Может ли созаемщик оформить собственную ипотеку
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Может ли созаемщик оформить собственную ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платежи по кредиту не делятся по числу заемщиков. График платежей также один. Погашение кредита происходит уполномоченным созаемщиком, на которого технически оформлен договор и открыт счет. «Открывается один счет для основного заемщика, через который оплачивается ежемесячный платеж. Этот счет может пополнять любой из заемщиков или любое третье лицо», — пояснил Антон Красильников.
Как платить ипотеку с созаемщиками
Прописать в каких долях будут вносить ежемесячный платеж по ипотеке созаемщики обычно нельзя. При этом условие, что созаемщики будут платить кредит вытекает из закона и самой правовой конструкции созайма, отметил руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «Банку безразлично, кто и в каких долях будет вносить ежемесячные платежи — главное, чтобы они вносились вовремя. Но если основной заемщик перестает платить, то созаемщик должен погасить долг и обслуживать кредит. Поскольку созаемщик несет такую же ответственность перед кредитором, как и основной заемщик», — добавил юрист Николай Когошвили. По его словам, теоретически прописать в договоре порядок оплаты кредита можно (например, каждый вносит ежемесячно по 50% от суммы платежа), но далеко не каждый банк на это пойдет, поскольку нужно оформлять специальный договор.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
- Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
- Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
- Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
- Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
- При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
- Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
- Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
- Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.
Чтo нaдo yчecть coзaeмщикy
Дaжe ecли c тaкoй пpocьбoй oбpaтитcя ктo-тo из poдcтвeнникoв или близкиx дpyзeй, нe тopoпитecь cpaзy гoвopить «дa». Ecть нecкoлькo нюaнcoв, кoтopыe мнoгиe люди зaбывaют yчecть, пpинимaя peшeниe пoдcтpaxoвaть близкиx пo кpeдитнoмy дoгoвopy. Boт пepeчeнь ocнoвныx пpoблeм, c кoтopыми мoжeт cтoлкнyтьcя coзaeмщик:
- дoгoвop зaключaeтcя нa длитeльный cpoк, кaк пpaвилo этo 15–25 лeт. 3a этo вpeмя мнoгoe мoжeт измeнитьcя, включaя ypoвeнь дoxoдoв ocнoвнoгo зaeмщикa и coзaeмщикoв. Oднaкo выплaчивaть кpeдит и пpoцeнты пo нeмy пpидeтcя в любoм cлyчae, дaжe ecли ypoвня дoxoдa для пoгaшeния дoлгa мoжeт cтaть нeдocтaтoчнo;
- ecли coзaeмщик caм peшит взять кpeдит, eгo плaтeжecпocoбнocть бyдeт oгpaничeнa ипoтeчным кpeдитoм, пo кoтopoмy oн вмecтe c ocнoвным зaeмщикoм бyдeт oтвeчaть пepeд бaнкoм зa пoгaшeниe дoлгa. Ecли ypoвня дoxoдa для пoлyчeния eщe oднoгo кpeдитa в пpидaчy к paнee пoлyчeннoй ипoтeкe oкaжeтcя нeдocтaтoчнo, бaнк oткaжeт в нoвoм кpeдитe;
- ecли в кaчecтвe coзaeмщикa выcтyпил cyпpyг, в oфициaльный бpaк c кoтopым зaeмщик вcтyпил yжe пocлe пoлyчeния кpeдитa, тaкoй cyпpyг нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в ипoтeчнoм жильe, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo бpaчным кoнтpaктoм;
- нeвoзмoжнo пpocтo взять и oткaзaтьcя oт oбязaннocтeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy, пpидeтcя либo пoлyчaть coглacиe ocнoвнoгo зaeмщикa и бaнкa, либo oбpaщaтьcя в cyд – пpи этoм cyдeбнaя пpaктикa oтpицaтeльнa.
