Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость физическим лицам

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость физическим лицам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При организации собственного дела часто встает вопрос о том, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для ИП или других форм организаций. Такие предложения есть не во всех банках, часто предложения ограничены разными требованиями и условиями.

Какие затруднения возникают при нежилой ипотеке

Банковская организация обязательно будет проводить оценку нежилого объекта, что будет служить залоговой гарантией кредита – недвижимости, приобретаемой заемщиком или имеющейся в его собственности. Случается, что компании-оценщики, в особенности состоящие в структуре финансово-кредитного учреждения, намеренно занижают действительную цену объекта. Поскольку адекватность оценки прямо влияет на размер ипотечного займа и на условия кредитования сделки, заемщику удобнее запросить оценку в независимой организации.

Заметим, что обращающиеся к нежилой ипотеке физлица не смогут подключать к сделке с банком поручителей и созаемщиков – это возможно лишь для жилой ипотеки. Целью участия в ипотечном кредите на жилье созаещиков, напомним, снижает банковские риски и тем самым позволяет сократить процентную ставку.

Плюсы и минусы ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц и бизнеса

Плюсы коммерческой ипотеки для физических лиц:

• есть возможность продвигать свой бизнес за счет расширения площади;
• кредитор предоставляет отсрочку по выплате первого взноса сроком от 6 месяцев до года, что позволяет предпринимателю увеличить производственные обороты и начать получать доход от приобретенного имущества;
• сразу наличными бизнесмен получает солидную сумму.

К минусам можно отнести:

• высокие ставки по кредиту;
• большой перечень необходимых документов;
• необходимость вносить первый взнос в размере не менее 30%, иначе проценты будут еще выше;
• более жесткие требования к соискателю, чем при обычной жилищной ипотеке;
• небольшой срок кредитования – до 15 лет.

При выборе ипотечной программы на покупку нежилой недвижимости надо сначала рассчитать выгоду от кредитования. Вывод делают на основании сравнения следующих показателей:

• процентной ставки;
• периода погашения;
• размера ежемесячного взноса.

Если платежи по ссуде меньше арендной платы, то проще купить нежилой объект.

Необходимый список документов

В процессе оформления ипотеки, Вам придется предоставить банку такие документы:

• Сотрудник компании приносит устав;
• Соглашение о ее создании;
• Выписка из реестра;
• Лицензию на деятельность;
• Заверенный образец подписи руководителя и оттиск печати компании;
• Индивидуальный предприниматель должен предоставить паспорт;
• Документ от регистрации;
• Лицензию;
• Образец своей подписи;
• А также, нужно принести сведения о руководителе ООО и финансовом состоянии компании;
• Информацию о кредитной истории компании;
• Копии соглашений по бизнесу и проект.

Распространенные причины отказа банка в выдаче ипотеки

Ипотека под коммерческую недвижимость для физических лиц и организаций доступна только в том случае, если потенциальный заемщик соответствует требованиям, предъявляемым банком. На практике часто встречаются случаи, когда кредитная организация отказывает в предоставлении заемных денежных средств. Зачастую это происходит по следующим причинам:

• клиент имеет недостаточный ежемесячный доход или срок его получения составляет менее полугода;
• заявитель предоставил неверную информацию;
• подан неполный пакет документов;
• недвижимость не может выступать в качестве залога, исходя из внутренней политики банка;
• у клиента недостаточно средств для первоначального взноса;
• организация получает прибыль только «по сезонам»;
• доход компании низкий и не удовлетворяет требованиям кредитной организации;
• другие объективные причины.

