Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?

Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.

Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:

• Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;

• Банк может подать в суд на заемщика в случае обнаружения нарушения;

• Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.

Документы для оформления договора дарения

Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:

1. Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;

2. Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;

3. Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;

4. Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.

Стоимость оформления дарственной

Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.

Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.

Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.

Налог при дарении квартиры

Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:

• муж, жена;
• дети (также усыновленные);
• отец, мать;
• бабушка, дедушка;
• внуки;
• сестры, братья (также сводные – один общий родитель).

По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.

В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).

При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):

• при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
• при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).

Какую минимальную долю можно дарить

Законодательно размер минимальной части для дарения не установлен. Однако следует понимать, что вы передаете человеку не какую-то определенную комнату, которую по устному согласию с родственниками занимаете вы, а свое право владения процентом жилого имущества. В дарственной возможно указать, какую часть жилья (комнату) вы используете на правах вашей доли. Таким образом, возможность использовать определенную комнату может перейти к получателю. Однако если ваша комната больше вашей части имущества, другие собственники могут потребовать переселения одариваемого в место в квартире пропорциональное его доле. Если планировка жилья не позволяет занять новому получателю доли другую комнату, то может быть согласована денежная компенсация — то есть, за дополнительные квадратные метры нужно будет заплатить.

Если вы намерены подарить долю другому лицу, но переезжать пока не собираетесь, то есть смысл подарить какую-то небольшую часть своей доли, например, ⅕. А остальную часть лучше передать по наследству. Так можно обезопасить себя от выселения, так как получатель сможет продать свою часть и тогда вы потеряете право на проживание.

Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?

Некоторые люди ошибочно думают, что могут подарить ипотечное жилье кому-то из родственников. Однако, не имея согласия банка, сделать это невозможно.

Даже если даритель и одариваемый заключат договор дарения, то такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку его придется затем регистрировать в Росреестре, а там никто не возьмет договор без согласия финансового учреждения, где заемщик брал ипотеку.

И даже если у заемщика есть какие-то связи, он хитрым способом осуществил регистрацию договора, то при обнаружении этого факта банк может потребовать аннулировать сделку и обязать заемщика погасить ипотеку преждевременно.

Если заемщик не выполнит требования банка, тогда кредитор в судебном порядке имеет право требовать продажу залогового имущества заемщика.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.

Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.

В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.

Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.

Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).

Образец договора дарения

Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:

• сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
• указание получения согласия от кредитора;
• описание и техническая характеристика недвижимости;
• условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
• права и обязанности участников соглашения;
• информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
• дата и подписи сторон.

На каких основаниях банк не даст разрешения? Можно ли обжаловать решение банка?

• Банк не даст вам разрешение на дарение в случае, если вы являетесь злостным неплательщиком, и уже несколько раз у вас были неприятные инциденты по поводу невнесения платежей.
• Второй причиной, за которой может последовать отказ, является факт того, какую часть кредита вы погасили. Чем ближе оплата к завершению, тем больше вероятность получить разрешение.
• Если в договоре с кредитной организацией изначально был прописан запрет на осуществление сделок с имуществом, пока не будет погашена ипотека, то с этим никак не поспоришь.
• Еще одной причиной является недоверие к заемщику ввиду отсутствия у него постоянной работы, а следственно, возможности оплаты по ипотеке. Существуют и другие причины, но они встречаются несколько реже, поэтому не будем заострять на них внимание.

Законодательное регулирование вопроса

Суть дарительной процедуры зафиксирована в ст. 572 ГК РФ. Так, по смыслу названой нормы дарение предполагает переход имущества одного собственника по его волеизъявлению другому человеку на безвозмездной основе.

Все происходит быстро и гладко, если имущество реально принадлежит дарителю и на него нет претензий третьих заинтересованных лиц, например, как при залоговой квартире в случае ипотечного займа. Разрешение этой ситуации можно найти в нормах действующего в РФ закона «Об ипотеке».

Согласно п.1. ст. 37 названого акта отчуждение предмета залога возможно исключительно по факту одобрения сделки кредитным учреждением или иным способом, предусмотренным в соглашении.

ВАЖНО !!! Смена владельцев хлопотное и рискованное дело для банка. Поэтому залогодержатель очень неохотно соглашается на проведение процедуры, а часто, в самом кредитном соглашении предусмотрен пункт, запрещающий осуществление всякого рода перехода прерогатив залоговой собственности.

Чтобы банк выдал свое разрешение, собственнику необходимо доказать разумность такого перехода. Однако голословным утверждениям не поверит ни одно учреждение. Например, при резком ухудшении здоровья или не обнадеживающем диагнозе нужно представить доказательственные документы из медицинское учреждения.

