорить глобально, то и вся экосистема.
Наказания за нарушения могут быть:
- Дисциплинарными.
Такая ответственность распространяется исключительно на должностных лиц, а заключается она в различного рода замечаниях, выговорах, которые заносятся в личное дело работника или же бывают только лишь устными. Как правило, в случае с дисциплинарным наказанием решающим становится мнение руководителя предприятия (компании, фирмы). К такому виду ответственности чаще всего привлекаются сотрудники, не соблюдавшие правила пожарной безопасности или допустившие нарушение из-за халатности. Работник, который несёт ответственность за противопожарную безопасность, должен быть ознакомлен с соответствующими инструкциями.
2. Административными.
В этом сегменте наказание следует не только за прямое нарушение правил безопасности, но также и за несоблюдение самых разных требований (к примеру, к эвакуационному плану или обустройству путей для эвакуации в случае пожара, к наличию технических элементов, защищающих от дыма и распространения огня и т. д.). В качестве административного наказания может применяться штраф за нарушение правил пожарной безопасности (например, штраф за отсутствие пожарной сигнализации), предупреждение (если нарушения не повлекли за собой серьёзных последствий), приостановление деятельности (эта мера наказания касается ИП или юрлиц как нарушителей). Штрафы могут составлять:
- от 1000 до 5000 ₽ для граждан, которые не исполняют свои служебные обязанности;
- от 6000 до 50 000 ₽ для должностных лиц;
- от 30 000 до 50 000 ₽ для предпринимателей (ИП, также их деятельность может быть приостановлена на срок до 90 суток, чтобы была возможность исправить все нарушения после инспекции);
- от 90 000 до 500 000 ₽ и до 1 000 000 ₽ в случае нанесения вреда здоровью (тут чаще подразумевается нанесение тяжкого вреда или смерть людей), также в качестве наказания может применяться и приостановка деятельности юрлица на срок до 90 дней.
Ответственность за самовольное строительство: штрафы и другие его последствия
Самовольные, незаконные постройки в нашей стране – явление вполне привычное и очень распространённое. Масштабы у таких сооружений могут быть разными – от коттеджа до многоэтажки.
Причины появления огромного количества «самоволок» тоже различны – от банального незнания до прямого мошенничества. Второй случай – когда недобросовестный застройщик возводит дома без разрешения, а покупатели незаконных квартир потом теряют средства, часто безвозвратно.
Однако любой горе-строитель однажды может быть оштрафован. Это только одна из мер ответственности, о которой очень важно знать. Поэтому сегодня мы расскажем, какой размер штрафа за самовольное строительство (самострой) предусмотрен в России с 2015 года.
Штрафы за самовольное строительство в России
Строительство, которое кто-либо выполнил самовольно, – весьма широкое понятие. Ответственность за это зависит от серьёзности нарушения. Например, если «самоволка» противоречит градостроительному кодексу, то порядок наказания может быть:
- административным;
- имущественным;
- дисциплинарным;
- уголовным.
Во многих случаях нельзя начинать стройку без специального разрешения. Если имеет место возведение дома без проекта, и строительство всё-таки идёт, то виновник может получить штраф за самовольную постройку (самострой).
- Физлицо при этом выложит не менее двух и не более пяти тысяч рублей. ИП – в десятикратных пределах.
- Юрлица поплатятся в размере от полумиллиона до миллиона рублей.
Однократным штрафом можно и не отделаться. Если есть предписание о приостановлении строительства, а оно продолжается, штрафы последуют снова.
- Для физлиц сумма будет, как и в первом случае.
- Отдельных сотрудников организаций «накажут» в пределах от десяти до тридцати тысяч рублей.
- Для ИП верхняя планка подскочит до сорока.
- Юрлицам могут назначить от пятидесяти до ста тысяч рублей.
Всё это – КоАП РФ, статья 9.5.
Общие правила сроков о подряде
Для большинства гражданских сделок, указание точного срока исполнения обязательств не является существенным условием договора. Это означает, что если стороны забудут включить такой пункт в соглашение, оно все равно будет действовать. Читайте: Оказание услуг ненадлежащего качества в 2020 году
В таком случае, сроки исполнения обязательств будут определяться по правилам ГК РФ, в том числе с учетом принципа разумности и обычаев делового оборота.
Для договора подряда ситуация отличается, так как пункт о сроках относится к существенным условиям. Это правило действует следующим образом:
- контрагенты могут согласовать только окончательный срок сдачи работы, т.е. конкретную дату, либо порядок ее определения;
- допускается включить в соглашение промежуточные сроки для каждого отдельного этапа работы (в этом случае, заказчику предстоит подписывать не только итоговый акт, но и поэтапно принимать работу);
- если в тексте документа не будет содержаться пункт о сроках сдачи работ, либо порядке их определения, договор считается недействительным.
Как правило, в установлении четких сроков исполнения обязательств заинтересованы сами контрагенты. Только при наличии этого пункта заказчик может планировать прием результатов работы и реализовать иные финансовые и имущественные интересы. Соответственно, даже незначительный пропуск срока может повлечь срыв обязательств по иным сделкам, либо утрату интереса в конечном результате.
В ст. 708 ГК РФ регламентированы общие правила о сроках в подряде. Подрядчик будет нести полную ответственность за просрочку, если иные условия не указаны в законе или пунктах договора. Любое изменение начального, промежуточного или конечного срока допускается только по основаниям, указанным в договоре.
Чтобы гарантировать соблюдение интересов в договорных отношениях, стороны могут включить в документ положения об ответственности. Однако даже при отсутствии таких пунктов, за нарушение обязательств можно применить меры ответственности по закону. Вот какие правила могут применяться, если подрядчик нарушит сроки выполнения работ:
- в договоре может предусматриваться пункт о взыскании неустойки, пени, процентов от суммы просроченных обязательств, либо штрафа в фиксированной сумме;
- при отсутствии в соглашении пункта об ответственности, может применять законная неустойка (если она соответствует характеру правоотношений), начисление процентов за пользование чужими средствами (при авансировании подрядчика);
- вне зависимости от суммы неустойки или штрафа, заказчик вправе взыскать полное возмещение убытков, причиненных просрочкой подрядчика;
- если просрочка носит существенный характер, и влечет утрату интереса заказчика в результате работ, допускается односторонне прекращение договорных отношений.
Помимо указания пунктов о мерах ответственности, контрагенты могут заранее договорить о порядке урегулирования споров. Например, может включаться условие об обязательном направлении претензии и порядке ее рассмотрения, об изменении подсудности для подачи иска, выбор независимого третейского суда и т.д.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЯ В ОБЛАСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА
ГСК РФ в ст. 58 предусмотрена ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности. В соответствии с ней лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ.
1. Гражданско-правовая ответственность.
Гражданским законодательством определено, что, если жилой Дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество созданы на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданы без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и Правил, они являются самовольными постройками (ст. 222 ГК РФ).
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в п. 34 также указано, что при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.