Брачный договор для ипотеки – зачем нужен, как оформить
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор для ипотеки – зачем нужен, как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
В каких случаях необходим брачный договор при ипотеке?
Как уже указывалось выше, брачный договор является оплотом безопасности для двух сторон, участвующих в данной процедуре — банка и супружеской пары. Рассмотрим случаи, при которых желательно оформить на ипотечную квартиру брачный договор во избежание недоразумений при бракоразводном процессе:
- Неравное положение мужа или жены в социальной и финансовой сфере
На сегодняшний день особо распространена ситуация, когда один из супругов работает, а другой нет. По ипотечному кредиту выплаты будет производить естественно работающий супруг и брачный договор обезопасит его в случае развода от предъявления прав на жилплощадь безработного супруга.
- Банк отказал в предоставлении кредита одному из супругов
Сомнительная биография или кредитная история ставит под сомнение финансовую благонадежность гражданина. Не имеет значения факт, что другой супруг является образцом добропорядочности. Брачный договор производит раздел прав и круга обязанностей обоих супругов и банк дает разрешение на приобретение ипотечной квартиры.
- Несогласие на ипотеку
Если один из супругов против взятия ипотеки для приобретения квартиры, то составление договора дает банковскому учреждению гарантию, что выплата кредита будет производиться самостоятельно при любых обстоятельствах.
- Размер дохода нельзя подтвердить документально
Такая ситуация может случиться, если заработную плату выдают в «конверте». Кто-то из супружеской пары может иметь достаточный доход, но не имеет способа для его подтверждения, а другой супруг официально трудоустроен, но его заработной платы недостаточно для произведения выплат по кредиту за ипотечную квартиру. Создание брачного договора решит этот вопрос, где заемщиком может выступать лицо, имеющее официальную работу. Реальным плательщиком же будет выступать неофициально работающее лицо и его права должны должным образом быть защищены в соглашении в случае развода.
Как делятся долги по ипотеке в случае развода
Согласно российскому законодательству, совместно нажитое имущество делится поровну между супругами после развода. Брачный контракт позволяет выставить границы владения и деления имущества, а также конкретно распределить обязательства по выплате ипотеки в случае развода.
Если в брачном договоре содержится информация о том, что при покупке квартиры в ипотеку собственность делится по долям, то и при разделе имущества долги по ипотеке делятся согласно определенным долям. Например, муж обладает правами собственности на 1/3 квартиры. Так, после развода жене остается выплата 2/3 оставшегося долга.
Если квартира куплена не в браке или по брачному договору принадлежит только одному супругу, то оставшиеся долги по ипотеке будет выплачивать тот, кто получал кредит на квартиру.
Брачный договор позволяет установить режим долевой или раздельной собственности на все имущество, включая ипотечное жилье. В зависимости от условий брачного договора и будет происходить раздел. Главное — детально прописать все условия в брачном контракте.
Когда брачный договор не дает гарантий
К сожалению, не всегда брачный контракт для ипотеки может защитить супругов и кредитора от непредвиденных ситуаций. К примеру, существует вероятность того, что брачный договор признают недействительным. Для этого существуют определенные основания.
Недействительным контракт признают в следующих случаях:
— документ не заверен у нотариуса;
— контракт заключен под влиянием насилия, угроз, обмана;
— договор подписан недееспособным лицом;
— условия контракта ограничивают права одного из супругов.
Брачный договор могут расторгнуть, если муж или жена докажут в суде, что документ заключался под влиянием одного из вышеупомянутых оснований. В этом случае на супругов будут распространяться нормы российского законодательства со всеми вытекающими последствиями.
Как составить брачный договор на ипотечную квартиру
В брачном договоре по ипотеке прописываются все ключевые моменты, касающиеся разделения залоговой квартиры, выполнения обязательств перед банком и другие вопросы, связанные с кредитом.
Основные положения
Брачный договор не имеет строгой формы, вы можете составить документ самостоятельно. Но есть несколько позиций, которые должны быть отмечены в контракте, чтобы его признали действительным.
Обычно в брачном контракте фиксируется следующая информация:
— паспортные данные супругов;
— статусы по отношению к банку (заемщик/созаемщик);
— сведения о первоначальном взносе (маткапитал или другие источники);
— данные о внесении ежемесячных платежей (сумма, кто оплачивает);
— правила выплаты долга банку после развода (кто из супругов платит, на каких условиях);
— условия раздела ипотечной недвижимости при разводе;
— штрафные санкции за невыполнение обязательств по контракту;
— условия для расторжения брачного договора;
— другое.
