Завещание с обременением на квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завещание с обременением на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Право аренды также следует за вещью, если не истек срок действия обязательства или когда оно не прекращено по желанию сторон. Если в завещании указано имущество, которое находится в аренде, то арендатор вправе пользоваться им и после смерти наследодателя. Правопреемники не вправе поднимать арендную плату в одностороннем порядке. Если имущество находится в долгосрочном найме, то в завещании желательно об этом указать.

Что делать, если по завещанию передается квартира с обременением

Квартира с обременением – это целостный объект, включенный в завещательное распоряжение как наследственная масса. Делить условия принятия квартиры, указанные завещателем нельзя, также – как нельзя противоречить его требованиям, если они законны.

Некритично, если передается квартира в аренде. Это означает, что наследник, если и не сможет распоряжаться имуществом в полной мере, то получит материальную компенсацию в виде оплаты за сдачу жилья в наем. А по завершении установленного договором срока, новый владелец вправе поступить по своему усмотрению. Варианты могут быть следующие:

• Продлить аренду на своих условиях;
• Прекратить действие найма и самому проживать в квартире;
• Продать недвижимость.

То есть такой объект принимать однозначно – выгодно.

Если речь идет о квартире в ипотеке, то рентабельность получения ее в наследство зависит:

• От срока приобретения квартиры, что влияет на величину остатка по кредиту;
• От своевременного погашения долга наследодателем;
• От рыночной стоимости квартиры, которая может быть реализована, с остатком после вычета долговых обязательств.

Решив, что принять такую квартиру целесообразно, наследнику следует действовать по такому алгоритму:

1. Дождаться вступления в наследство.
2. Переоформить на себя кредитный договор и квартиру, находящуюся в ипотеке.
3. Продолжать выплачивать кредит по условиям договора, вступить во владение квартирой.

После переоформления квартиры на себя, наследник может выбрать дальнейшую форму распоряжения наследством, исходя из следующих возможностей:

1. Выплатить остаток по кредиту, и вступить в права собственности на квартиру, продолжая владеть жильем или продать его.
2. Переоформить договор и продолжать выплачивать кредит до полного погашения.
3. Переоформить кредитный договор и вступить в наследство, а затем продать квартиру с обременением, погасив кредит с вырученных по сделке денег.

Составить завещание на квартиру с обременением можно у нотариуса. Есть обязательное требование для завещателя. Им может быть только дееспособное совершеннолетнее лицо. Завещатель может составить завещание самостоятельно и предоставить документ нотариусу на проверку законности и удостоверения. Либо можно попросить нотариуса помочь с составлением завещания.

Важно! Нотариус обязан проверить завещание на законность и подлинность. При этом нотариус обязан разъяснить права и обязанности завещателю, разъяснить последствия вступления в наследство. Нотариус подписывает завещание, таким образом признавая его законность.

Ответы на часто задаваемые вопросы

1. Наследник вступил в наследство на долю. После этого было обнаружено, что квартира в ипотеке. Как избавиться от обременения?

Ответ: Выполнить ипотечные обязательства и выплатить долг, после чего погасить регистрационную запись об обременении.

2. Может ли нотариус отказать в оформлении наследства если наследственную массу наложено обременение? Например, арест на регистрационные действия по данной квартире?

Ответ: Нет, это не является основанием для отказа в наследовании.

3. Как получить квартиру в ипотеке несовершеннолетнему?

Ответ: при принятии наследства за квартиру платит опекун. Отказаться от наследства можно только полностью и сделать это через органы опеки. Также возможно найти выход по согласованию с банком. Например, сдавать квартиру в наем и с платы нанимателей погашать платеж.

Какое может быть обременение?

Закон не запрещает выдвигать в завещании любые разумные условия получения наследства от погашения долгов, о чем говорилось выше, и до ухода за домашним животным или принятием попечительства. По-большому счету, все зависит от фантазии завещателя. Перечислим наиболее часто встречающиеся:

• поступление в определенное учебное заведение или приобретение означенной специальности;
• запрет на женитьбу или замужество с определенным лицом;
• рождение ребенка;
• помощь благотворительной организации;
• пожизненный уход за домашним питомцем;
• материальное обеспечение определенного лица;
• иные условия.

