Замена стороны в договоре аренды земельного участка с администрацией

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Замена стороны в договоре аренды земельного участка с администрацией». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Переуступка права аренды земельного участка, по сути, это процедура при которой меняется арендатор недвижимого имущества. Особенностью процесса является то, что заключать повторный договор нет необходимости. Новый участник отношения наделяется теми же правами и обязанностями, что и прежний.

Переуступка права аренды земельного участка: полная инструкция

Переуступка права аренды земельного участка – это передача прав арендатора на земельный участок третьему лицу. Но что это такое и как с ней работать?

Если вы являетесь арендатором земельного участка и хотите передать свои права на землю другому лицу, то для этого необходимо заключить договор переуступки. В договоре должны быть указаны все условия переуступки права аренды.

Важно отметить, что переуступка права аренды возможна только при наличии согласия собственника земельного участка и правильно оформленной документации. Для этого необходимо получить разрешение на переуступку у собственника и обратиться в земельный участок для подачи соответствующих документов.

В ходе переуступки права аренды земельного участка необходимо оформить кадастровый паспорт и совершить перерегистрацию договора аренды с участием третьего лица. Также обновление налоговой декларации обязательно.

Не забывайте о том, что переуступка права аренды земельного участка регулируется законодательством. Поэтому перед проведением переуступки всегда рекомендуется ознакомиться со всеми нормативными актами и требованиями.

Нюансы процесса переуступки права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка является важной процедурой, которая требует знания определенных нюансов и соблюдения определенных правил. В рамках данной процедуры арендатор имеет возможность передать свои права на земельный участок другому лицу.

Прежде чем начать процесс переуступки, необходимо разобраться в терминах и определениях. Переуступка аренды относится к передаче арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу. Этот процесс устанавливается специальным соглашением, которое должно быть заключено в письменной форме и утверждено уполномоченным органом.

Переуступка права аренды возможна только при наличии согласия собственника земли, заключенного в форме дополнительного соглашения к договору аренды. Земельный участок может быть передан в новые руки только после получения полной юридической и финансовой информации об участке и рассмотрения всей документации, связанной с договором аренды.

Иные вопросы, связанные с передачей прав и обязанностей

При осуществлении передачи прав и обязанностей новый арендатор обязан уведомить о такой передаче собственника земельного участка (соответствующий орган, представляющий интересы собственника). Из смысла уже упомянутого выше п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ не совсем ясно, когда такое уведомление должно быть направлено, а именно: до или после заключения соглашения о передаче прав и обязанностей. Придерживаясь той точки зрения, что собственник земельного участка, являясь арендодателем, естественно, должен быть информирован об арендаторе для осуществления своих прав и обязанностей по договору аренды земли, такое уведомление должно быть направлено собственнику незамедлительно после момента регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей. Тем не менее во избежание возникновения каких-либо потенциальных разногласий с собственником земли, уведомление целесообразно направлять как до, так и после даты государственной регистрации соглашения.

Формально, собственник земельного участка, приняв уведомление после государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, должен рассчитать сумму арендной платы за пользование землей прежним арендатором за срок до даты осуществления государственной регистрации и выставить ему счет на оплату, а в дальнейшем выставлять счета новому арендатору. Несмотря на вышеуказанное обстоятельство, некоторые органы, представляющие собственника земельного участка (например, Московский Земельный Комитет), настаивают на оформлении дополнительного трехстороннего соглашения между ними, старым арендатором и новым арендатором. С точки зрения российского законодательства в оформлении такого соглашения при наличии зарегистрированного соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды, нет необходимости.

В заключение хотелось бы отметить, что некоторые вопросы передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков до сих пор законодательно не урегулированы, и остается надеяться, что в ближайшем будущем законодатель четко регламентирует процедуру указанной передачи прав и обязанностей — во избежание возникновения соответствующих споров.

