Как сдавать квартиру и не волноваться: доверительное управление

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и не волноваться: доверительное управление». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.

Кто может заключить договор

Нормы, регулирующие доверительное управление, установлены главой 53 ГК РФ. Собственник имущества, он же учредитель договора, передает второй стороне (управляющему) права на распоряжение им для извлечения дохода в свою пользу или в интересах третьего лица (выгодоприобретателя). В качестве управляющего может выступать юридическое лицо (организация) или предприниматель.

Законом установлено два случая, когда учредителем может выступать не собственник имущества, а услугу может оказывать любое лицо, в том числе не имеющее статуса ИП:

1. когда договор доверительного управления имуществом учреждает нотариус по просьбе наследников в целях сохранения наследства (ст. 1173 ГК РФ);

2. учредителем выступает орган опеки в интересах подопечного (ст. 38 ГК РФ) или опекун, попечитель с его разрешения.

Управляющий получает вознаграждение, как правило, в процентах от полученной прибыли, что обуславливает его интересы. Если управление осуществляется безвозмездно, это должно быть обязательно указано в соглашении. Оно заключается на срок до пяти лет, и может продлеваться на такой же период по умолчанию, если стороны не изъявили желания его расторгнуть.

1.1 Доверитель передает принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Черноморская, д. 123, кв. 321, для использования в целях доверительного управления, в порядке и на условиях настоящего Договора Доверительному управляющему в течение 7 дней после подписания настоящего Договора, а Доверительный управляющий принимает его.

1.2 Указанный Объект недвижимости имеет следующие характеристики: общая площадь 100 кв.м; количество комнат – 2.

1.3 Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости не заложен, под арестом не состоит и не обременен никакими другими обязательствами.

1.4 Доверительный управляющий использует Объект недвижимости в течение всего срока действия Договора в соответствии с его целевым назначением (долговременная или посуточная аренда).

1.5 Право собственности на указанный Объект недвижимости подтверждается следующими документами: договор купли-продажи от 01.01.2010, регистрационный номер записи в Едином государственном реестре недвижимости от 01.01.2010 № 1234567890

1.6 Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным в доверительное управление Объектом недвижимости исключительно в интересах собственника.

1.7 Передача Объекта недвижимости в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

Нюансы по выбору компании

При выборе компании, оказывающей услуги по доверительному управлению, помните, что вы это делаете для экономии своих сил, времени и для получения прибыли. Ваш будущий партнёр должен:

1. Быть с опытом в сфере и дорожить своей репутацией. Крупные компании, давно занимающие нишу управления коммерческими объектами, имеют свою клиентскую базу и заботятся о каждом объекте недвижимости, как о своём.

2. Попробуйте узнать у клиентов, работающих с данным агентством, о их впечатлениях о работе доверительного управляющего.

3. Не торопитесь. Всегда взвесьте все «за» и «против», досконально изучите шаблон договора и держите в голове мысль, что данная компания будет управлять вашим имуществом, а от этого зависит финансовое благосостояние.

Тандем с профессионалами в области управления недвижимостью будет пополнять ваш бюджет долгие годы.

Особенности доверительного управления недвижимостью

— Услуги предоставляются владельцу объекта в течение длительного времени и на регулярной основе.

— Собственник объекта недвижимости и тот, кто будет управлять объектом, заключают договор. Основными положениями договора выступают перечень оказываемых услуг, срок их оказания и вознаграждение, которое получит управляющий.

— Доверительное управление недвижимостью регулируются положениями договора, заключенного между собственником объекта и управляющим, и нормами статьи 53 Гражданского кодекса РФ.

— Как правило, размер вознаграждения за управление недвижимостью устанавливается с учетом перечня услуг. Но сумма, которую будет получать управляющий, также зависит от региона, где расположена недвижимость, и того насколько опытный управляющий. В большинстве размер вознаграждения составляет 10-25% от величины арендной платы за месяц.

— Средства, которые квартиросъемщик отдает управляющему за аренду, передаются собственнику недвижимости, но не все. Управляющий вычитает сумму, перечисленную за пользование жилищно-коммунальными услугами, прочие расходы. Также от арендной платы отнимается вознаграждение управляющего. Оставшиеся деньги управляющий переводит на счет собственника недвижимости или передает их другим способом, указанном в договоре.

