ТОП-10 рисков по аренде недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТОП-10 рисков по аренде недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Применение схем «дробления» бизнеса

В случае разделения («дробления») бизнеса, если налоговые органы признают такое разделение формальным, возникают налоговые риски.

И хотя само по себе «дробление» бизнеса не противоречит закону, неправомерным признается разделение с целью получения налоговой выгоды, которая не считается самостоятельной деловой целью. Впрочем, споры по данному вопросу не утихают, хотя налоговым органам часто удается найти доказательства отсутствия хозяйственной потребности в разделении.

В этом случае рассматриваются следующие признаки:

• выделение из одного предприятия других подконтрольных фирм, которые будут работать на других более льготных системах налогообложения;

• предприятия будут взаимосвязанными лицами;

• отсутствует деловая целесообразность такого разделения;

• фактическая организация бизнеса не изменилась после разделения и др.

Контрагент однодневка

На однодневки в ФНС объявлена самая настоящая охота. Признаки активно отслеживаются и все чаще выявляются. Если такие признаки обнаружены у арендодателя, арендатор может пострадать финансово. Сотрудничество с недобросовестным контрагентом – путь к увеличению налогового бремени. ФНС сделает доначисления, а вам придется платить.

Даже если объект аренды фактически существует, имеет соответствующее назначение, договор составлен правильно и цена близка к рыночной, это не значит, что риски сведены к нулю. Нередко арендодатели сдают несколько помещений. И некоторые могут сдавать фиктивно. Это как раз та самая недобросовестность, за которую накажет налоговая. И накажет она рублем не только арендодателя, но и арендатора.

Как минимизировать риски? Проверяйте контрагента до сделки. Да-да, и арендодателя тоже. Проверять нужно не только поставщиков и покупателей (если речь, например, об оптовой торговле). Арендодатель – такой же контрагент, сведения о котором можно и нужно искать в открытых источниках, на профильных ресурсах.

Важно: обращайте внимание не только на налоговую репутацию арендодателя, но и на виды деятельности, которые он может по закону осуществлять. Если аренда в их число не входит, это повод задуматься. Лучше перестраховаться, поискать другой вариант аренды, чтобы не пришлось налоговой доказывать реальность сделки, получать доначисления, терять время и деньги.

• документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
• паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
• арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
• срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
• порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
• оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
• условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
• число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
• опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
• условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.

Что необходимо знать, сдавая помещение в аренду

• Срок и размер оплаты должны быть прописаны в договоре. В ином случае, если арендатор обратится в суд, договор будет считаться незаключенным или недействительным, а значит, всю фактически уплаченную сумму за аренду, которой не было по закону, придется вернуть арендатору.
• Все договоренности должны быть зафиксированы. Возможность проведения ремонта, сдачи помещения в субаренду, конкретная дата и способ оплаты – все это необходимо зафиксировать в договоре в письменной форме, а не просто устно проговорить с арендатором. В ином случае все, что не оговорено в тексте соглашения при сделке, но не запрещено законом, по умолчанию считается разрешенным: так арендодатель может получить в лучшем случае перекрашенные стены, несмотря на то что был против любых изменений в сданном в аренду имуществе и говорил об этом.

Согласование условий договора об арендной плате.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Иными словами, договор аренды должен обязательно содержать условие о размере арендной платы. Если данное условие в договоре отсутствует, то договор не может быть признан договором аренды.

В основном риск несогласованности условия о платности несёт непосредственно арендодатель, т.к. учитывая судебную практику, в случае возникновения неблагоприятных последствий арендодателю затруднительно, а в иных случаях и вовсе невозможно взыскать арендную плату.

Согласование условий договора о скрытых недостатках объекта аренды.

Согласно толкованию ст. 612 ГК РФ недостатком объекта аренды является ненадлежащее качество вещи (объекта аренды), которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению.

Риск арендодателя заключается в том, что он несёт ответственность, даже если он не знал о них в момент заключения договора.

При этом ст. 612 ГК РФ также предусматривает и вариант в защиту арендодателя, который предусматривает возможность оговорить недостатки объекта аренды в самом договоре в момент его заключения.

Риск арендатора заключается в том, что он не сможет требовать от арендодателя возмещения расходов на проведение ремонта, если он изначально знал о недостатках арендованного имущества и по договору был обязан провести его ремонт.

Существует несколько правовых позиций, доказанных судебной практикой, которые касаются недостатков объекта аренды и капитального ремонта, о возмещении расходов на устранение недостатков, о правилах извещения арендодателя, об отсутствии необходимости получения согласия арендодателя на устранение недостатков, о неправомочности отказа арендатора от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков объекта аренды и т.д.

Согласование условий договора о передаче арендованного имущества.

В договорных отношениях принято считать, что фактом передачи объекта аренда является акт приёма-передачи, в соответствии со ст. 611 ГК РФ. Однако акт приёма-передачи не является единственным документом, подтверждающим саму передачу имущества. Более того законно не оговорены специальные требования к документу, которым подтверждается передача арендного имущества по договору.

Судебной практикой доказано, что кроме акта подтверждающими передачу имущества документами могут являться иные документы, свидетельствующие о наличии арендных правоотношений между сторонами (акты сверки расчетов, счета-фактуры), свидетельские показания, сам факт пользования имущества, в случае возможности его доказывания в суде.