Caмoe глaвнoe, чтo cлeдyeт yчecть – oбязaтeльнo зaфикcиpoвaть пpaвa coзaeмщикa нa нeдвижимocть пo ипoтeкe. Этo мoжнo oфopмлeнo oтдeльным дoгoвopoм, в тoм чиcлe бpaчным кoнтpaктoм или жe дoпoлнитeльным coглaшeниeм к ипoтeчнoмy дoгoвopy. Либo нeoбxoдимo пpoпиcaть, кaким oбpaзoм дoлжник бyдeт вoзвpaщaть пoтpaчeнныe нa пoгaшeниe eгo ипoтeки дeньги, ecли нa выдeл дoли в жильe oн нe coглaceн.
Чем созаемщик отличается от поручителя?
Многие затрудняются найти ответ. Поручитель и созаемщик имеют разные права на приобретаемую квартиру и, соответственно, различаются своими обязанностями:
- доходы, которые имеет поручитель, не принимаются банком в расчет при определении максимально возможной суммы для заемщика;
- поручитель должен обладать платежеспособностью, поскольку ему придется оплачивать основной долг и начисленные по нему проценты, если заемщик перестанет вносить платежи;
- поручитель и банк подписывают договор, согласно которому платежи вместо основного заемщика, если он перестал погашать кредит, вносит поручитель;
- поручитель не претендует на долю в квартире, купленной с использованием заемных средств, но может отсудить ее, если на то будут основания;
- поручитель будет обязан платить за кредит, только если все заемщики перестанут платить, и суд вынесет соответствующее постановление.
Кто такой солидарный заемщик, и чем он отличается от основного заемщика?
Солидарный заемщик (созаёмщик) – это лицо, которое наравне с основным заемщиком отвечает перед банком по всем обязательствам, связанным с выплатой ипотечного кредита.
В случае нарушения условий договора (например, отсутствия ежемесячных платежей) банк может предъявить претензию как основному заемщику, так и всем солидарным заемщикам.
Поручитель или созаемщик?
При внешней схожести этих понятий – поддержка перед банком обязательств основного заемщика – юридически их ответственность по кредиту различная.
Круг ответственности поручителя нормирован пятой главой Гражданского кодекса, где определено, что в его обязанности входит обеспечение своевременного возврата кредитованной суммы. Поручителю не требуется отслеживать соблюдение заемщиком графика выплат и в случае кратковременной просрочки платежа ему ничто не грозит.
Однако при длительной просрочке ипотечный банк непременно потребует от поручителя обеспечения выплат по кредиту, после чего долг заемщика будет отражен в кредитной истории лица, поручившегося за него. При этом у поручителя нет прав на недвижимость, купленную заемщиком (возможны исключения согласно ст.365 Гражданского кодекса).
В отличие от поручителя созаемщику целиком принадлежат все права и обязанности основного заемщика ипотеки. Т.е. созаемщик будет вынужден оплачивать кредит сразу же, как только сам заемщик платить перестанет (ст.323 п.2 Гражданского кодекса). Но и прав на ипотечную недвижимость у осуществлявшего платежи по ней созаемщика многократно больше, чем у поручителя (ст.325 Гражданского кодекса).
Важно: общим последствием участия в ипотечном кредите созаемщика и поручителя может стать обращение кредитной организации в суд, если заемщик платить перестал, а поручитель или созаемщик добровольно выплачивать его кредит отказываются.
Как заемщику и созаемщику оплачивать ипотеку
Размер регулярного платежа, как и его график оплаты всегда один, т.е. никакого деления по числу созаемщиков не происходит. Обязанность кредитных выплат прямо возлагается на «основного» заемщика, являющегося техническим получателем ипотеки по договору, на чье имя открыт ипотечный счет. При этом, как отмечалось ранее, оплачивать кредит (пополнять счет) может как любой солидарный заемщик, так и любое третье лицо.
Для банка значения не имеет, в каких долях созаемщики будут вносить платежи. Его интересует только своевременность выплат. В принципе, «созаемный» договор ипотеки может содержать условие о распределении оплаты кредита между солидарными заемщиками (к примеру, одни вносит 50% платежа каждый месяц, а двое других – по 25%). Но это потребует оформления дополнительного договора или договоров, с которыми финансово-кредитные организации предпочитают не связываться.