Документы для переуступки права аренды на земельный участок

Для изменения срока аренды участка требуется :

1. Первое объявление о выделении земли из собственности местного органа власти; и
2. уведомление о передаче права аренды, подписанное директором местной администрации; и
3. письменное согласие регионального исполнительного директора на смену арендатора, если первоначальный срок аренды составляет менее трех лет; и
4. договор (соглашение) в трех экземплярах (500-1500 рублей), подписанный двумя сторонами, о передаче права аренды от предыдущего арендатора новому арендатору; и
5. действующий договор аренды, к которому прилагается соглашение о переуступке прав аренды; и
6. нотариально заверенное согласие супругов (всего два согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) на заключение договора аренды и передачу права аренды (1000 руб./шт.).
7. Копия квитанции об уплате государственной пошлины (2000 рублей, оригинал платежного документа потребуется при регистрации); и
8. Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан); и
9. Юридические лица должны предоставить заверенную копию учредительных документов (как и в предыдущем пункте, необходимо предоставить оригинал), а также протокол собрания с приказом о назначении директоров; и
10. Если в сделке участвует ООО или АО, необходимы протокол собрания и заявление, подтверждающее стоимость предмета договора по отношению к стоимости активов.
11. Паспорт земельного участка.

Преимущественное право аренды

Это право возникает у арендатора при заключении договора аренды на новый срок и регулируется статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.1. Если иное не установлено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, по окончании срока действия договора имеет право имеют прерогативное право делать то же самое. То же самое.

Арендатор обязан письменно уведомить о своем желании заключить такой договор в срок, установленный договором аренды. При прекращении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказывается восстановить новый срок, но в течение одного года после прекращения договора с ним, арендатор имеет право, по своему выбору, потребовать переуступки самому помощнику прав и обязанностей, вытекающих из Конвенции и устранить ущерб, причиненный отказом возобновить с ним договор аренды, или только устранить такой ущерб.2.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения договора и нет возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Понятие и сущность переуступки

Переуступка права аренды земельного участка – это порядок передачи права аренды земельного участка от одного лица (арендатора) на другое (например, на подрядчика или на другой бизнес). Переуступка основывается на заключенном договоре между арендодателем и арендатором и осуществляется на основании кадастрового номера.

В соответствии с законодательством, переуступка права аренды земельного участка возможна только при соблюдении порядка, установленного законодательством. Документ об оформлении переуступки должен быть подготовлен в письменной форме, а также соответствовать законодательным требованиям и правилам.

Перед тем, как оформлять переуступку, необходимо получить разрешение на ее проведение у арендодателя. Заявка должна содержать сведения о переуступке, данные о предыдущем арендаторе, а также кадастровый номер земельного участка. Кроме того, заявителю может потребоваться документ, подтверждающий право на пользование землей.

В случае успешного заключения договора переуступки, все обязательства перед государственной инстанцией и перед арендодателем передаются на переуступившего права на земельный участок. При этом, арендатор остается ответственным за все платежи, обязательственные платежи и использование земли в соответствии с законодательством.

Перед оформлением переуступки рекомендуется обсудить все вопросы с юридическими консультантами, чтобы избежать проблем в дальнейшем, а также рассмотреть образцы документов и регистрационные действия в соответствии с правовой системой.

Переуступка права аренды земельного участка и налоги

При оформлении переуступки права аренды земельного участка необходимо учитывать налоговые платежи в соответствии с законодательством.

По основному договору арендатор обязан выплачивать государственную пошлину за регистрацию, кадастровый учет и получение разрешения на использование земельного участка. На момент передачи права аренды, переуступки, арендатор также должен будет выплачивать налоги на землю за период, в котором он использует арендуемый земельный участок.

В соответствии с законодательными требованиями, арендатор несет ответственность за налоговые платежи по аренде земли за все время действия договора аренды, даже если он получил право на использование этого имущества на основании переуступки.

При оформлении переуступки права аренды земельного участка необходимо получить письменное согласие арендодателя на передачу права аренды, подписанное обеими сторонами и заверенное нотариусом. Также необходимо составить акт приема-передачи имущества и зарегистрировать его в органах кадастрового учета. Для получения консультаций по данному вопросу могут быть предоставлены образцы документов.

При рассмотрении документов на переуступку права аренды земельного участка, органы муниципалитета могут установить размер платы за оформление документов и налоговые платежи в соответствии с заключением комиссии.

Подробнее о порядке оформления переуступки права аренды земельного участка и налоговых платежах можно узнать у специалистов в случае необходимости.

Аренда земельного участка: изменение сторон в договоре

Рассмотрим ситуацию, когда собственник здания (строения, сооружения) является арендатором земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности), расположенного под этим зданием и необходимого для его использования. При продаже здания в соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ возникает необходимость в переоформлении прав аренды на указанный земельный участок. Казалось, нет ничего проще — совершается цессия, то есть замена арендатора в существующем договоре аренды на нового собственника здания, но на практике такая уступка прав и обязанностей вызывает массу трудностей. При оформлении передачи новому арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, арендатору земли следует обратить внимание на следующее:

Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей (представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления). Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Изменение стороны по договору аренды земельного участка

Для оформления Дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка Вам необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы. С 01 января 2021 года такой запрос может быть подан в электронном виде круглосуточно через портал государственных услуг города Москвы.