Заемщикам Сбербанка требуется собрать пакет документов. В первую очередь документация должна отличаться от ИП и малого бизнеса. Бумаги оформляются в течение 7 рабочих дней. Главным условием является успешное ведение предпринимательского бизнеса. Если при ведении бухгалтерского и налогового учета не наблюдается лишних проблем, тогда заемщику свободно выдается кредит. Для оформления ипотеки необходимо явиться в банковское учреждение с:

• заявлением об оформлении кредита,
• анкетой, где указано что заемщик не является юридическим лицом,
• документацией, где указана деятельность заемщика и его финансовая история,
• бумагой, где указана кредитная история заемщика,
• справкой о доходах,
• копией действующей на момент оформления ипотеки,
• правоустанавливающими документами.

Типы и назначение помещений

К категории коммерческой относится недвижимость (земельные наделы, сооружения, дома), применяемые для бизнес-деятельности и получения прибыли в будущем (от аренды или вложений). В состав нежилой недвижимости входят промышленные объекты, офисы, склады, гаражи, точки для торговли и прочие.

Недвижимость бывает жилой и нежилой.

Условно выделяется несколько видов нежилых объектов:

• Для розничной торговли — торговые точки (магазины, центры).
• Со свободным функционалом — спортивные здания, кафетерии, рестораны, гостиницы.
• Для персонала — здания с офисами, кабинеты.
• Апартаменты — домики с возможностью посуточной аренды.
• Социальные — боулинг, аэровокзал (терминал), бассейн.
• Индустриальные — склады, промышленные предприятия, производственные объекты.

Вероятные проблемы при оформлении

Несмотря на доступность ипотечного займа для физлиц, с его оформлением возникает ряд трудностей. Как правило, они связаны с залоговым имуществом. Суть в том, что нежилые помещения переходят банку не сразу, а после прохождения бюрократической схемы. Рассмотрим их подробнее:

• Продавцу передается аванс в виде первого взноса по займу. Далее оформляется право владения, и помещение (здание) переходит в категорию залогового имущества. На последней стадии оформляется ипотечный займ, а заемщик получает оставшиеся деньги.
• Продавцу переводится предоплата, но заключение ДКП (договора купли-продажи) и переход прав происходит в одно время с оформлением ипотеки. Регистрация сделки осуществляется после предоставления документации.
• Регистрируется новая компания, на наименование которой и переходят права владения. Далее банковское учреждение переводит полную сумму за объект, а участники сделки (покупатель и продавец) оформляют ДКП. Как только происходит передача залогового имущества, снимается обременение.

Какие продукты готовы предложить другие банковские учреждения

Список банков, кредитующих физлиц–предпринимателей по ипотечным программам, довольно мал. Если в вышеназванных учреждениях постигла неудача, можно обратиться в другую организацию. Практически у всех крупных игроков на кредитном рынке есть продукты для предпринимателей, но без слова ипотека. Посмотрим, что предлагают:

• Альфа Банк;
• Промсвязьбанк;
• Росбанк.

Выберем те программы, которые позволяют одалживать ссуды на пополнение основных средств. Сюда относится и покупка капитальных сооружений.

1. У Альфа Банка действует программа Кредит для бизнеса. Без залога реально одолжить от 300 тыс. до 10 млн. рублей. Альфа даже предлагает дифференцированный график платежей. Правда, высоковаты ставки – от 14 до 17%.
2. Промсвязьбанк готов предоставить займ на инвестиции в развитие. Ограничения по сумме – от 3 до 250 млн. рублей, период – до 10 лет, ставка от 9%.
3. У Росбанка есть несколько программ. Одна из них – Инвестиционный кредит. По этой программе компания или ИП может получить до 100 млн. рублей на период до 7 лет под 11,88%. Предусмотрена шестимесячная отсрочка при возврате займа.

Защищаемся от мошенничества

От вероятности наткнуться на мошенников не застрахован никто. Главное — вовремя их распознать. Чтобы вам было проще это сделать, рассказываем про самые распространённые мошеннические схемы.

Двойная продажа. Ушлый продавец заключает сделки одновременно с несколькими покупателями, получает от них деньги и исчезает. В результате право собственности получает только один из покупателей или вообще никто.