Требования к дополнительным заемщикам
Созаемщик по ипотеке, например в Сбербанке, может стать как родственник, так и друг. Но на практике близкие друзья крайне редко соглашаются отвечать за чужой ипотечный кредит, даже с учетом того, что первоочередное право на получение недвижимости в собственность может перейти к дополнительному заемщику в случае, если основной заемщик вдруг перестанет выплачивать ипотеку.
У банков могут быть различные требования к участникам сделки. Созаемщиком по ипотеке имеет право быть человек, который подходит по следующим основным параметрам:
- возраст от 18 лет (желательно трудоспособный возраст от 21 до 55 лет);
- наличие гражданства РФ;
- стаж работы от полугода или от года на последнем месте;
- платежеспособность (размер ипотечного платежа не может превышать 40% от среднемесячного дохода);
- хорошая кредитная история.
Что будет с ипотечной недвижимостью в случае наступления банкротства заемщика?
По статистике Центробанка РФ более чем 1/3 должников по договорам об ипотеке не справляются со своими обязательствами. Жизненные ситуации бывают настолько непредсказуемыми и неожиданными, что ни один должник по ипотечным обязательствам не может на 100% гарантировать их исполнение.
Банкротство заемщика по ипотеке, равно как и банкротство одного из созаемщиков по ипотеке, не может не отразиться на залоговой недвижимости. Финансовая несостоятельность лишает должников их права на ипотечное жилье.
Важно помнить! Если заемщик по ипотеке уже был признан банкротом по решению суда, то он обязан уведомить банк об этом до подписания договора об ипотеке. В противном случае, укрывательство такого факта может послужить основанием для досрочного расторжения договора.
Многочисленная судебная практика показала, что в случае ненадлежащего исполнения закона и обязанностей со стороны заемщика по ипотечному договору банк может обратить взыскание на залоговую недвижимость, даже если она:
- является единственным жильем должника;
- оформлена на несовершеннолетних детей;
- оформлена на инвалидов.
Раздел прав и обязанностей созаемщика и заемщика
На момент подписания договора созаемщик и заемщик часто находятся в хороших дружеских или семейных отношениях. Но ипотечное кредитование часто затягивается на долгие годы, а предвидеть все возможные ситуации достаточно сложно.
Часто могут возникнуть споры не только касательно кредита, но и касательно других сфер жизни, что несомненно отразится на возможности выплачивать кредит.
Возникающие ссоры, конфликты, разводы и прочее очень часто приводят к тому, что приходится разделять права и обязанности заемщика и созаемщика.
По закону провести подобную процедуру можно следующими способами:
- В случае с супружескими парами, имущество можно разделить. Раздел может происходить мирным путем, заключив соответствующее соглашение у нотариуса, а может происходить и через судебные органы;
- По соглашению всех сторон кредитного договора. Важно понимать, что помимо заемщика и созаемщика существует кредитор (банк), который также должен фигурировать и являться участником соглашения;
- По соглашению заемщика и созаемщика. В первую очередь, следует попробовать все решить мирным путем и заключить договор, где все имущество будет поделено. Если же по-мирному разделить имущество не получается, раздел может происходить через суд.
Если речь идет о разделе обязательств, то необходимо учитывать следующие особенности:
- К какой договоренности не придут стороны, квартира все равно будет оставаться единым залоговым имуществом партнеров, а значит, перед банком они будут отвечать вместе. Поменять это можно, только если банк согласится разделить договор на две части, но вот только кредиторы в этом редко заинтересованы, а если и соглашаются, условия становятся на порядок хуже;
- Заемщик и созаемщик не могут самостоятельно решить, кто и какую долю по кредиту будет выплачивать банку. Подобное возможно только в случае, если банк даст свое согласие на соглашение. На практике, если стороны оговорили свои доли и исправно платят, банкам все равно, но вот если банк не получает денежные средства, закон на его стороне, и он имеет полное право выдвигать штрафные санкции к обоим участникам договора;
- Если речь идет о разводе, то каждый из супругов получит долю согласно долям каждого в общем имуществе. Если раздел происходит в суде, то могут быть пересмотрены условия погашения и долг каждого супруга. Важно, чтобы банковское учреждение было осведомлено о данной процедуре. В противном случае, банк может подать иск на пересмотр условий, и такие судебные заседания могут быть бесконечными.
