Как купить квартиру в новостройке в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в новостройке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эта публично-правовая компания была создана 20 октября 2017 г. постановлением Правительства РФ. За Фондом закреплены функции управляющей организации, а девелоперы обязаны отчислять на его счет 1,2% от стоимости каждой проданной квартиры при условии, что не используются эскроу-счета. Собранные средства вкладываются в достраивание объектов недвижимости, признанных долгостроем, с привлечением новых подрядчиков. Однако большую часть средств Фонд получает за счет финансирования из федерального и регионального бюджета.
Какие изменения вступили в силу в 2019 году?
Летом 2019 г. был принят Федеральный закон №153-ФЗ, согласно которому страховые компании должны были перевести в Фонд премии по страховкам ДДУ. В дальнейшем эти средства должны были направляться на перечисление компенсаций пострадавшим от недобросовестных действий застройщиков.
Данный закон затрагивает только договоры страхования, подписанные с 30 июля (дата принятия ФЗ) по 20 октября 2017 г. (официальная регистрация Фонда). В отношении договоров, заключенных ранее, применяются положения закона №214-ФЗ. Большая часть генеральных договоров страхования ДДУ подписывались до 30 июля 2017 г.
По этой причине сегодня дольщики имеют право на получение страхового возмещения, причем оно намного превысит компенсационные выплаты, предусмотренные Фондом.
Наличие «старой» страховки ДДУ позволяет дольщику в любой момент отказаться от участия в затянувшемся строительстве, чтобы не тратить время на ожидание решения Фонда.
Какие альтернативные модели финансирования строительства существуют
Застройщики активно ищут новые финансовые схемы привлечения денежных средств, более выгодные по сравнению с проектным финансированием.
Альтернативное финансирование допускается действующим законодательством. Например:
- Возведение объекта за счет застройщика с целью последующей перепродажи квартир или собственного эксплуатирования площадей в хозяйственных целях. Речь идет о переуступке прав собственности, девелоперы выкупают у себя определенную часть квартир, чтобы не задействовать кредиты и не нарушать закон. Далее квартиры перепродаются по договору цессии, вырученные средства направляются на погашение кредита.
- Кооперативная модель (ЖСК). Жилищные кооперативы — это некоммерческие организации (п. 3 ст. 50 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации). Кооператив не имеет основной целью извлечения прибыли. По сути — это касса взаимопомощи. Члены ЖСК — пайщики собственными средствами участвуют в постройке многоквартирного дома. Все они имеют равные возможности и права. Помните об ограничениях: ЖСК не может строить несколько домов одновременно, а высота возводимого дома не может быть выше трёх этажей (ред. от 30.11.2011 ФЗ № 349, ред. от 13.07.2015 ФЗ № 236).
Банковское поручительство и страхование ответственности — залог безопасности для дольщика
Случаи, когда дольщики остаются ни с чем, в России встречаются все чаще. Как показала практика, обязательная государственная регистрация не дала должного результата. Именно поэтому правительством было принято решение более тщательно контролировать долевое строительство и регулировать деятельность непосредственно самих застройщиков. С этой целью в 2004 году был принят ФЗ№214, где были прописаны отдельные положения относительно тех моментов, которые не смогла учесть процедура обязательной регистрации. Но и этого оказалось недостаточно. Находчивые и недобросовестные застройщики каждый раз находили лазейки, как обойти закон и избежать за это наказания.
На основании всех данных и опыта обманутых вкладчиков правительством были разработаны новые положения. После поправок ФЗ-214 должен был стать более совершенным, поэтому над положениями ФЗ-294 юристы работали очень тщательно.
Новый закон был подписан президентом 30 декабря 2012 года, но в дело его пустили только 1 января 2014 года.
В результате, начиная с соответствующей даты, для того, чтобы пройти обязательную государственную регистрацию и для заключения договора долевого участия застройщик обязан предоставить ряд дополнительных документов, а именно о банковской гарантии и страховании по 214 ФЗ.
Факторы, влияющие на размер процентной ставки
Процентная ставка по тарифу страхования зависит от следующих факторов:
- Состоит ли застройщик в холдинге.