Риск арендодателя заключается в том, что если сторонами в договоре аренды предусмотрено и зафиксировано конкретное наименование документа, которым должна оформляться передача имущества, то отсутствие такого документа будет являться доказательством того, что арендодатель не исполнил свое обязательство по передаче имущества и передача имущества будет не доказана, а, следовательно, арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы. При этом немаловажным последствием риска для арендодателя будет являться ответственность возвратить арендатору аванс как неосновательное обогащение.

Аналогичный риск возникает у арендодателя, если в договоре аренды не предусмотрено, что актом приема-передачи имущества является сам договор. Следовательно, для исключения возникновения споров по данному основанию, при передаче имущества стороны должны подписать документ, удостоверяющий факт перехода имущества от арендодателя к арендатору или указать в самом договоре, что актом приёма-передачи является сам договор.

Риск арендатора по невозможности взыскания с арендодателя убытков, согласно ст. 611 ГК РФ (в случае просрочки предоставления имущества) возникает в том случае, если стороны в договоре аренды согласовали срок передачи имущества, превышающий срок действия договора аренды.

Госрегистрация при передаче недвижимости

Еще одна особенность договора ссуды, про которую нужно не забыть, связана с государственной регистрацией объектов недвижимости при их передаче в пользование. По общему правилу вне зависимости от срока безвозмездного пользования недвижимостью государственная регистрация не требуется (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 689 ГК РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон № 218).

Но из этого правила есть два исключения. Первое касается передачи в безвозмездное пользование земельного участка. Здесь регистрация требуется, если участок предоставлен в пользование на год или более (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Соответственно, избежать регистрации можно, если оформить договор ссуды на меньший срок или вообще не указывать срок в договоре, сделав его бессрочным.

Обратите внимание: в последнем случае суды соглашаются с тем, что если договор бессрочный, то его регистрация не требуется (см. п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Правда, такой вывод высшие арбитры сделали по аренде и в период применения положений, установленных Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но, на наш взгляд, данная правовая позиция может использоваться и сейчас, в том числе и по договорам ссуды.

Второе исключение касается объектов культурного наследия. Если в пользование передается такой объект, то договор регистрируется вне зависимости от срока (п. 3 ст. 689, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 9 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).

Разобравшись с правилами заключения договора безвозмездного пользования, можно переходить к налоговой стороне вопроса. Начнем с последствий для передающей стороны.

Еще одним важным моментом, к которому нужно подойти ответственно является указание в договоре на последствия проведения улучшений арендуемого имущества, т.к. именно от точных и четких формулировок договора зависит размер подлежащего уплате налога на прибыль.

В действующем гражданском законодательстве содержится указание на то, что если арендатор, произведший с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, имеет право на получение материального возмещения стоимости улучшений после прекращения договора аренды. Иной порядок для компенсации таких улучшений может быть установлен в договоре.

Таким образом, сторонам предоставляется абсолютная свобода для определения условий возмещения расходов, понесенных в связи с улучшением имущества.

Требования к оформлению контракта

Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):

1. Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
2. Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
3. Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.

— Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

— Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Добросовестность контрагента

Для того чтобы оценить деловую репутацию контрагента и минимизировать риск заключения договора с недобросовестным деловым партнером, необходимо:

• Получить свежую выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, которая подтвердит, что контрагент надлежащим образом зарегистрирован и на момент получения выписки не снят с учета.
• Проанализировать бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату с отметкой налоговой инспекции. По балансу можно будет определить, сдает ли компания отчетность, ведет ли активную хозяйственную деятельности и каким объемом денежных средств располагает.
• Проверить адрес места нахождения компании на массовость. Массовый адрес – один из основных признаков фирм-однодневок.
• Проверить руководителя контрагента на предмет включения его в реестр дисквалифицированных лиц. Дисквалификация – это административное наказание, которое заключается в лишении физического лица определенных прав, в частности, права занимать руководящие должности в исполнительном органе управления юридического лица, входить в совет директоров (наблюдательный совет), осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению юридическим лицом.
• Проверить судебные споры, в которых участвовала компания. Проверка арбитражных дел важна не только для доказательства должной осмотрительности налогоплательщика, но и для получения информации о его деловой репутации и характере поведения на рынке.
• Проверить полномочия лица, подписывающего договор.

Установлен ли законом срок для регистрации договора аренды недвижимости?

Установлен ли законом срок для регистрации договора аренды недвижимости?

Статья 19.21 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним в виде административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.

На практике могут возникнуть вопросы, установлен ли законом срок для регистрации аренды недвижимости и если такой срок установлен, то можно ли за нарушение этого срока привлекается арендатора и арендодателя к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП РФ.

Согласно п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества сроком не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из статьи 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ, государственная регистрация права аренды на недвижимое имущество является обязательной.

Вышеназванные нормы вполне можно толковать как требование обязательной госрегистрации договора аренды сроком свыше одного года, невыполнение которой может повлечь административную ответственность.

Между тем, это не так.

Закон, установив обязательность госрегистрации договора аренды недвижимости при сроке аренды свыше одного года, не установил сроки, в течение которого это надо сделать.

В связи с этим, арендатор и арендодателя не подлежат привлечению к административной ответственность по ст.19.21 КоАП РФ.

Похожие записи:

• Льготные программы жилищного кредитования 2020
• Новые правила заверения трудовой книжки в 2021 году
• Узнать номер СНИЛС через Интернет