Как разделить общую долевую собственность на земельный участок
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить общую долевую собственность на земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, право пользования земельным участком возникает у семейной пары или между членами семейства после приватизации земельного участка. В некоторых случаях такое разделение возможно в случае возникновения спора между лицами, которые не имеют между собой родственных связей, например, между двумя садоводами или сособственниками двух- или трех- квартирного дома с изолированными входами.
Алгоритм раздела через суд
Процесс принудительного разделения надела через суд происходит в следующем порядке:
- Лицо, инициирующее раздел, определяет размер доли каждого владельца спорного земельного участка, а также количество таких долей соразмерное числу собственников.
- Далее заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является требование о выделении последнему части от спорного земельного надела.
- После получения иска, судом устанавливается возможность принятия его к рассмотрению. В случае если документ полностью соответствует всем процессуальным нормам, судья назначает дату слушанья по делу и уведомляет об этом все стороны процесса.
- Дело слушается по существу заявленных требований и предоставленных доказательств, после чего выносится мотивированное решение об удовлетворении исковых требований или об отказе в этом.
- В случае принятия судом положительного решения совладельцы спорной недвижимости предоставляют его вместе другими необходимыми документами в Регистрационную палату для оформления права собственности на перераспределенные доли.
Практика показывает, что отчеты экспертных организаций имеют ключевое значение при вынесении судьей решения по рассматриваемому делу. Для проведения указанной экспертизы суды обычно пользуются услугами проверенных специалистов, с которыми неоднократно проводилось сотрудничество, но при этом, стороны вправе привлечь к рассмотрению дела другую экспертную организацию или частное лицо на свое усмотрение.
После вынесения экспертного заключения судом будет предложено два варианта дальнейшего развития событий:
- Раздел земельного надела. Указанный вариант предполагает создание нескольких земельных участков на месте исходного. После получения такого судебного решения собственники смогут приступить к межеванию границ участков, постановке недвижимости на учет и получению свидетельств о праве собственности.
- Установление порядка пользования таким участком. Данный выход предполагается в случае невозможности проведения раздела спорного имущества. Судом будут учтены размеры долей каждого собственника и фактически сложившийся порядок пользования наделом, но владельцам придется и дальше быть соседями, а также совместно владеть недвижимым имуществом.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Порядок выделения земельной доли
Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке. В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц. Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.
Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами. Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.
Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы. Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок.
В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие. Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.
Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.
Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.
Занимаясь вопросами общей долевой собственности, особенно когда они касаются земельного участка, разницу между понятиями выдел и раздел следует чётко понимать:
- Выделение доли земли в натуре подразумевает, что основной объект недвижимости останется в той же долевой общей собственности, за исключением выделенной площади, которая переходит в личную собственность одного из участников, при этом он не прекращает быть участником;
- Раздел территории подразумевает полное прекращение существования общей долевой собственности, в результате чего территория будет полностью поделена между участниками и каждый станет владельцем.
Раздел долей земельного участка и виды разделов
Если участок находится в совместной долевой собственности, то каждый собственник имеет одинаковые права на данную землю, при этом не имеет значения размер доли собственника.
Право долевой собственности приобретается в результате приватизации участка двумя или более лицами. Основанием для приобретения этого права может стать суд, наследование и другие обстоятельства.
Право общего пользования землей возникает чаще всего между супругами и между родственниками. Но это в том случае, если речь идет о ранее проведенной государственной приватизации.
В случае развода или других мероприятий, в ходе которых будет принято решение о разделе данного земельного участка, все собственники будут находиться в равных условиях. Ни один из собственников не получает преимущественного права на данный участок.
Что такое выдел земельного участка
Если в общей долевой собственности нескольких владельцев находится один земельный участок, то каждый из них вправе выделить свою долю в самостоятельный объект. Регламент этой процедуры закреплен ЗК РФ в статье 11.5.
Если при выделе земельного участка образуются 2 части, то одна из них — вновь образованная, подлежащая учету. Вторая часть преобразовывается с сохранением в измененных границах идентификационного показателя — прежнего кадастрового номера.
Порядок выдела земельного участка в натуре из состава общей долевой собственности происходит по запросу одного из участников на следующих основаниях:
- при согласии, полученном от всех совладельцев;
- по решению суда, если один или несколько собственников против или площадь выделяемого объекта противоречит нормам Земельного кодекса.
Что включает в себя порядок раздела земельного участка
В первую очередь, закон предусматривает определенные требования к земельному участку:
- Исходный участок должен иметь четкие границы, соответствующие требованиям законодательства.
- Наличие доступа к земельным долям, полученным в результате деления исходного участка.
При разделе земли, согласно законодательству, не требуется наличие согласия арендаторов, землевладельцев, залогодержателей, в том числе, при разделе земли, являющейся собственностью государства или муниципалитета.
Далее, перед тем, как разделить земельный участок на два и более землевладений, необходимо провести его межевание. Работы по межеванию участка могут проводить только организации, имеющие соответствующее разрешение и лицензию на оказание подобного вида услуг. Процедура межевания земельного участка осуществляется с учетом требований Инструкции по межеванию земель на основании заявления собственника земли. Все расходы по данному виду услуг оплачивает непосредственно владелец земельного участка. Участники процедуры размежевания земли:
- собственник (или собственники) участка;
- пользователь земельного участка;
- владелец и пользователь смежного участка;
- инженер-землеустроитель.
Сложности оспариваемого деления земли
В процессе рассмотрения вопроса о разделении участка учитывают исходный размер участка и площадь каждого вновь образуемого надела. Если новые участки окажутся меньше допустимого минимального размера, суд откажет в удовлетворении иска.