Доверяют ли квартиру в управление для сдачи посуточно

Собственник квартиры может самостоятельно принимать решение о том, как управляющий будет распоряжаться квартирой – все это указывается в договоре. Управляющий может оказывать услуги по сдаче квартиры как в долгосрочную, так и в посуточную аренду. Краткосрочная аренда при определенных условиях может быть более выгодной. Но нужно учитывать, что вознаграждение управляющего будет больше, чем при долгосрочной аренде. Это связано с тем, что ему придется больше времени тратить на оказание услуг, в частности:

— поиск арендатора;
— поселение и выселение жильцов;
— проверка качества оказания услуг клининговыми компаниями;
— решение текущих вопросов по износу имущества;
— решение спорных вопросов с клиентом, например, порча имущества.

Также стоит учитывать, что посуточная аренда не дает гарантии того, что квартиру постоянно кто-то будет снимать. Еще при посуточной аренде квартиросъемщики менее бережно относятся к имуществу. Это повышает риск его быстрого износа или причинения ущерба.

Особенности договора доверительного управления имуществом

Это соглашение имеет некоторые сходства с другими сделками. Так, в рамках агентского соглашения агент, так же как и доверительный управляющий, осуществляет в интересах другой стороны различные действия (фактические и юридически значимые). В отношениях аренды арендатор использует чужое имущество, в том числе для получения прибыли. Аналогично поступает и управляющий.

Вместе с тем договор доверительного управления имуществом имеет некоторые особенности:

1. Управление осуществляется в течение конкретно оговоренного периода.
2. Управляющий совершает операции с имуществом всегда от собственного имени (в отличие от агента, который может выступать от имени заказчика).
3. Управляющий действует не в собственных интересах (в отличие от арендатора), а в интересах собственника объекта либо выгодоприобретателя.
4. В отличие от агента, выполняющего конкретные поручения заказчика, доверительный управляющий свободен в своих действиях. Он самостоятельно выбирает оптимальные способы управления имуществом и реализует их.
5. Объект, поступивший в доверительное управление, должен быть обособлен от другого имущества собственника и управляющего. Этот объект не может быть взыскан по долгам его собственника (за исключением заложенного имущества и случая банкротства).

Права и ответственность доверительного управляющего

С момента подписания соглашения правом доверительного управления имуществом обладает управляющий.

Его роль в процессе ДУ ключевая — он как бы замещает настоящего собственника имущества и берёт на себя его функции, причём осуществляет управление строго в соответствии с договором. Огромное значение имеют те пункты договора, в которых отражены обязанности, права и ответственность управляющего.

Имущественные права входят в состав того имущества, которое передано в ДУ, и исполнитель обязан защищать эту собственность. Он может использовать весь набор инструментов защиты имущества, как если бы он сам был его исконным владельцем. Сюда входят:

• отъём имущества у тех, кто им завладел незаконно;

• требование возврата имущества в случае, когда добросовестный покупатель попался на удочку мошенников, не имеющих права продавать данное имущество;

• требование соблюдения своих прав и устранения всех нарушений в этой области (включая нарушения, не относящиеся к лишению владения);

• защита имущества даже от его собственника.

Особенности ДУ недвижимостью

Об одной особенности ДУ любой недвижимостью сказано в ст. 1017 ГК РФ: факт, что недвижимость перешла в доверительное управление нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Для этого собственник или управляющий должны с паспортом (для юр. лица — учредительные документы, выписка из Реестра юр.лиц), договором и документами на недвижимость прийти в Росреестр и написать заявление. После этого регистратор сделает соответствующую пометку в Едином государственном реестре недвижимости. ДДУ будет считаться заключённым с момента регистрации перехода недвижимости к управляющему, а не с момента, когда стороны расписались в договоре.

Основной доход, который может приносить недвижимость — арендная плата. Поэтому управляющие в первую очередь занимаются организацией аренды на вверенной им недвижимости. Нюансы этого зависят от типа недвижимости — жилая или коммерческая.

В основном функции управляющего недвижимостью такие:

• проанализировать рынок недвижимости, понять, кому нужна недвижимость и как её лучше сдавать;
• найти арендатора: разместить объявления на специальных сайтах и мониторить их, а если нужно — то и разрекламировать недвижимость;
• подготовить договор, акт приёма-передачи;
• заключить договор;
• следить, чтоб договор соблюдался, аренда оплачивалась;
• платить коммуналку (если прописали в ДДУ);
• следить за состоянием недвижимости, заниматься ремонтом (если прописали в ДДУ);
• некоторые фирмы-управляющие предлагают застраховать недвижимость, сопровождать сделки с ней, продавать недвижимость и т. д.