- Имеются ли у застройщика в прошлом успешные и положительные сделки. В данном случае страховщик может учитывать все критерии прошлых сделок: сроки их сдачи, общее количество объектов, наличие представительств в различных регионах страны, полное отсутствие жалоб и претензий.
- Устойчивость финансового характера.
- Обеспечение юридического характера, то есть наличие полного пакета документации и разрешения.
- Этапы, на которые разделен ход строительства.
- Срок сдачи текущего проекта.
- Общее количество клиентов, участвующих в долевом строительстве.
Контроль за соблюдением обязательств застройщиком
ВАЖНО !!!! Контролирующим органом считается Росреестр, недавно переименованный в Роснедвижимость. Отказом в регистрации может служить отсутствие соглашения страхования, а также финансовая несостоятельность для выплаты страховых премий.
В регионах контроль над работой строительных организаций дополнительно организовывает прокуратура и некоторые исполнительные органы власти. Компенсационный фонд также помогает собирать денежные средства со строителей и управлять ими для уравнивания выплат дольщикам разорившихся компаний.
Если Компенсационный фонд продолжит работу в этом направлении, то вскоре будет возможен отказ от работы со страховыми компаниями, а Роснедвижимость и местный муниципалитет будут находиться во главе контроля.
Получает же возмещение при наступлении страхового случая лицо, чьи деньги были привлечены для создания объекта. Проще говоря, это дольщик, будь то физическое или юридическое лицо, но только не кредитная организация. Однако последняя тоже может стать выгодоприобретателем, если воспользуется правом требования дольщика, оставив себе предмет ипотеки. В случае замены лиц, страховщик должен об этом быть поставлен в известность в письменном виде.
Для получения выплат необходимо подтвердить наступление страхового случая. Сделать это можно посредством предъявления страховщику:
- Судебного решения об обращении взыскания на залоговое имущество, вступившее в законную силу;
- Подтверждение банкротства должника и открытия конкурсного производства, в виде решения арбитражного суда.
Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2020 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.
От чего зависит ставка:
- Участие застройщика в холдинге.
- Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
- Финансовая устойчивость.
- Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
- Этап строительства.
- Срок сдачи.
- Количество дольщиков.
Регистрация ДДУ в Росреестре
Чтобы договор долевого участия стал действительным, его нужно зарегистрировать в Росреестре (Федеральная служба госрегистрации кадастра и картографии). Это правило распространяется на все договоры, заключенные в 2014 году и позднее.
Регистрацией договора долевого участия может заниматься и дольщик, но обычно это «удовольствие» достается застройщику.
Регистрацию проводит отделение Росреестра, к которому приписано строящееся здание (по адресу), застройщик должен подать туда набор документов:
- Разрешение на строительство.
- Строительный план.
- Проектно-сметная документация (декларация).
- Учредительные документы организации.
- Договор поручительства либо договор страхования (от банка или от страховой компании).
- Заявление на регистрацию.
После принятия документов на регистрацию, специалист выдает расписку с полным перечнем поданного и датой принятия. На проверку и регистрацию отводится не больше 10 рабочих дней. Получить зарегистрированный договор может как дольщик, так и застройщик, на основании выданной расписки.
Поручительство банка – еще одна возможность страхования. Банк-поручитель берет на себя все обязательства страхователя, т.е. гарантирует компенсацию средств инвестору, в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.
Надо отметить, что в отличие от страховых организаций, банковские учреждения не только взимают 1-3% от цены объекта за свои услуги, но берут в залог имущество: земельный участок, полученный под строительство, дорогостоящую строительную технику или другую ценную собственность застройщика.
Поручительство действительно в течение 2 лет передачи квартиры собственнику.
Банк, как и страховые учреждения, обязан вернуть дольщику всю сумму, вложенную им в стройку. Финансовые учреждения, которые могут претендовать на право выступать поручителями, должны заниматься банковской деятельностью от 5 лет и более их уставной капитал должен быть более 200 миллионов рублей, оборот – от 1 миллиарда рублей.
Кроме того, к такому банку не должно быть претензий от Центрального банка РФ.
Страхование гражданской ответственности застройщика: права дольщиков
1. Защищаются ли права дольщика в споре о выплате страхового возмещения по страхованию гражданской ответственности застройщика законом о защите прав потребителей?