В брачный договор на ипотечную квартиру обязательно нужно внести сведения о кредитно-финансовой организации, указать реквизиты договора по ипотеке. Отдельным пунктом фиксируются характеристики залоговой квартиры.
Как обозначить в брачном договоре раздел ипотечной недвижимости
Формулируя положения брачного договора при покупке квартиры или дома, вы можете четко обозначить порядок владения недвижимостью при разводе.
1. В долях. Договоритесь и пропишите в контракте, какая доля в процентах, кому достается в собственность. В этих же пропорциях будет осуществляться раздел имущества при разводе. Если заемщик не выполняет свои обязательства перед банком, задолженность взыскивается с созаемщика.
2. Раздельное владение. Обязательства по ипотеке берет на себя только один супруг. Ему же будет полностью принадлежать ипотечная квартира. Если заемщик не сможет своевременно расплатиться с банком, то второй супруг не будет обязан выплачивать кредит.
3. Совместная собственность. Супруги владеют ипотечным жильем совместно. При разводе квадратные метры делятся поровну. Если заемщик перестает вносить платежи, банк будет взыскивать долг с созаемщика.
Этапы оформления брачного договора
Брачный договор на квартиру в ипотеке составляется с обязательным уведомлением кредитной организации. Закон этого не требует, но лучше отправить документ на одобрение в банк.
Если какие-то положения брачного контракта войдут в противоречие с условиями ипотеки, документ могут признать недействительным.
1. Определитесь с условиями брачного договора. Постарайтесь обсудить и договориться с супругом по всем вероятным ситуациям. Определите, как будет оплачиваться первоначальный взнос, кто, сколько сможет и будет платить по кредиту. Распределите доли в квартире при разводе. Чтобы ничего не упустить, запишите все пункты в черновике.
2. Составьте и подпишите брачный договор. Вы с партнером пришли к согласию по всем договоренностям. Теперь их нужно зафиксировать в брачном договоре для ипотеки. Если вы не уверены, что правильно составили документ, обратитесь к нотариусу. Специалист подскажет, какие пункты вы могли забыть внести, поможет грамотно оформить контракт и сразу его заверит.
3. Обратитесь к нотариусу. Даже если вы составили брачный договор самостоятельно, без похода в нотариальную контору не обойтись. По закону ваше супружеское соглашение должно быть заверено нотариусом, иначе документ не будет иметь юридической силы. Стоимость заверенного документа — 500 рублей. Если нотариус занимался и составлением брачного контракта, то за его услуги придется заплатить 7 000-10 000 рублей.
Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку составляется в нескольких экземплярах — отдельно для каждого супруга, для нотариуса и для кредитно-финансового учреждения. Банковский экземпляр документа необходимо сразу предъявить для дальнейшего оформления ипотечного договора.
Какие нужны документы, чтобы заверить брачный договор
— паспорта мужа и жены;
— свидетельство о браке;
— предварительный договор купли-продажи жилья;
— договор по ипотеке (если контракт заключен после оформления кредита);
— квитанция об уплате госпошлины;
— другие документы по запросу нотариуса.
Требования для разных банков
Требования к брачному договору в разных банках примерно одинаковые, поскольку регулируются гражданским и семейным законодательством.
Но для банков выгоднее, чтобы заемщиком был кто-то один из супругов и зачастую они старательно настаивают на оформлении ипотеки на мужа или на жену. Здесь важным является момент соблюдения положения о неущемлении прав одного из супругов и норм законодательства в целом.
Многие банки в России, например, при подписании контракта зачисляют супруга в созаемщики, тем самым определяя ему право на жилье и ответственность за своевременность погашения. Такие условия практикует Сбербанк, Россельхозбанк и многие другие. Бланки договора также примерно одинаковые. Если взять форму, предлагаемую в Сбербанке, то ее свободно можно использовать и для кредитования в другом банке, достаточно изменить название и реквизиты сторон.
На что следует обратить пристальное внимание?