При выборе варианта просим Вас внимательно прочесть Ваши права и обязанности, предусмотренные Договором аренды земельного участка и обращаем Ваше внимание на п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, который устанавливает право Арендатора земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

О замене стороны в договоре аренды земельного участка с одним собственником

часть 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Происходит переуступка аренды через администрацию Вашего города. Также может быть, что нотариально заключают договор «О намериниях», т. е. арендатор обещает Вам, что после того как он оформит участок на себя и став собственником он обязуется заключить в будущем с Вами договор купли-продажи данного участка.

Государственная регистрация сделки перенайма земельного участка

Согласно ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ регистрации подлежит сделка аренды длительностью 1 год и более. Соответственно, во исполнение п. 2 ст.

389 ГК РФ нуждается в регистрации и договор о переходе прав арендатора по такой долгосрочной аренде.

Важно! Ликвидация цедента после подписания договора перенайма не может служить основанием для отказа в регистрации сделки (постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012).

Перенаем, заключенный после введения в России госрегистрации прав на недвижимость, нуждается в регистрации. Причем даже в том случае, если сам договор аренды регистрации не подлежал, т. к. был подписан до открытия в данной местности учреждения юстиции по регистрации прав.

Примером такого мнения в судебной практике может служить постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 № Ф09-2364/12. Оно опирается на правило о применении ФЗ «О государственной регистрации прав…» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Важно! Отсутствие регистрации лишает арендатора-цессионария права ссылаться на договор перенайма в отношениях с третьими лицами, однако не позволяет ему отказаться от внесения платы за пользование землей (постановление 15-го ААС от 10.11.2015 № 15АП-17653/2015).

Таким образом, перенаем земельного участка, или уступка прав по договору аренды, требует согласия арендодателя только в том случае, если это установлено специальным законом (как для участков под строительство экономичного жилья) или договором аренды. Передача прав арендатора автоматически влечет и переход на будущее время соответствующих обязанностей.

Соглашение о перенайме нуждается в государственной регистрации, если договор аренды был зарегистрирован (или не был зарегистрирован только потому, что заключался до введения в действие соответствующего закона).

Образец договора переуступки аренды земельного участка можно скачать по ссылке: Образец договора перенайма на земельный участок в частной собственности.

Внести изменения в договор аренды земельного участка в Москве

В тех случаях, когда права на земельный участок либо права на расположенные на нем здания оспариваются в судебном порядке или ведутся судебные споры, связанным с установлением арендной платы, применением льготной ставки арендной платы, взысканием арендной плате, и иным вопросам, связанным с условиями договора аренды земельного участка, в подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка также будет отказано.

• изменение юридического адреса стороны по договору аренды;
• изменение площади и (или) границ земельного участка;
• изменение адреса земельного участка;
• изменение арендной платы за земельный участок;
• изменения цели предоставления земельного участка;
• другие изменения

Переуступка прав аренды — это процедура передачи прав арендатора третьему лицу. В 2023 году процесс такой переуступки регулируется действующим законодательством и должен соответствовать определенным условиям.

Во-первых, для осуществления переуступки арендатор должен подать письменное заявление о своем намерении переуступить права аренды другому лицу. В заявлении должно быть точно указано, к какому новому арендатору перейдут права и обязанности, вытекающие из договора аренды.

Арендатор должен предоставить арендодателю пакет документов, подтверждающих право на передачу. В этот пакет входят нотариально заверенный договор переуступки, копии паспортов сторон и другие необходимые документы.

После предоставления всех необходимых документов собственник проверяет и оценивает соответствие заявления и документации требованиям законодательства. В случае положительного решения арендодатель заключает дополнительный договор аренды, в котором определяются новые условия и новый арендатор.

Важно отметить, что выделение права аренды участка может быть осуществлено только с письменного разрешения собственника. В выделении участка может быть отказано, если собственник отказывается или нарушает какое-либо из указанных условий.