Обременение в виде проживания третьего лица

Некоторые категории граждан находятся в особом положении, которое гарантирует им соблюдение основной конституционной гарантии – право на жилище. Они не являются собственниками, но в рамках закона могут пользоваться той же квартирой или домом пожизненно даже при смене владельцев. В частности, правом проживания и пользования жилым помещением обладают:

• лица, которые отказались от приватизации в пользу жены или детей, но продолжают проживать в квартире и далее без снятия регистрации;
• граждане, с которыми заключен договор ренты с иждивением, так как обязанности плательщика ренты переходят по наследству тем же родственникам;
• отказополучатели, которые обозначены таковыми наследодателем в рамках завещательного возложения либо же отказа в завещании с правом проживания в наследственной квартире.

Как оформить завещание

Последнюю волю можно составить самостоятельно или обратиться к специалисту. Однако следует учитывать, что независимо от того, как оформить волеизъявление, необходимо нотариальное заверение документа.

Требования к составлению:

• письменная форма;
• наличие подписи наследодателя;
• приложенная справка о дееспособности и отсутствии психических заболеваний (если волезъявитель старше пенсионного возраста);
• печать и подпись нотариуса.

В определенных случаях завещание может быть заверено другими лицами:

• главврачом больницы, если волеизъявитель пребывает в нем на лечении;
• начальником военной части;
• командиром корабля;
• начальником исполнительной колонии;
• работником консульства РФ, в случае пребывания наследодателя заграницей;
• главой местной администрации, если в населенном пункте отсутствует нотариальная контора.

С принятием кредитной квартиры в наследство не все так просто. С одной стороны, собственность может оказаться ценной и востребованной наследником, с другой стороны, сумма долга вместе с процентами в условиях снижения рыночных цен на недвижимости может оказаться выше, чем стоимость принимаемого наследства. Финансовые основания могут привести к отказу от принятия наследства.

Выгодоприобретатель вправе отказаться от принятия завещанного имущества, если суммарно непогашенные финансовые обязательства превышают цену получаемой собственности.

Поводом беспокойства может стать:

• Недавнее оформление ипотеки, когда суммарный долг может оказаться больше цены жилплощади, которую за нее готовы заплатить на рынке.
• Наличие просрочек по нескольким платежам и образование штрафов и неустоек.
• Нет средств для оплаты пошлин при наследовании неродственниками.
• Слишком большое количество претендентов на 1 объект недвижимости, большие сопутствующие расходы, связанные с принятием наследуемого.

Хотим не вступать в наследство из-за долгов отца, но оставить себе квартиру в ипотеке

Мы застряли в проблеме. Отец семейства внезапно ушел из жизни. После его смерти обнаружились незакрытые кредиты, которые он втайне брал на развитие всяких бизнесов. У него мало что получалось, хотя он убеждал всех, что вcе в порядке. Также он взял на себя ответственность за ипотечные платежи, но не платил года два.

После его смерти жена и две дочери не приняли наследство, так как не потянули бы вскрывшиеся долги. Но с ипотекой проблема. В договор вписаны четыре человека: отец, мать и две дочери. Банк не хочет исключать отца из договора ипотеки. Суды не помогают с этим. Все неявно склоняют нас к принятию наследства.

В вашей ситуации есть два варианта. Первый — вступить в наследство и распределить долю отца в квартире между вдовой и дочерьми. Плюс этого варианта в том, что вся квартира будет в собственности семьи. Минус: бизнес-кредиторы смогут претендовать на стоимость доли отца и иного имущества, если оно у него было.

Но какой бы вариант ни выбрали вдова и дочери, с банком по общей ипотеке им придется расплатиться в любом случае из-за солидарности долга.

Какие варианты есть у вдовы и дочерей

Как я понимаю, вдова и дочери не хотят платить по кредитам умершего на бизнес. Ипотечную квартиру и кредитный договор они хотят оставить за собой и при этом не выплачивать долги отца по ипотечным платежам — исключить его из кредитного договора. Именно так сделать не получится.