Если судья устанавливает неделимость спорного объекта, может быть определен новый порядок пользования с учетом интересов всех сторон. Земля числится в долевой собственности с возможностью огораживания собственной части, возведения построек и использования для нужд конкретного владельца, однако для совершения юридически значимых действий придется решать вопрос с остальными хозяевами целого объекта.
Исход судебного разбирательства по земельным вопросам во многом зависит от обоснований, представленных в исковом заявлении, и корректности оформления документа.
В заявлении истца должны быть включены:
- Сведения о судебной инстанции, куда обратился собственник. Место подачи определяют по адресу территориальной принадлежности надела.
- Цена иска.
- Информация об истце и ответчиках (ими выступают остальные собственники земельного надела).
- Информация по существу – об основаниях получения права на недвижимый объект, целевого использования, установления объема права в собственности.
- Причины обращения с иском и меры, предпринятые в рамках досудебного урегулирования.
- Требования заявителя и законодательные ссылки, дающие право обращаться с иском.
- Перечень приложений.
- Дата и подпись заявителя с расшифровкой.
Каждая ситуация, связанная с земельными спорами, требует погружения в детали и знания нюансов судебного разбирательства. Чтобы повысить шансы на благополучное разрешение спора, настоятельно рекомендуется обратиться в юридическую организацию и получить квалифицированную помощь.
Чтобы иск был принят к рассмотрению и одобрен судьей, лучше доверить составление документа юристу по земельным вопросам и проконсультироваться по поводу перечня документации, которая поможет убедить суд в правоте позиции истца:
- паспорт истца;
- правоустанавливающие бумаги на спорный участок;
- кадастровый паспорт и техдокументация;
- заключение независимого эксперта об оценке недвижимого имущества;
- квитанция с оплаченной судебной пошлиной.
Раздел участка на два собственника между супругами
Согласно семейному законодательству, супруги имеет право ставить вопрос о разделе своего имущества, приобретенного в браке. При этом, делить имущество можно как после расторжения брака, так и в браке.
Порядков раздела законом предусмотрено несколько:
- Добровольный. Если вопрос о разделе решается в браке, то можно заключить брачный договор или соглашение о разделе у нотариуса. Если брак уже расторгнут, то можно заключить только лишь соглашение.
- Судебный. Он актуален для тех ситуаций, когда между супругами или бывшими супругами возникает конфликт, и они не могут договориться друг с другом.
Отметим, что семейное законодательство устанавливает принцип равенства супружеских долей в общем имуществе. Но возможно и отступление от этого принципа. Таким правом наделен суд.
Чем выдел доли отличается от раздела?
Собственникам, намеревающимся произвести манипуляции со своей недвижимостью, следует отдавать отчет в разнице между терминами «раздел» и «выдел», так как юридические последствия у двух этих операций различаются:
- Выдел в натуре означает, что первоначальный земельный участок останется в долевой собственности, за исключением той его части, которая будет выделена и перейдет в безраздельную собственность одного из участников при согласии на это остальных участников или на основании решения суда.
- Раздел участка означает прекращение долевой собственности, а также упразднение ранее существовавшего участка. Территория делится на несколько самостоятельных участков, обладающих своими границами и имеющими собственные кадастровые номера. Все бывшие долевые собственники станут владельцами своих участков.
Регистрация общей долевой собственности на земельный участок
Если дом между сторонами не поделен, раздел земельного участка или выделение из него доли одного из сособственников невозможны. Поэтому прежде чем решать земельный вопрос, получите необходимые документы о праве собственности на домовладение.
Документы, подтверждающие право собственности на дом и размер доли собственника:
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены;
• вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка;
• свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.
•
Этап регистрации общей земельной собственности на земельный участок важен для его последующего раздела. Земельный участок обязательно должен быть объектом земельных правоотношений — индивидуально определенной вещью с конкретными границами и точно определенным местоположением на кадастровой карте. Решение суда по признанию права собственности на не сформированный земельный участок сложно прогнозировать.
Следуя принципу единства земельного участка и расположенных на нем домов, строений и хозяйственных построек, признание права собственности на землю происходит на основании документов на право собственности на дом. В случае отсутствия документов, необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации.
Однако если в процессе владения земельным участком сособственники изменяли размер, расположение границ и количество построек на земельном участке, не отражая изменения в кадастровых планах, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок необходимо подготовить соответствующую действительности документацию. Для этого потребуется вызвать на место специалистов, провести замеры, зафиксировать изменения и внести изменения в технический паспорт.
Выделение земельного участка из долевой собственности
Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:
• свидетельство о долевой собственности;
• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.
Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.
Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.
Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.
- Oфopмлять peaльный paздeл xлoпoтнo: этo oтнимaeт вpeмя, дeньги и нepвы. Инoгдa пpoщe пpoдaть cвoю дoлю втopoмy coбcтвeнникy и кyпить нoвый дoм.
- Ecли влaдeльцы гoтoвы paздeлить дoм миpнo, дocтaтoчнo cocтaвить coглaшeниe. Ecли нeт пpидeтcя пpивлeчь cyд.
- Дeлить мoжнo тoлькo тe дoмa, кoтopыe пpизнaют блoкиpoвaннoй зacтpoйкoй. Peшeниe — пpинимaют кaдacтpoвыe инжeнepы.
- Ecли пoд дoмoм cлишкoм мaлo зeмли (oбычнo мeньшe 8 coтoк), ee нe paздeлят. Oнa ocтaнeтcя в oбщeй coбcтвeннocти влaдeльцeв дoмa.