Плюсы ДУ:

• нет хлопот и забот об имуществе;
• имуществом управляет профессионал;
• работа управляющего под контролем — он вам отчитывается;
• управляющий возмещает убытки и упущенную выгоду;
• можно расслабится и получать прибыль.

Минусы:

• расходы на управляющего, ведь за удовольствие надо платить;
• долги, появившиеся в ходе ДУ по вине управляющего, погашаются за счёт доверенного имущества (и только если этого не хватит — за счёт имущества виновника);
• всегда есть риск остаться без имущества или получить его не в первоначальном виде — человеческий фактор никто не отменял.

ДУ позволяет собственнику так распорядиться имуществом, чтобы меньше о нём беспокоиться, но при этом получать приятный бонус в виде прибыли. Конечно, ДУ потребует затрат, но сравнительно небольших — вознаграждение управляющему и оплата налогов. Зато собственность — недвижимость, деньги, акции — будет эффективно работать.

• Автор: ozakone
• Распечатать

Оцените статью:

1. 5
2. 4
3. 3
4. 2
5. 1

Ответственность сторон по договору доверительного управления имуществом

1. Ответственность доверительного управляющего следует разделить на два вида: ответственность перед учредителем управления и выгодоприобретателем (т.е. во «внутренних» отношениях) и ответственность перед третьими лицами в процессе осуществления им своей деятельности (во «внешних» отношениях).

2. Что касается ответственности доверительного управляющего во «внутренних» отношениях, то ГК содержит следующие правила (п. 1 ст. 1022): доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости, возмещает учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, и упущенную выгоду, а выгодоприобретателю – только упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Договором может быть предусмотрено предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 1022 ГК).

Как составляется договор управления квартирой?

Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53.

Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса. Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость.

Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.

Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.

К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой.

Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться.

Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.

Договор оказания услуг по управлению недвижимым имуществом

Данный договор является разновидностью гражданско-правового договора, который порождает обязательства по оказанию услуг. Соглашение заключается в простой письменной форме. В нем отображаются данные, позволяющие идентифицировать объект недвижимости. Для этого указываются не только характеристики недвижимости, но и земельного участка, на котором она расположена. Соглашение включает также сведения о расположении недвижимости обособленно или в составе другого имущества.

Передача недвижимости осуществляется по акту. Именно акт приема-передачи подлежит государственной регистрации в Росреестре, после чего договор считается заключенным. Само соглашение обязательной регистрации не подлежит. Для госрегистрации необходимо обратиться с соответствующим заявлением в территориальный отдел Росреестра. К заявлению прикладывается правоустанавливающий документ. Таким документом будет договор доверительного управления.

Регистрация является платной, сумма госпошлины для юридических лиц составляет 22 000 руб., для физических – 2 000 руб. Стороны уплачивают госпошлину в равном размере. Доверительное управление недвижимостью будет зарегистрировано как ограничение прав на него.

Что такое доверительное управление

Прийти на биржу и сразу купить ценные бумаги просто так нельзя. Любому инвестору нужен посредник — брокер. Именно он совершает сделки по указаниям клиента на фондовой бирже: после того как инвестор самостоятельно примет решения, какие ценные бумаги покупать и когда их продавать, брокер начинает действовать.

Но что делать тем, кто никогда не инвестировал или плохо разбирается в рынке? Обратиться к доверительному управляющему. Чаще всего в этой роли выступает банк или управляющая компания (УК), у которой обязательно должна быть лицензия Банка России на работу с частными инвесторами.

Вот как это работает: инвестор заключает договор с доверительным управляющим, а затем передает ему в распоряжение свои деньги или ценные бумаги. Клиенту нужно только примерно определиться, во что он хотел бы инвестировать, и периодически контролировать состояние своего инвестиционного портфеля. Сделки за него будет заключать УК: покупать и продавать активы, стремясь извлечь как можно больше прибыли для их владельца. Делать она это будет, разумеется, за вознаграждение.

В России больше половины инвесторов предпочитают составлять портфель самостоятельно. Всего треть участников рынка сотрудничает с доверительными управляющими. С основными правилами инвестиций для начинающих можно ознакомиться в статье.

Похожие записи:

• Банк данных ФССП по исполнительным производствам
• Транспортный налог: комментарий МНС
• Родос виза для Россиян в 2024 году