Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как осуществляется распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.

Основные принципы определения требуемого кворума

Органом управления многоквартирного дома (МД), согласно 1 части 44 статьи ЖК, является собрание собственников жилых помещений в этом доме. Требуемый для принятия различных решений кворум определяется несколькими статьями данного нормативного акта. Чем более значима обсуждаемая проблема, тем выше необходимый показатель.

Возможные значения кворума для принятия различных решений перечислены в 1 пункте 2 части 44 статьи и в 1 части 46 статьи ЖК (ссылка в конце статьи). Установлены следующие варианты требуемого количества голосов: более половины, две трети и 100%.

Требование по минимально возможному представительству гарантирует невозможность организации двух легитимных собраний одновременно. На каком-то из них необходимого количества собственников не будет. Кроме того, при необходимости собрание собственников вправе изменять требуемое значение представительства в сторону увеличения.

Владельцы жилья в многоквартирном доме имеют разные по площади квартиры. Поэтому голосование идет не по простому подсчету собравшихся. Наиболее распространено соотношение 1 голос = 1 м2 жилья. С учетом этого и нужно проводить подсчет голосов на каждом собрании собственников.

Действительно, ЖК РФ регламентирует лишь процедуры уменьшения общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Соответственно, в ЖК РФ нет прямых указаний о том, какое количество голосов необходимо для принятия решения об увеличении общего имущества.

В этой связи полагаем возможным при принятии решения об увеличении общего имущества применить по аналогии правила голосования по реконструкции многоквартирного дома, поскольку при реконструкции также может увеличиваться общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (в соответствии с пунктом 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция может повлечь за собой изменение высоты, количества этажей, площади и объема здания, в частности, их увеличение).

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится в числе прочих полномочий принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

По общему правилу 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. К числу исключений из данного правила относится голосование по вопросу, предусмотренному пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ: для принятия решения о реконструкции требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая приведенные нормы, для увеличения общего имущества собственников помещений многоквартирного дома требуется поддержка не менее чем двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Вне зависимости от того, в какой форме проводится ОСС – очной, заочной или очно-заочной – для кворума требуется более 50 % голосов от общего числа голосов собственников (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

При отсутствии кворума на собрании при очной форме можно провести собрание в заочной.

Иначе кворум определяется при очно-заочной форме ОСС. Он складывается из двух частей – голосов пришедших на очную и заочную части собрания. По окончании ОСС голоса всех участников – и очно, и заочно – сводятся воедино и составляется итоговый протокол. Вне зависимости от того, собрался ли кворум на очной части, после неё проводится заочная часть ОСС.

Иногда УО допускают серьёзную ошибку и не учитывают голоса собственников нежилых помещений. Однако кворум на ОСС определяется исходя из участия собственников всех помещений – жилых и нежилых, они голосуют наравне.

Не стоит путать ОСС и собрание ТСЖ. На собрании ТСЖ кворум определяется от общего числа голосов членов товарищества. Эти два собрания могут проводиться одновременно, но подсчёт голосов на них ведётся по-разному.

В зависимости от вопроса, который рассматривается на ОСС, для принятия решения нужно простое, квалифицированное или абсолютной большинство.

Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Процедура и правила голосования

Голосование в многоквартирном доме — как считать голоса?

После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону голосования на таких сборах.

В законодательстве РФ процедура голосования рассмотрена достаточно подробно. Но может быть понята далеко не каждым гражданином нашей страны, так как трактовка всех понятий осуществляется на непонятном обычному обывателю «юридическом языке».

На самом же деле суть и общие принципы голосования на ОСС крайне просты и доступны к пониманию. Для более удобного ознакомления с процедурой собрания представим следующую информацию:

• Во-первых, собрание жильцов может быть осуществлено в трех формах:
• очный сбор, то есть собрание при непосредственном присутствии всех жильцов МКД;
• заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в письменной форме со стороны каждого жильца МКД;
• очно-заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в порядке и очного, и заочного сбора.

Все виды ОСС являются абсолютно законными и правомочными. Главное, чтобы в процессе их проведения были соблюдены базовые нормы данной процедуры.

• Во-вторых, при организации собрания и последующего голосования важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в голосование. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади МКД. В противном случае проводить ОСС и, соответственно, голосование нельзя.

На практике решить вопрос, требующий полного единодушия, весьма затруднительно. Даже просто обеспечить 100-процентную явку — задача не из легких. Что уж говорить об единогласии собственников в принятии решения. К счастью, необходимость такого голосования установлена законодателем лишь для немногих случаев.

Полное одобрение всех участников собрания собственников необходимо при решении следующих вопросов:

• изменение границ личного владения — например, при постройке отдельного крыльца к помещению на первом этаже;
• снос дома и смена жилья по программе обновления ветхого фонда;
• переустройство, дополнение новыми элементами общего имущества.

Часть 3 статьи 36 ЖК особо подчеркивает необходимость 100%-го согласия всех собственников жилья в принятии одного важного решения. А именно — вопроса об уменьшении общего имущества многоквартирного дома.

Процедура проведения голосования

Оповестить всех участников будущих сборов следует заказным именным письмом либо разместить объявление на информационном стенде.

Уведомление через публичные доски в подъездах – распространенная практика. Однако существует дополнительный метод – личный обход всех квартир в МКД и вручение под подпись извещения о проводимой встрече собственников.