Как защититься. Всегда прописывайте в договоре, что продавец получает деньги только после регистрации перехода прав собственности на объект в Росреестре. Для этого можно воспользоваться эскроу-счётом или нотариальным депозитом.

Обременения. После подписания договора неосторожный покупатель внезапно обнаруживает, что теперь он должен выплачивать ипотеку на приобретённое помещение.

Как защититься. Всегда проверяйте любую недвижимость через ЕГРН — в выписке из Росреестра указываются все обременения, которые наложены на тот или иной объект.

В АК Барс банке в настоящее время действует предложение «АК Барс‒Бизнес» на приобретение готовых объектов нежилой недвижимости. Ключевые условия приведены в таблице ниже.

сумма кредита, руб. срок займа первоначальный взнос ставка в % годовых иные важные условия

От 500 тысяч до 10 миллионов 1‒10 лет 40‒70% от цены 17 Допускается покупка торгового или офисного помещения

Кредитная ставка 17% в год действует при условии заключения комплексного договора страхования (жизни и здоровья заемщика и залогового имущества). В случае отказа от данных услуг ставка будет повышена на 2 п.п. от величины базового процента.

Что касается требований к заемщику, то банк достаточно лояльно относится к ним. В частности, минимальный возраст клиента — от 18 лет, а минимальный стаж на текущем месте — от 3-х месяцев.

Что важно знать потенциальному заемщику – физическому лицу

Следует принимать во внимание, что для физических лиц, желающих приобрести нежилую недвижимость с помощью ипотечного кредита, условия будут не такими выгодными, как в случае с жилой недвижимостью. В первую очередь необходимо помнить о следующих нюансах:

• любая недвижимость, приобретенная по условиям ипотеки, автоматически становится залоговым имуществом;
• материнский капитал в данном случае привлекать нельзя;
• никакие жилищные субсидии в этой ситуации не действуют;
• у Вас не получиться вернуть налог по такой ипотеке.

Так что, прежде чем брать ипотеку на подобное имущество, рекомендуется проконсультироваться с сотрудниками финансовой организации, чтобы выяснить, насколько такой вариант будет выгоден.

А в остальном все условия будут приближены к обычной ипотеке:

• минимальный порог по кредиту не должен быть менее 45 тыс. рублей;
• первоначальный взнос составляет 15% от стоимости имущества;
• ставка по кредиту от 8,5%;
• максимальный срок на погашение такого кредита составляет 30 лет.

Какой вид ипотеки нежилой недвижимости лучше?

Если, к примеру, житель России хочет купить паркинг для собственных нужд или для сдачи в аренду, то у него есть только один вариант – оформить ипотеку физическому лицу. В случае же, если он является индивидуальным предпринимателем или главой коммерческой фирмы, и для развития бизнеса необходимо приобретение нежилой недвижимости, то тут возможны два варианта.

Первый – оформление на организацию. В этом случае важными показателями будут валовый оборот, валовая прибыль и прочие показатели финансовой деятельности, представленные в годовой отчетности.

Второй – оформление на директора либо собственника как на физическое лицо. При таком раскладе важными критериями являются его зарплата и наличие других активов (дома, автомобиля) и пассивов (других кредитных обязательств).

Лукавить не стоит: если у компании есть проблемы с деньгами, то банковская проверка директора выявит их обязательно. Равно как и наоборот: огромное количество кредитной недвижимости у директора под залог имущества компании тоже не добавит баллов. Выбирать ту или иную схему стоит, отталкиваясь от банковских условий, которые они готовы предоставить для ипотеки физическому или юридическому лицу. Если срок кредита больше, а проценты меньше для юридических лиц, стоит оформить ипотеку нежилой недвижимости на организацию. Если же наоборот, то на физическое лицо.

