Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Уже несколько миллионов клиентов воспользовались сервисом электронной регистрации, и в подавляющем большинстве случаев всё проходит штатно. Но если вдруг что-то пошло не по плану, помните несколько важных вещей.

Ограничения по электронной регистрации права собственности

• Услуга доступна для сделок купли-продажи квартир, комнат на вторичном рынке и земельных участков c постройками и без них, рефинансирования ипотеки на вторичном рынке, рефинансирования ипотеки для семей с детьми, для сделок по предоставлению нецелевого кредита под залог жилья с оформленным правом собственности
• Участниками сделки могут быть только физические лица с гражданством России
• В сделке может быть не более 6 созаемщиков, 5 продавцов, 6 покупателей
• К электронной регистрации принимаются прямые сделки (альтернативные сделки нельзя зарегистрировать электронно)
• Объект приобретается одним будущим собственником или супругами в совместную собственность или целиком покупается в долевую собственность
• Сделки не проводятся в электронном виде по военной ипотеке, а также если недвижимость находится в залоге в стороннем банке (не в залоге Сбера)
• Сделки не проводятся в электронном виде с апартаментами, гаражами, объектами незавершенного строительства, машиноместами
• Участие несовершеннолетних:

— Не допускается в сделках купли-продажи с юридическим лицом, по договорам участия в долевом строительстве/договорам уступки прав требования по таким договорам

— Допускается в сделках купли-продажи между физлицами, а также при регистрации договора ипотеки

• Участие доверенных лиц:

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты

К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.

B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.

Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.

От сделки до ее регистрации

Данная особенность касательно передачи права собственности актуальна только для сделок, по которым регистрация в ЕГРН является обязательной. Это сделки с недвижимостью, включая земельные участки, частные дома, квартиры в многоквартирных зданиях, коммерческую и промышленную недвижимость, а также доли в соответствующих объектах недвижимости.

Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:

• Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
• После оформления договора документы передаются в Росреестр—орган, вносящий информацию в ЕГРН. Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
• Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, и изменяется право собственности. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.

Соответственно, во всех вопросах, связанных с налогообложением, и прочих ситуациях, когда возникновение права собственности необходимо отсчитать с точностью до одного дня, точкой отсчета будет дата внесения информации в ЕГРН. Проверить это очень просто: если вы запросите выписку из реестра, в нем будет указана именно дата регистрации, а не дата заключения сделки.

Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода

Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.

• 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
• 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
• 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
• 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
• 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.

Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.

Госпошлина за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 2 тыс. руб. (в соответствии со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

Размеры госпошлины за регистрацию права собственности зависят от вида регистрационных действий, объекта недвижимости и от того, кто платит пошлину — физическое или юридическое лицо. Для последних ставки выше. При приобретении права в общей долевой собственности пошлину платит каждый владелец в зависимости от размера своей доли.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности недвижимого имущества по договору купли-продажи, дарения или мены составляет:

• для физических лиц— 2 тыс. руб.;
• для юридических лиц — 22 тыс. руб.

Государственная регистрация ипотеки, включая внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости:

• для физических лиц — 1 тыс. руб.;
• для юридических лиц — 4 тыс. руб.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве:

• для физических лиц — 350 руб.;
• для юридических лиц — 6 тыс. руб.

Как подготовиться к процедуре

Как и при обычной покупке, необходимо сначала определиться с объектом сделки – квартирой, домом, земельным участком и т.д. Договориться с продавцом о цене и порядке ее проведения – будут ли использоваться ипотека, жилищные сертификаты или маткапитал, как планируется передавать деньги, сроки переезда.

Для регистрации перехода права собственности у всех участников сделки должна быть оформлена ЭЦП (электронно-цифровая подпись). Она служит заменой обычной подписи в документах: в данном случае ею подписывают договор купли, мены или дарения.

Цифровая подпись выглядит как обычная флешка, на которой содержится уникальный идентификатор. Она выдается организациям и частным лицам, чтобы упростить получение государственных услуг, уплату налогов и т.д. Получить ее можно в специализированных центрах или выпустить непосредственно перед сделкой – уполномоченные организации включат эту услугу в общую стоимость электронной регистрации права.

Чтобы проводить сделки с недвижимостью, требуется усиленная квалифицированная цифровая подпись. Только такая ЭЦП является полноценным аналогом личного подписания документов. Стоимость ее оформления – в среднем 4-5 тысяч рублей.

Для онлайн покупки квартиры потребуется следующий пакет документов:

• паспорта всех участников;
• номера СНИЛС, чтобы указать их в заявлении;
• договор купли (для строящегося жилья – договор долевого участия);
• выписка из реестра прав собственности;
• технический и кадастровый паспорта;
• документ, на основании которого возникло право владения;
• справка о прописанных;
• согласие супруга на продажу, если имущество куплено в браке;
• кредитный договор, когда оформляется ипотека.

Как можно приобрести недвижимое имущество?

В повседневной жизни, каждому человеку рано или поздно приходится сталкиваться с покупкой такого имущества как:

• дома;
• квартиры;
• дачи;
• гаражи;
• всё вышеперечисленное в стадии постройки;
• участки земли.

Стать владельцем недвижимости можно в следующих случаях:

• при совершении сделок между физическими лицами, организациями, государством, таких как покупка, продажа, дарение, обмен;
• многое из недвижимого имущества можно построить самому или вступить в долевое строительство;
• недвижимость можно получить по праву наследника;
• стать собственником в результате приватизации объектов находящихся у арендатора по договору социального найма;
• стать счастливчиком и выиграть недвижимость в различных лотереях.