Если наследницы хотят сохранить за собой квартиру, им придется принять наследство полностью вместе с бизнес-долгами отца. Сверх возврата ипотечного кредита нужно будет рассчитаться с кредиторами в пределах стоимости доли умершего в квартире и другого его имущества.

Кроме того, конкретно в этом случае можно говорить о фактическом принятии наследства: вдова и дочери живут в квартире и пользуются ею полностью. Непринятая четверть квартиры, которая входит в наследство, не стоит пустая. Наверняка и за ЖКУ они платят полностью, а не только ¾.

Если суд посчитает, что вдова и дочери фактически приняли наследство вместе со всеми долгами умершего, они могут продать имущество отца. Это может быть, например, производственное оборудование или электронная техника, которая осталась от неудачных бизнесов. Если имущество дорогое, его может хватить, чтобы полностью закрыть долги отца.

Кроме того, возможно, на умершего был оформлен договор страхования жизни и здоровья. С помощью страховой выплаты можно погасить часть долга по ипотечному кредиту. Это выгодно и семье умершего, и банку: вдова и дочери снизят свою долговую нагрузку, а банк получит хотя бы часть денег сейчас, чем позже или никогда.

Если страхового полиса у отца не было, юридически возможны два варианта: супруга умершего и его дочери начинают платить по ипотечному кредиту самостоятельно или отдают квартиру банку. Если созаемщики не погасят долг по кредиту, банк заберет квартиру как залоговое имущество по неисполненному обязательству: продаст ее, покроет за счет полученных денег семейный долг по ипотеке, а остаток денег от продажи отдаст вдове и дочерям.

Например, в Иркутске суд выставил на торги ипотечную квартиру семьи в ситуации, похожей на вашу.

Родители купили в ипотеку двухкомнатную квартиру. Мать умерла, платежи прекратились — появился долг по кредиту. Паспортный стол по запросу суда выдал справку, что родители и двое детей прописаны в ипотечной квартире.

Суд счел это основанием считать, что наследники живут в квартире, а значит, приняли наследство, и теперь именно они должники. Поскольку задолженность была большая, квартиру выставили на торги не по рыночной цене, а за 80% от нее. Долг был в размере 25% от реальной стоимости квартиры, но у семьи был шанс получить не оставшиеся 75%, а максимум половину.

Есть и другой вариант. Вдова и дочери могут договориться с банком о кредитных каникулах или ином изменении графика платежей, чтобы квартира осталась у них.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Пакет документов и порядок их оформления

Для того, чтобы подписать дарственную с обременением, понадобятся следующие документы:

• российские паспорта обеих сторон;
• свидетельство о рождении, если имущество передается в дар несовершеннолетнему;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• выписка об основных характеристиках из ЕГРН;
• выписка из домовой книги (либо справка о зарегистрированных в квартире лицах);
• справка об отсутствии задолженностей перед налоговой;
• согласие супруга или супруги на передачу собственности, если участник сделки состоит в браке.

Стандартная структура документа состоит из следующих пунктов:

1. Название документа;
2. Место и дата подписания договора;
3. Перечисление прав и обязанностей сторон;
4. Контакты, включая адреса участников сделки;
5. Сведения о квартире, являющейся предметом дарственной;
6. Ответственность участников сделки;
7. Дата перехода права владения;
8. Информация о сроках выполнения договора;
9. Условия расторжения;
10. Порядок разрешения споров;
11. План действий в форс-мажорных ситуациях;
12. Прочие условия;
13. Подписи сторон.

Новая форма посмертного распоряжения имуществом — наследственный договор

Наследственный договор — это совершенно автономный вариант посмертного распоряжения имуществом, хотя далеко не все юристы это поняли и осознали. Некоторые считают, что под наследственным договором и имеется в виду договор ренты. Это совершенно не так. Схему ренты мы уже обрисовали. Это возмездная двухсторонняя взаимообязывающая сделка.