Ответ на этот вопрос влечет за собой ряд последствий: определение территориальной подсудности, освобождение от уплаты государственной пошлины, взыскание потребительского штрафа и компенсации морального вреда и т.д.
Исходя из п. 33 ст. 25 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков … » от 29.07.2017 № 218-ФЗ), договор страхования заключается исключительно в целях страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения, в связи с чем законом обязанность несения расходов по страхованию гражданской ответственности возложена на застройщика, а выгодоприобретателями по данному договору являются граждане-участники долевого строительства.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» в пп. «а» п. 3 правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей, пользуется также те, кто использует приобретенные (заказанные) вследствие таких отношений товары (работы, услуги) на законном основании. То обстоятельство, что сторонами (страховщиком и страхователем) по договору страхования являются юридические лица, само по себе не является основанием для лишения участник долевого строительства (выгодоприобретателя) статуса гражданина-потребителя по отношению к страховой организации и застройщику, а также для лишения гарантий защиты прав, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.
Данные аргументы воспринял Московский городской суд, который большинство определений, которыми районные суды передавали иски по подсудности (из-за отсутствия, по их мнению, потребительских отношений), отменил (апелляционное определение от 16.05.2019 по делу № 33-21332; апелляционное определение от 16.04.2019 по делу № 33-17305; апелляционное определение по делу № 33-6047).
В апелляционном определении от 26.07.2019 по делу № 33-34139/2019 Московский городской суд прямо указал:
«В силу закона и договора истец является выгодоприобретателем по договору страхования, заключенному между ответчиком и застройщиком, по договору участия в строительстве истец приобрела право на передачу ей квартиры в жилом доме, ответственность застройщика застрахована и истец является выгодоприобретателем по договору страхования, в связи с чем правоотношения истца и страховой компании регламентируются законодательством о защите прав потребителей».
По другим видам страхования наблюдается подобный подход к признанию отношений между страховщиком и выгодоприобретателем по страхованию ответственности перед третьим лицом потребительскими отношениями.
Например, в Определении Верховного Суда РФ от 19.08.2014 № 22-КГ14-8 прямо указано на неправомерность позиции, заключающейся в том, что выгодоприобретатель по договору страхования не является потребителем.
В указанном деле Верховный Суд РФ рассматривал вопрос о возможности признания потерпевшего от ДТП лица (выгодоприобретателя по договору ОСАГО) потребителем, при том что договор со страховщиком был заключен третьим лицом.
Верховный Суд РФ указал, что «с момента предъявления такого требования потерпевший становится участником регулируемых Законом об ОСАГО правоотношений по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств, выступая в качестве потребителя, использующего страховую услугу для личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
В связи с этим, вывод суда апелляционной инстанции о неприменении Закона о защите прав потребителя к правоотношениям, возникающим между страховщиком по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельца транспортного средства и потерпевшим в силу того, что между ними отсутствуют договорные правоотношения, является неправомерным».
2. Имеет ли дольщик право требовать от сторон (страховщика и страхователя) договора страхования гражданской ответственности застройщика исполнения ими друг перед другом обязательств? Например, требовать от застройщика оплаты страховой премии?
Если исходить из буквального толкования п. 1 ст. 430 ГК РФ, то по договору в пользу третьего лица, данное третье лицо может лишь требовать от должника исполнения предусмотренного в договоре обязательства перед ним.
Также многие авторы в настоящее время указывают, что третье лицо – не сторона договора и его права по нему ограничены, поскольку оно уполномочено лишь получать выгоду от действия должника по договору.
Однако это приводит к тому, что если исполнение должником обязательства перед третьим лицом обусловлено исполнением обязательства кредитором перед должником, то выгодоприобретатель остается беззащитным и всецело зависит от исполнения кредитором своих обязательств.
Такая ситуация может возникнуть, при страховании гражданской ответственности застройщика, когда был подписан договор страхования, выдан полис, но страховая премия по нему не оплачена. Страховщики в таком случае указывают на то, что хоть договор и заключен, но он не вступил в силу в связи с неоплатой страховой премии.