Подводные камни переуступки аренды земельного участка

Особенных каких-либо нюансов при выполнении данного вида сделки практически не существует, однако доступно привести определенный перечень трудностей, которые могут осложнить весь процесс:

• Невозможность совершить сделку, если первичным договор предусмотрен запрет на ее проведение;
• Оформление уступки для капитального строительства, а целевое назначение земли претит этому;
• Наличие на оговариваемой территории незаконных построек;
• Имеются долги по уплате арендной платы;
• На имущество наложены обременения в виде налога или ареста.

Однако при наличии всех этих неприятных моментов переуступка имеет множество положительных сторон:

• Это уникальный шанс для нанимателя полностью избавиться от обязанностей;
• Возможность для владельца одним разом передавать в эксплуатацию несколько наделов;
• Наличие простой, но грамотной процедуры переуступки, регулируемой и гарантируемой государством, дает возможность любому человеку попробовать свои силы в бизнесе, взяв в использование территорию у государства, а при невозможности выполнять далее свои обязательства передать их другому человеку или предприятию.

Составление документа для физических лиц

1. В начале, до официального оформления переуступки, требуется оповестить о планировании данной процедуры арендатора.

   Его уведомление должно быть официальным, с подтверждающими документами. Оно может передаваться:

   • лично в руки, под роспись;
   • заказным письмом с уведомлением о получении.

   Если в договоре переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами указан отдельный пункт о недопустимости переуступки прав, процедура цессии окажется недействительной.

   Если цессионарий просит изменить некоторые условия аренды, потребуется составить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем, что позволяет изменить соответствующий пункт при переуступке.

2. После проведения данных действий, цедент представляет цессионарию пакет документации, отражающий правоспособность земельного участка и допускающий переход полномочий. Проверив документацию, стороны приступают к оформлению договора переуступки.
3. Они составляют новый текст, с обязательной опорой на факт наличия основного договора. Его характеристики и реквизиты даются во вводной части. Если ранее проводилась переуступка, то здесь же даётся перечень всех процедур, со ссылкой на документы.
4. Далее формулируются пункты, в которые переносятся сведения из предшествующего документа или из дополнительных соглашений, которые к нему прилагаются. К таковым относятся нижеследующие:
   • Предмет договора (отношения аренды), где указываются сведения о сторонах: цеденте и цессионарии. Даются кадастровые и технические характеристики участка.
   • Вносятся реквизиты и условия предшествующего документа, на основании которого определяется правоспособность цедента передачей арендных прав.
   • Формулируются условия перехода права, в том числе: сроки передачи и составление передаточного акта. Также – безвозмездный характер перехода аренды или соразмерная оплата со стороны цессионария. При внесении оплаты указывается её сумма.
   • Права и обязанности контрагентов при передаче полномочий. Этот пункт составляется по усмотрению сторон. В него входят соблюдение сроков по составлению акта и передаче денежных средств в установленном объёме.
   • Ответственность за неисполнение принятых положений, в том числе – установление объёма штрафных санкций за просрочку уплаты или составление передаточного акта.
   • Сроки аренды переносятся из предшествующих положений текущей аренды.

     Они не допускают изменения, их пролонгация перейдёт в ответственность правопреемника аренды.

   • Сумма, уплачиваемая арендатору, условия расчёта, которые также сохраняются и переносятся в неизменном виде.
   • Возможность расторжения договора по соглашению или в суде.

   Исходя из сопутствующих обстоятельств, допустимо принимать и вносить такие положения, в которых возникает юридическая потребность, но не допускающих нарушения норм законодательства. Главное условие – последующее исполнение принятых положений, иначе согласно нормам статьи 450 ГК РФ, допускается расторжение принятых договорённостей.

5. По завершении основного текста могут даваться особые примечания. Далее стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные и сведения для обратной связи. Если документ составлялся юристом или иным уполномоченным лицом, все три экземпляра удостоверяются его подписью, печатью и вписываются реквизиты юридического лица (или ИП).
   СПРАВКА! Типовой договор составляется нотариусом на специальном бланке по заявлению сторон и без их участия.
6. Готовые экземпляры передаются для регистрации в Росреестр, после чего составляется акт приёма-передачи.

• Скачать бланк договора переуступки (уступки) прав аренды земельного участка
• Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами
• Скачать бланк акта передачи права аренды земельного участка
• Скачать образец акта передачи права на аренду земельного участка

Узнайте, чем отличаются договоры аренды земли между физическими и юридическими лицами из нашей статьи!

Похожие записи:

• Правила парковки во дворах жилых домов
• Оценка лизинговых схем оптимизации налогов
• Сломан лифт: куда обращаться в случае поломки