Наследственный договор — сделка подобного типа, но она может охватывать куда более широкий спектр условий, не завязываясь именно на недвижимости.

Не только юристам, но и обычным гражданам хорошо известно, что завещание не может содержать встречного предоставления каких-либо условий, порождающих причинно-следственную связь между действиями наследника и получение им наследства. Если отец завещает имущество сыну, то не может поставить это в зависимость от совершения сыном определённых поступков. Имущество же отойдёт наследнику только после того, как из общей наследственной массы получат свои доли обязательные наследники.

Содержит наследственное право, выраженное институтом завещания, и многие другие ограничения. Нарушение делают завещание потерявшим смысл в части тех условий, где они содержатся, или отмену всего завещания, если оно составлено или заверено с основными принципиальными ошибками.

Наследственный же договор предусматривает, что его последствия могут быть поставлены в зависимость от наступивших ко дню открытия наследства обстоятельств, относительно которых при заключении наследственного договора было неизвестно, наступят они или не наступят, в том числе от обстоятельств, полностью зависящих от воли одной из сторон (статья 327.1).

Это соглашение, обладающее функцией завещания, но дающее сторонам возможность использовать логическую схему «если — то». Однако в части возможной отмены наследственного договора в суде он находится примерно в таком же положении, как и завещание.

Как заключить и расторгнуть договор ренты

Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).

ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.

Наследование ипотечной квартиры после смерти мужа

Ипотечная квартира — это совместная собственность супругов. После смерти супруга жена наследует свою супружескую долю, то есть половину жилплощади. Остальная половина, если отсутствует завещание, делится между супругой, детьми и родителями мужа в равных долях.

Долги по кредиту распределяются между правопреемниками пропорционально полученному наследству. При этом не следует забывать, что в случае, если умерший был застрахован, наследники смогут частично либо полностью погасить кредит страховкой.

Законодательством предусмотрено, что совершеннолетние дети в случае неплатежеспособности могут отказаться от своей доли в пользу своих близких родственников. Несовершеннолетние могут это сделать только лишь с согласия органов опеки.

Что делать, если по завещанию передается квартира с обременением

Квартира с обременением – это целостный объект, включенный в завещательное распоряжение как наследственная масса. Делить условия принятия квартиры, указанные завещателем нельзя, также – как нельзя противоречить его требованиям, если они законны.

Некритично, если передается квартира в аренде. Это означает, что наследник, если и не сможет распоряжаться имуществом в полной мере, то получит материальную компенсацию в виде оплаты за сдачу жилья в наем. А по завершении установленного договором срока, новый владелец вправе поступить по своему усмотрению. Варианты могут быть следующие:

• Продлить аренду на своих условиях;
• Прекратить действие найма и самому проживать в квартире;
• Продать недвижимость.

То есть такой объект принимать однозначно – выгодно.

Если речь идет о квартире в ипотеке, то рентабельность получения ее в наследство зависит:

• От срока приобретения квартиры, что влияет на величину остатка по кредиту;
• От своевременного погашения долга наследодателем;
• От рыночной стоимости квартиры, которая может быть реализована, с остатком после вычета долговых обязательств.

Решив, что принять такую квартиру целесообразно, наследнику следует действовать по такому алгоритму:

1. Дождаться вступления в наследство.
2. Переоформить на себя кредитный договор и квартиру, находящуюся в ипотеке.
3. Продолжать выплачивать кредит по условиям договора, вступить во владение квартирой.

После переоформления квартиры на себя, наследник может выбрать дальнейшую форму распоряжения наследством, исходя из следующих возможностей:

1. Выплатить остаток по кредиту, и вступить в права собственности на квартиру, продолжая владеть жильем или продать его.
2. Переоформить договор и продолжать выплачивать кредит до полного погашения.
3. Переоформить кредитный договор и вступить в наследство, а затем продать квартиру с обременением, погасив кредит с вырученных по сделке денег.

Похожие записи:

• Могут ли отключить свет, воду, газ и канализацию за долги по ЖКУ?
• На сколько павыситься пенсия детям инвалидам с апреля в 2023 году
• Уход за нетрудоспособным пенсионером