При составлении брачного контракта особенное внимание нужно уделить его качеству, четкости формулировок и подробному описанию всех нюансов. Иначе в случае развода его можно будет легко оспорить в судебном порядке. Наличие брачного договора не исключает возможности отстоять одной из сторон свои интересы в суде.
Справка! Следует помнить, что контракт будет регулировать только те аспекты, которые в нем будут прописаны. Поэтому без профессиональной помощи такой документ лучше не оформлять. А это дополнительные траты на услуги юриста.Интересуют вопросы брака, брачного договора и ипотеки? Тогда вам могут пригодится наши статьи о том, как оформить ипотечный кредит на двоих без брака, а также о том, как составить договор супругам, если займ взят до заключения официальных отношений.
Таким образом, брачный контракт, заключенный при ипотеке – это дополнительная гарантия защиты прав обоих супругов и исполнения их обязательств перед банком. Несмотря на высокую стоимость регистрации и необходимость дополнительного сбора и оформления документов, он обеспечивает возможность избежать длительных и изнуряющих судебных тяжб.
Зачем нужен брачный договор при ипотеке?
В интернете приводят такую ситуацию. Супруг оформляет на себя кредит на покупку жилья, а жена не желает выступать поручителем. Якобы, в этом случае банк потребует заключить брачный договор, где будет определён порядок пользования имуществом при разводе. И это соответствует действительности. Обязанность законом не предусмотрена, но банк потребует заключения брачного договора, где квартира «отойдёт» основному заёмщику.
К чему такие сложности? Если второй супруг не выступил поручителем (созаёмщиком), он может требовать выделения ему 1/2 доли в праве собственности. И тогда банк несёт двойной риск: мало того, что платежи могут не поступить, так ещё и квартиру так просто не продашь. Брачный договор становится выходом, благодаря которому одобряют сделку.
Зачем нужен брачный договор при покупке квартиру в ипотеку?
Чаще всего на заключении договора настаивают банки. При выдаче кредита на приобретение жилья оговаривается, что недвижимость будет находиться в залоге у кредитора. Он несет риск невыплаты кредита в случае развода супругов и раздела совместного имущества.
Если заемщиком выступает один из супругов, то контракт позволяет установить раздельный режим собственности на ипотечную квартиру. После расторжения брака квартира и долги перейдут к заемщику.
Ситуации, в которых целесообразно подписывать соглашение между супругами, разнообразны. Назовем некоторые из них:
- у супругов разный уровень дохода;
- муж или жена имеют просрочку по долгам;
- банк отказал в выдаче ипотечного кредита, поскольку сомневается в кредитоспособности одного из супругов;
- муж или жена не согласны на ипотечный займ;
- один из супругов не имеет официального трудоустройства и не может подтвердить доходы;
- ипотечная квартира приобретена до регистрации брака;
- у одного из супругов нет российского гражданства;
- муж или жена имеют судимость;
- недвижимость приобретается на деньги родителей одного из супругов;
- один из заемщиков уклоняется от уплаты ипотечного кредита;
- после развода делится долг по кредиту.
Это уже совсем другая история. Как отмечалось, согласно ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное во время существования брачного союза, считается совместно нажитым.
Ст. 39 СК РФ говорит о том, что доли в имуществе супругов, по общему правилу, признаются равными.
Таким образом, если брачного договора нет, то квартира, приобретенная в браке, должна быть разделена между мужем и женой пополам.
Не всегда такой расклад устраивает стороны. Иногда, он не выгоден и третьим лицам. Например, банку, выдающему средства на приобретение объекта недвижимости.
Собственно, исходя из норм СК РФ, брачный договор и заключается, в большинстве случаев, для того чтобы решить вопрос с правами на имущество, приобретенное во время брака.
Причем, определить данным документом можно права на квартиру:
- которую супруги только планируют приобрести;
- которая уже находится в совместной собственности мужа и жены.
Рекомендуется решать вопрос своевременно. То есть, заключать контракт при покупке объекта недвижимости.
Регулирование вопроса с разводом
Брачный контракт на ипотечную квартиру позволяет распределить права и обязательства на случай оформления развода. Это способ обезопасить интересы каждой стороны и совместных детей на случай юридического прекращения отношений.
Если один из супругов игнорирует обязательства по ипотеке, второй добросовестный плательщик фактически несет груз ответственности за двоих. Законодатель позволяет обратиться в суд за взысканием компенсации, однако на практике этот процесс является трудоемким и сложно доказуемым.