Алгоритм действий для регистрации

Поскольку регистрация является финальным этапом любой сделки с недвижимостью, контрагентам предстоит выполнить следующий перечень действий для соблюдения всех нюансов и формальностей:

• достигнуть договоренности об основных и факультативных условиях сделки;
• оформить один из видов гражданских договоров, в предмет которых будет входить отчуждение объекта недвижимости и переход права собственности на него;
• соблюсти дополнительные требования при совершении отдельных видов сделок (например, при продаже объекта с долевой собственностью обязательным этапом будет уведомление остальных дольщиков и удостоверение договора в нотариальной конторе);
• если объект недвижимости ранее не был поставлен на кадастровый учет, необходимо заказать и получить технический план на квартиру у кадастрового инженера;
• обратиться для совершения регистрационных действий одним из возможных способов – через службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров;
• по итогам регистрации получить документы, подтверждающие переход права собственности – договор с удостоверительным штампом и выписку из ЕГРН.

Перечень документов для регистрации права собственности на квартиру

Перечень документов, необходимых для проведения действий регистрационного характера, может различаться в зависимости от того, на каком основании вы получаете недвижимость. Обычно это:

1. Правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности.
2. Технический и кадастровый паспорта на объект жилой недвижимости.
3. Документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины.
4. Паспорта сторон либо иные документы, удостоверяющие личности сторон сделки.
5. Заявление о проведении процедуры регистрации права.
6. Заявление о регистрации перехода прав собственности от продавца, дарителя.
7. Доверенность, если от имени собственника выступает третье лицо.
8. Наличие согласия на сделку со стороны супруга или супруги.
9. Нотариально заверенное согласие каждого собственника, если имуществом владеют несколько человек.

Какие документы потребуются для регистрации права собственности на ипотечную квартиру?

• паспорт;
• заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (подписывает продавец квартиры);
• заявление о регистрации права собственности (подписывает покупатель квартиры);
• договор купли-продажи в двух экземплярах (продавца и покупателя);
• ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
• заявление о регистрации ипотеки;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
• документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если такие имеются);
• документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).

Обжаловать приостановление или отказ в регистрации права на квартиру следует в судебной инстанции (ст. 8.1 Гражданский кодекс РФ). В каждом конкретном случае суд оценивает мотивы отказа Росреестра и выносит свое решение.

Подольский городской суд Московской области рассмотрел административное исковое заявление К. о признании незаконными действий регистратора. К. приобрела квартиру. Однако Управление ФРС отказалось переоформлять перехода прав, так как в ведомство поступило постановление о наложении ареста на объект. Судья согласился с решением органа Росреестра и отказал К. в признании права собственности.

Советский районный суд г. Челябинска разобрал спор между М. и филиалом регистрационной службы. Поводом для приостановления послужило отсутствие в представленных документах разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Судья не нашел нарушений в действиях регистратора.
Анализ юридической практики показывает, что в 9 из 10 случаев судебные органы подтверждают законность решений о приостановлении или отказе в регистрации недвижимости.

Подтверждение государственной регистрации права

После того, как сведения обо всех действиях с объектами недвижимости стали заноситься в ЕГРН, отпала необходимость в госрегистрации договоров купли-продажи и выдаче свидетельств о собственности. С 2017 года порядок оформления подразумевает, что право собственности на квартиру может подтверждать только выписка из госреестра недвижимости.

Для получения актуальной выписки нужно обращаться либо в подразделения Росреестра, либо в МФЦ. Если заинтересованному лицу не нужен бумажный вариант документа, то заказать его можно через портал Госуслуги или онлайн-сервисы ЕГРН. От способа получения выписки о состоянии одного объекта недвижимости будет зависеть и ее стоимость:

• на бумаге – физлицо заплатит за нее 750 руб., организация – 2 200 руб.;
• в электронном виде – для частного лица будет стоить 300 руб., для юрлица – 600 руб.

Саму выписку можно получить лично или по почте (о способе заявитель должен сообщить в самом запросе в день подачи заявления). Срок изготовления будет зависеть от того, куда человек обращался:

• результаты при обращении через Росреестр будут готовы через 3 дня (если забрать их самому);
• если подготовку заказали через МФЦ, то выписка будет готова через 5 суток;
• электронный вариант можно получить гораздо быстрее (от 6 до 24 часов – при срочном заказе, несрочный запрос обработают за 3 дня).

Документ, отправленный почтой, доставят еще спустя несколько дней.

Приостановление или отказ в госрегистрации перехода прав

Приостановление процесса регистрации перехода прав собственности возможно по основаниям, указанным в ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ:

1. Лицо, заявившее себя правообладателем в отношении недвижимости, таковым не является или не имеет права распоряжаться имуществом.
2. С заявлением обратилось ненадлежащее лицо либо заявление подписано неправомочным лицом.
3. Отсутствуют документы — основания для проведения госрегистрации.
4. Документ содержит недостоверные сведения.
5. Сделка, по которой должен произойти переход прав, признана недействительной или ничтожной.
6. Представленные документы не влекут за собой последствия в виде перехода прав.
7. Объект, указанный в заявлении, не является недвижимостью.
8. Имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.
9. Ответы на отправленные межведомственные запросы не поступили или отсутствуют и т. д.

Похожие записи:

• Оформление РВП для граждан Таджикистана в РФ
• Упражнения на автодроме 2024 поэтапно для начинающих
• В Башкирии подъемные молодым специалистам АПК повысили до 750 тысяч рублей