В то же время Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве м��огоквартирных домов …» в редакции до июля 2017 года указывает на обязанность застройщика по страхованию гражданской ответственности перед участником долевого строительства.
Однако лишь заключение договора страхования без оплаты страховой премии нельзя считать надлежащим исполнением обязательства по страхованию ответственности застройщика перед участником долевого строительства.
Получается, участник долевого строительства может требовать от застройщика уплаты страховой премии. При этом, указанное требование может заявляться им именно как участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве ввиду нарушения его условий по обеспечению, а не как выгодоприобретателем по договору страхования.
Суть страхования ответственности
Многие дольщики выражают опасение, что даже работа компенсационного фонда застройщиков не изменить общую тенденцию в страховании, при которой страховщики всеми способами стремятся занизить сумму компенсационных выплаты по причине слишком большого объёма всех потенциальных выплат, которые зачастую могут приравниваться к бюджету всей страховой организации в целом. Подобная проблема является, чуть ли не основной при обращении в страховые компании и в ближайшем будущем никто не сможет гарантировать кардинальных изменений в лучшую сторону. Тем не менее вышеупомянутый государственный фонд страхования во многом создавался с целью сведения случаев обманов дольщиков к минимуму. Создание централизованной государственной организации, призвано не просто поставить на поток выплаты обманутым дольщикам, а снизить общее количество таких прецедентов.
Если раньше после того, как строительство по вине застройщика замораживалось, дома могли стоять недостроенными годами – поскольку дольщики не имели средств, которые бы позволяли завершить стройку самостоятельно, а застройщик объявляет себя банкротом и впоследствии лишался лицензии для продолжения подобной деятельности. Сейчас же данный компенсационный фонд выступает не только как посредник, но и как лицо, напрямую заинтересованное в окончании строительства. Законом предусмотрено, что в том случае если строительство по каким-либо причинам будет заморожено и застройщик не сможет гарантировать возобновление строительного процесса в ближайшее время, ответственность по его завершению ляжет на плечи страховой компании.
«Непонятно, как сейчас будут идти продажи»
Страховая компания «Респект» не попала в список страховщиков, которые могут страховать ответственность застройщиков перед дольщиками. Напомним, что данный список составляет Центробанк России. В ответ на запрос «Реального времени» пресс-служба «Респекта» прислала официальную позицию гендиректора компании Александра Артамонова.
«Нам не в чем себя упрекнуть. ООО «Страховая компания «Респект» всего за 1% страховой премии не допустила к деньгам дольщиков более 12% застройщиков (около 1 000 строительных проектов), являющихся недобросовестными. Это позволило предотвратить появление 200 000 обманутых дольщиков и спасти более 400 млрд рублей граждан», — говорится в нем.
Причиной для исключения могли стать задержки по выплате дольщикам либо отдельные отказы от выплат. Хотя Артамонов обещал доказать регулятору законность отказов и вернуться на рынок, на своем сайте «Респект» сообщил, что покинул список страховщиков, работающих с застройщиками, и пожелал всем успехов, процветания и миллионов введенных квадратных метров.
Что данное событие означает для жилищного рынка? Что застройщики, которые страховались в «Респекте», не смогут заключать новые договоры долевого участия до тех пор, пока не договорятся с другим страховщиком, которому удалось попасть в список ЦБ РФ. Это значит, им придется останавливать продажи перед Новым годом, в пик покупательской активности.
«Как они будут продавать договоры долевого участия? Когда ты идешь в Росреестр, ты должен принести договор со страховой компанией. А Росреестр заходит на сайт Центробанка и смотрит список аккредитованных страховщиков. Непонятно, как сейчас будут идти продажи», — говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
В список Центробанка попали 10 компаний — «ВСК», «Страховая компания Пари», «Ингосстрах», «АльфаСтрахование», «Абсолют Страхование», «РСХБ-Страхование», «Государственная страховая компания «Югория», «ВТБ Страхование» и «Бин Страхование» — и одна некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Но проблема в том, что договориться с этими страховыми компаниями вряд ли удастся.
Страхование гражданской ответственности застройщик осуществляет за свой счет в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства, то есть дольщиков (п. 2, 5 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).
Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.
Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, что должно быть подтверждено одним из следующих документов:
- решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
- решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.