Банк не одобрит процедуру в случае увеличения рисков неполучения заемных средств. То есть подарить квартиру пенсионеру или несовершеннолетнему ребенку, скорее всего, не удастся. У организации могут возникнуть сложности с реализацией квартиры при задолженности заемщика в случае регистрации или наличия прерогативы собственности у ребенка.

Получение согласия банка

Для того чтобы квартира могла свободно перейти к новому владельцу до того, как закончится кредитный договор, нужно обязательно получить согласие банка. Только от финансовой организации зависит, может ли лицо, заключившее договор, передать недвижимость другому человеку. Квартира находится в залоге, и банк является ее официальным собственником. Без обращения в банк подарить квартиру невозможно, ведь ипотечный договор все еще действует.

Перед тем как получить разрешение банка, необходимо подать заявку в виде письменного заявления, которое оформляется заранее. Далее банк его рассматривает. Особое внимание при проверке уделяется лицу, которому дарят квартиру. Данный человек становится новым владельцем. К нему предъявляется не меньше требований и условий, чем к первому заемщику.

Процедура оформления дарственной на квартиру, находящейся в ипотеке

После того как первый заемщик оставил письменное заявление сотрудникам банка на рассмотрение, он ждет либо согласия, либо отказа.

Если банк дал разрешение, можно переходить к оформлению дарственной на квартиру. Для этого нужна государственная регистрация нового договора. Перед этим необходимо собрать пакет документов:

• Документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
• Заявление, оформленное на первом этапе процедуры;
• Документы на квартиру;
• Технический паспорт на долю, которую планируется дарить (в случае, если дарится часть недвижимости);
• Согласие второго супруга, заверенное нотариусом (в случае, если дарственная оформляется человеком, состоящим в браке);
• Документы, подтверждающие, что прежний владелец снял себя с прописки из данной квартиры;
• Согласие из органов опеки и попечительства (в случае если действие происходит в отношении несовершеннолетних или недееспособных лиц);
• Разрешение банка.

Процедура дарения квартиры в ипотеке осуществляется в соответствии с положениями главы 32 ГК РФ. Сделка предполагает безвозмездную передачу имущества третьему лицу. Для юридической фиксации процедуры составляется договор дарения или дарственная. Бумагу оформляют, соблюдая положения статьи 572 ГК РФ.

Внимание

Владелец имущества имеет право самостоятельно распоряжаться своей собственностью и выполнять с ней любые действия, не противоречащие закону. Соответствующее правило закреплено в статье 209 ГК РФ. Однако описанные нормы актуальны, если на имущество не наложено обременение. Когда квартиру или иную недвижимость приобретают в ипотеку, и жилищный кредит еще не закрыт, в силу вступает положение №102 ФЗ от 16 июля 1998 года. В пункте 1 статьи 37 вышеуказанного нормативно-правового акта говорится, что любое отчуждение залогового имущества осуществляется только с согласия кредитора. Несоблюдение правила неправомерно и может привести к применению санкций.

На кого можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Каждая финансовая организация придерживается своей позиции в отношении принятия решения о передаче недвижимости в дар. Однако по некоторым вопросам банки выработали типовую оппозицию. В частности решение зависит от лица, которому будет осуществлена передача квартиры в ипотеке. Если гражданин хочет подарить ипотечное имущество:

1. Несовершеннолетнему, финансовая организация откажется одобрять такую сделку. Дело в том, что лица, не достигшие 18 лет, являются недееспособными и не несут полную юридическую ответственность за свои действия. Человек не может полноценно работать и рассматриваться в качестве заемщика.
2. Супругу, обычно заключить сделку также не удастся. Квартира, купленная в ипотеку, изначально является общей. Однако допустим ряд исключений. Банк может пойти на встречу гражданину, если жилищный кредит был оформлен до заключения брака, или муж с женой разводятся, и один из них хочет аннулировать статус заемщика.
3. Родственникам, предстоит получить согласие финансовой организации. В качестве одаряемого банк рассматривает только платежеспособное лицо, которое соответствует всем установленным требованиям. Действие выполняется для того, чтобы риски компании не увеличились.
4. Созаемщику, компания откажет от процедуры. Дело в том, что лицо, выступающее в этой роли, и так имеет право на залоговую недвижимость. Подарить то, чем гражданин и так владеет, не удастся. Исключение составляют случаи, когда лицо хочет перестать быть созаемщиком и планирует передать права на недвижимость и обязательства по кредитным выплатам.

Похожие записи:

• Меры социальной поддержки семей с детьми-инвалидами
• Как получить кадастровый номер на земельный участок без межевания
• КАК УСТАНОВИТЬ ОТЦОВСТВО ПОСЛЕ СМЕРТИ ОТЦА В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