Права созаемщика на квартиру определяются при помощи:
- статуса квартиры, полученного при оформлении;
- соглашения заемщика и созаемщика при оформлении ипотеки;
- особенностью обременений, которые наложены на имущество.
Может ли пенсионер быть созаемщиком по ипотеке?
По условиям, предлагаемым большинством банков, пенсионер не может быть полноценным созаемщиком. Этот запрет объясняется тем, что дополнительным плательщиком должно являться лицо, имеющее работу – это позволит ему в случае необходимости выплатить кредит. Однако, в отдельных случаях такой вариант возможен. Например, если человек вышел на пенсию в возрасте 45 лет и имеет дополнительный доход, тогда решение может быть положительным.
В отдельных случаях созаемщиком может стать пенсионер от 60-65 лет и старше, но при этом в наличии у него должно быть недвижимое имущество, которое он может заложить.
Больше шансов у пенсионера стать созаемщиком по ипотеке в Сбербанке, так как максимальный возраст внесения платежей в банке – 75 лет. Но такие решения следует тщательно обдумывать, ведь часто люди в возрасте сами нуждаются в финансовой помощи, а так еще появляется риск потерять собственное жилье, если вовремя не выплатить кредит.
Как выйти из созаемщиков по ипотеке?
Ответственность созаемщика по ипотеке длится до тех пор, пока договор не будет закрыт. Если возникло желание избавиться от этого статуса, необходимо направиться в банк и написать соответствующее заявление.
Получить такое разрешение сложно, ведь при выдаче ипотеки банк учитывал совокупный доход, а при новых условиях, если у одного заемщика недостаточно высокий доход, банк попадает в зону риска.
Оправданным решением для разрыва договора является развод или переезд. Чтобы обезопасить себя, банк может предложить привести другого созаемщика, но следует быть готовым к тому, что его также тщательно проверят. Но в любом случае, окончательное решение остается за банком и точного алгоритма «как вывести созаемщика из ипотеки» – нет.
Становиться ли созаемщиком – решение сложное, требующее должного осмысления. Ответственность созаемщика по ипотеке достаточно велика, и если появятся непредвиденные обстоятельства, выплата ляжет на вас. Поэтому, если вы хотите помочь человеку – будьте уверены в его добросовестности и платежеспособности.
Какие «подводные камни» подстерегают созаемщика?
Подписывая кредитный договор, следует учитывать, что банк отправляет данные в БКИ по созаемщику. При этом указывается полная сумма долга и все просрочки, допущенные в течение срока действия ипотеки.
Получается, если вы выступили созаемщиком по дружбе, то из-за халатности титульного заемщика можете с легкостью испортить себе кредитную историю. В итоге получить кредит или оформить кредитную карту под выгодный процент не получится.
Если говорить про ипотеку, то этот договор оформить будет крайне сложно, поскольку по факту в БКИ будет отражаться большая финансовая нагрузка.
Еще один нюанс – это взыскание задолженности в судебном порядке. Может получиться так, что заемщик перестанет оплачивать взносы и долг будет передан на принудительное взыскание.
Созаемщик по ипотеке — кто это?
Для оценки финансовых рисков и расчета размера ипотечного займа рассматривается доход гражданина, подавшего заявку на кредитование. Если он недостаточен для запрашиваемой суммы, могут быть привлечены созаемщики. Это физические лица, которые будут совместно с заемщиком нести ответственность за своевременное погашение ипотеки, а также иметь равные с ним права на купленную в ипотеку жилую недвижимость (ст. 323 ГК).
При оформлении займа допускается участие не более 3 созаемщиков одновременно. Их доходы будут учтены при расчете кредита, отчего его сумма может увеличиться. Но при невозможности платить по ипотеке основного заемщика к возврату суммы банку будут призваны созаемщики.