Получение ипотечного кредита на нежилые помещения для компаний охватывает следующие этапы:

Что нужно учитывать при оформлении ипотеки

Прежде чем подать заявку кредитору, необходимо оценить такие параметры:

• Стоимость арендной платы. Если аренда и платеж по ипотеке не отличаются по сумме, то приобретение собственного помещения имеет смысл. Лучше отдавать деньги за личное помещение, чем платить их арендатору. Если сумма ежемесячного платежа слишком высокая, то лучше подписать договор аренды торговой точки.
• Вероятность расторжения договора аренды. Если арендодатель не планирует расторгать договор и никогда не поднимает эту тему, то не стоит брать на себя дополнительную кредитную нагрузку. Однако если хозяин помещения довольно часто упоминает об освобождении офиса, то оформление ипотеки сможет внести некоторую стабильность в дела бизнесмена.

Помощь в получении коммерческой ипотеки

Процедура получения коммерческой ипотеки связана с множеством юридических моментов и тонкостей взаимоотношений с банками. Если нет соответствующей практики и достаточного количества свободного времени, вашу заявку, скорее всего, отклонят. Чтобы обезопасить себя от возможных проблем, доверьте эту задачу профессионалам компании GS Финансы. Мы оформим коммерческую ипотеку на выгодных для вас условиях в кратчайшие сроки. Наши ипотечные брокеры заинтересованы в каждом заказе, потому что мы берем комиссионное вознаграждение только за положительный результат.

Получить квалифицированную помощь в подборе ипотечной программы или сборе кредитного портфеля можно по телефонам контактного центра. Также можете написать нам на электронную почту или в онлайн поддержку на сайте.

Консультация профессионала

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

Еще один банк, предлагающий свой кредитный продукт по данной программе – это РоссельхозБанк с кредитным продуктом «Коммерческая ипотека».

Кредитный продукт выдается на следующих условиях:

1. деньги выдаются только на покупку коммерческой недвижимости;
2. по программе можно взять максимум двадцать миллионов рублей;
3. максимальный срок, на который можно рассчитывать – 10 лет;
4. дополнительные средства можно получить на ремонт недвижимости;
5. в качестве отсрочки по кредиту можно получить до одного года;
6. можно не вносить первоначальный взнос.

Банк «Уралсиб» предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Инвест». Особенно такой тип займа пригодится в том случае, если недвижимость вам не по карману, но при этом у вас нет возможности слишком долго копить на помещение.

Кредитная программа позволяет купить не только коммерческую недвижимость, но и сделать ремонт в помещении, приобрести спецтехнику, модернизировать оборудование или даже купить готовый бизнес. У банка имеется и программа рефинансирования, позволяющая погасить долги за коммерческую недвижимость перед другими банками.

Финансовая программа предлагает следующие условия кредитования:

1. минимальная сумма займа может составлять 300000 рублей, а максимальная исчисляется миллионами;
2. кредитный продукт можно оформить только в рублях;
3. минимальный срок, на который можно взять заем – пол года, а максимальный – 10 лет;
4. процентная ставка изначально неизвестна – она определяется только после того, как клиент предоставит все бумаги и они будут рассмотрены;
5. не смотря на то что все современные банки давно отменили комиссии за открытие кредита, Уралсиб пренебрегает этим правилом – в итоге минимальный размер комиссии составляет 25 тысяч рублей, а максимальный – 105 тысяч;
6. финансовая компания предлагает разные способы погашения кредитового продукта (в том числе по индивидуальному графику, когда речь идет о сезонном бизнесе, равными частями или аннуитетными платежами);
7. так же банком предоставляется несколько вариантов обеспечения по займу – это может быть поручительство, различный транспорт, недвижимость и так далее;
8. по кредитному продукту предполагается обязательное страхование имущества;
9. доля участия заемщика в проекте должна быть не менее десяти процентов.

Похожие записи:

• Пять индексаций. Что в 2023 году ждёт пенсионеров и льготников?
• Список документов, которые нужны для оформления ОСАГО
• Как рассчитать и удержать алименты