В документе обязательно указывают дату собрания и вынесенные вопросы на повестку дня.

Срок, за который следует сообщить о предстоящем мероприятии, две недели. Каждый сход проводится по чьей-то инициативе, о чем должно быть указано в извещение.

Законодатель установил три формы сборов, которые выбираются перед публикацией уведомления:

• очное;
• заочное;
• очно-заочное.

Если собственники жилых помещений, обладающих решающим правом голоса, на общем собрании путем голосования устанавливают условия, ухудшающие положение других владельцев, то данное решение общего собрания может быть признано недействительным по решению суда. Даже при соблюдении всех требований к процедуре проведения голосования и наличии кворума, если хотя бы один собственник сможет доказать, что нарушены его права и законные интересы, принятое решение общего собрания подлежит отмене. По вопросу введения дополнительных расходов, стоит обратить внимание на позицию судов о том, что расчет оплаты обслуживания шлагбаумов, видеонаблюдения, противопожарной автоматики, лифтового хозяйства, мест общего пользования по холодной воде и электрической энергии, вывоз и утилизация ТБО, услуги охраны и прочее следует производить с перерасчетом на квадратный метр помещений (Кассационное определение Московского городского суда от 17 июня 2010 г. по делу N 33-17508).

Стоит отметить, что если спорные суммы, распределенные между собственниками, значительными не являются, решение собрания будет признано законным. Я лично многократнозащищал такие начисления в суде.

Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!

Статья 36.1. ЖК РФ. Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации (далее — специальный счет), и сформированные за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.
2. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения.
3. Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение.
4. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.
5. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.
6. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете.
7. Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, являются ничтожными.

Статья 42 ЖК РФ. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
   1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
   2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 45. ЖК РФ. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, иное лицо, указанное в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Организация капитального ремонта

Решение об осуществлении капитальных ремонтных работ в здании принимается собранием жильцов многоквартирного дома – это главный орган управления домом. Решение о необходимости проведения ремонтных работ может быть также принято уполномоченным органом местного самоуправления. Решение принимается путем составления протокола.

Не менее чем за полгода до момента, когда будет проведен ремонт, необходимо решить проблемы, относительно открытия счета, способа формирования фонда на проведение ремонтных работ, определение объема работ и компании, которая должна будет выполнить ремонтно-строительные услуги. Комплекс работ может быть направлен на устранение неполадок с фасадом, крышей, фундаментом, подвальными помещениями, инженерными коммуникациями.

Этапы проведения капитального ремонта в здании:

• требуется уточнить период, когда должны быть осуществлены ремонтные работы. Данные о периоде можно получить из программы капитального ремонта, которая находится в общем доступе. Программа разрабатывается на длительный срок, но предусматривает краткосрочный план – на период 1- 3 лет.
• Принятие решения собранием жильцов.
• Выбор организации, которая будет выполнять работы. С данной организацией необходимо заключить договор. В документ вносится информация про все услуги и их стоимость.
• Акт приемки работ, контрольные операции.
• Оплата работ.
• Уведомление уполномоченных органов о проведенных работах.

Что такое кворум и зачем он нужен?

В общем смысле термин «кворум» означает такое количество участвующих в собрании лиц, которого достаточно для признания решения собрания законным и правомочным. Кворум определяется либо в процентах, либо в абсолютном выражении. Устанавливается это число или действующим законодательством, или уставом организации.

Для собрания собственников жилья в многоквартирном доме такое число регламентируется законом, а именно частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). И в соответствии с этой нормой кворум для общего собрания жильцов — 50 % всех голосов.

Существуют и отдельные вопросы, для решения которых необходимо 2/3 согласных, а для некоторых — все 100 %. По этой причине не проводится двух собраний сразу, поскольку для каждого потребуется не менее 50 % поддержки. Кстати, общим решением жильцов можно изменять кворум с ½ до, например, 2/3.

Для чего нужны 2/3 голосов?

Как правило, 2/3 голосов нужно в случае разрешения вопросов, затрагивающих распоряжение общим имуществом жильцов. Например, если нужно решить, разрешать ли постороннему гражданину арендовать участок на придомовой территории с целью поставить там ларек.

Самый же распространенный вопрос, решаемый двумя третями голосов, — капремонт и реконструкция многоквартирного дома. Также необходимы эти 2/3 при грядущих крупных тратах из общего бюджета.

Важно знать, что действующим законодательством определяется лишь необходимый минимум лиц, принимающих решение. Собрание жильцов вправе устанавливать свое значение, превышающее это число. Не могут они сделать это число меньше указанного в нормативно-правовых актах.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно, если в нем участвуют собственники или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа.

Наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников, а также лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче.

До передачи помещения застройщик вправе участвовать в общем собрании, если он оформил право собственности на нереализованные помещения.

Таким образом, все указанные лица должны быть извещены о проведении общего собрания.

Сообщение может быть направлено не по адресу регистрации данного собственника, а в адрес принадлежащего такому собственнику помещения в доме, где планируется общее собрание.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Похожие записи:

• Срок гарантийных обязательств по договору поставки
• Льготы в Москве при рождении ребенка в 2024 году
• Как оформить пособие по уходу за инвалидом и какие полагаются выплаты?