Контракт – удобный и цивилизованный способ распределения долга. При его составлении важно обратить внимание на следующие вопросы:
- определение долевой собственности каждой стороны (1/1, 2/3 и т. д.), соразмерно которой в случае такой необходимости будет устанавливаться обязательство по покрытию долга;
- конкретизация раздельной собственности, подразумевающая обязанность по обязательствам только одного супруга, который является номинальным владельцем квартиры.
Когда невозможно подтвердить доход
На сегодняшний день многие из нас получают зарплату в конвертах. Этот факт особо не настораживает, пока не возникает необходимость подтвердить свои доходы. Сделать это, конечно же, не получится. Особенно остро этот вопрос поднимается при получении кредита либо разделе имущества. Если опираться на Семейный Кодекс, то ипотечная квартира после развода будет делиться либо пополам, либо согласно внесенным средствам за кредит. То есть если супругой или мужем равнозначно выплачивалась ипотека, но при разделе имущества доказать данный факт невозможно, то второй супруг и вовсе может лишиться доли в недвижимости даже несмотря на то, что фактически может больше зарабатывать. Вот здесь-то как раз таки и приходит на помощь брачный контракт. С его помощью можно урегулировать любые имущественные вопросы, которые в суде могли бы решиться далеко не в вашу пользу.
Расторжение ипотечного договора
Еще одним преимуществом договора является возможность расторгнуть его в любое время, но только не после прекращения брака. Расторжение брачного контракта осуществляется только при условии обоюдного согласия мужа и жены. Данное требование регулирует статья 43 Семейного Кодекса. Однако вы должны понимать, что тогда раздел квартиры, так же как и прочего имущества, будет проходить по общим правилам согласно 34 статье СК РФ. То же самое касается и действия кредитного договора, перед которым обязанности супругов не отменяются.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке не получится. В исключительных случаях такое происходило на практике через судебные органы и то при наличии весомых причин, повлиять на которые истец не может.
Расторжение контракта, так же как и его заключение, происходит в присутствии нотариуса, и соответственно официально регистрируется отмена документа. Но если ипотека до сих пор не погашена, то закрыть брачный договор можно будет только с разрешения кредитной организации (статья 46 СК РФ). Кроме того, представитель банка может присутствовать при расторжении договора. Более просто проходит процедура внесения изменений в брачный контракт. Для этого достаточно обоим супругам обратиться к нотариусу и высказать свои пожелания. Юрист внесет поправки и заверит новое дополнение к договору.
Порядок оформления брачного договора для (при) ипотеке
Технически составить документ можно в течение одного дня. Договор вступает в юридическую силу с момента нотариального заверения. Однако при заключении целесообразно изучить юридические аспекты, получить консультацию у юриста и обсудить детали со второй половиной.
Для оформления требуется представить:
- три экземпляра брачного контракта при ипотеке по образцу кредитной организации, либо согласованию с банком;
- паспорта сторон, удостоверяющие личность;
- свидетельство о заключении брака, выданное ЗАГСом.
Преимущества и недостатки
Если составление брачного контракта при ипотеке не входит в обязательные условия выдачи денежных средств, то решение вправе принять супруги добровольно при отсутствии возражения со стороны банка.
К выгодам заключения можно отнести следующие аргументы:
- минимизацию споров при разделе имущества при разводе;
- отсутствие необходимости получения информационно-консультационных услуг и обращений в суды с оплатой соответствующих издержек в случае раздела имущества;
- снижение эмоциональной нагрузки при разводе и боязни быть незаконно ущемлённым при «дележе» недвижимости и долговых обязательств по непогашенной части ипотечного кредита;
- отсутствие необходимости доказательной базы за уплату денежных средств, особенно при оформлении ипотеки до брака.
К негативным моментам следует отнести:
- требования для изучения правовой базы, поскольку прописывание существенных условий требует владения юридическими нюансами, а допущенная оплошность является «подписанным приговором» для одного из участников;
- дополнительные денежные траты, составляющие порядка 10-15 тыс. рублей, а в случае отказа банка представляющего «выкинутые на ветер» средства;
- психологический аспект, неприемлемый для русской ментальности, поскольку оценивается сторонами как элемент подготовки к разводу.