Как провести переуступку ДДУ с эскроу счетом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести переуступку ДДУ с эскроу счетом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

Процедура заключения договора цессии

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Теперь рассмотрим, как происходит оформление такой покупки. Для начала нужно убедиться, что сделка вообще возможна. Для этого нужно прочесть действующий ДДУ продавца. Если там есть запрет на переуступку, сделка невозможна в любом случае. Кроме того, в договор может быть внесен пункт о том, что такая продажа должна согласовываться с застройщиком, необходимо получение разрешения от него.

Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки. Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.

Важно! Прежде чем обратиться в банк, изучите его требования к заемщику, пакет необходимых документов. Требуется первый взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.

Особенности эскроу-счетов

В России их начали применять с 2014 года. Однако в 2018 году были приняты изменения к Закону о долевом строительстве, застройщиков обязали применять эскроу-счета в обязательном порядке. Тем самым им запретили напрямую использовать средства участников долевого строительства.

Изменения вызвали недовольства среди застройщиков, но около 120 тысяч обманутых дольщиков, которых насчитали на 2017 год, требовали реагирования Законодателя. Принятые меры как раз направлены на то, чтобы обезопасить средства вкладчиков, сделать максимально невозможным попытки лишить их сбережений.

Нововведение выполняет и другую функцию – повышение доверия к строительным компаниям, участию в долевом строительстве. Как подсчитали эксперты, у населения на руках находится до 20 трлн р., а за время существования Закона о долевом строительстве ими было потрачено по договорам долевого участия (ДДУ) до 3,5 трлн р. Потенциал для роста есть, он существенный, способен запустить экономический подъем в масштабах всей страны.

Принудительное введение эскроу-счетов в расчеты между застройщиком и дольщиком снимает опасения последних, делает для них сделку безопасной. Переходной период установлен до 1 июля 2019 года. С этой даты все застройщики обязаны перейти на эскроу при расчетах.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

Плюсы:

• вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
• цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
• возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.

Минусы:

• переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
• есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
• существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

   1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
   2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
   3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
   4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
   5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
   6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
   7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
   1. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
   2. Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
   3. В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
   4. Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
   5. Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.

   Где могут возникнуть «подводные камни»?

   Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

   • продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
   • если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
   • нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

   Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

   Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

   «Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

   5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

   Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

   Переуступка и эскроу-счета

   Многих волнует вопрос – какие изменения произойдут при переуступке по ДДУ с эскроу-счетами. Специалисты сходятся во мнении, что после вступления в силу новых правил продажи недвижимости никаких непредвиденных нюансов возникнуть не должно. Договор долевого участия никто не отменял, изменилась лишь схема перевода денежных средств от покупателя к застройщику, где гарантом выступает банк. Как рассказала Диана Гурусова, порядок процедуры будет включать составление и регистрацию договора переуступки, а также заключение дополнительного соглашения к договору эскроу, в котором будут прописаны изменения и новый депонент. Таким образом, застройщики продолжат работать в рамках 214-ФЗ.

   Как считает Илья Липкинд, в течение ближайшего года доля инвестиционных покупок квартир, скорее всего, будет держаться вблизи нынешних уровней или даже незначительно увеличится в связи с ожиданиями повышения цен из-за перехода на счета эскроу, возможным снижением ключевой ставки Центробанка РФ и опасениями по поводу приближения нового мирового финансового кризиса. Однако в более долгосрочной перспективе объем подобных инвестиций продолжит сокращаться.

   Переуступка по эскроу – новые реалии и как это работает

   Добрый вечер, уважаемые подписчики. Сегодня поговорим о переуступке по эскроу.

   Переуступка – достаточно популярный инструмент и очень многие знают, что можно найти квартиру дешевле, чем у застройщика, через подрядчика или инвестора, зашедшего на более ранней фазе. В общем, после изменений в 214-ФЗ рынок переуступки поменялся тоже – и вот как:

   — вымирает рынок квартир от подрядчиков – застройщику в рамках проектного финансирования дает деньги банк и контролирует дальнейшее целевое использование, расчет с подрядчиками также выполняется деньгами; для подрядчиков тоже неплохо – лизинг отписанным машиноместом не оплатишь;

   — т.к. теперь застройщик конкурирует только с инвесторами и при этом должен акцептовать переуступку (а как бы какой интерес, когда свои квартиры нужно продавать?), в практику, увы, начинают входить различного рода схемы вроде взимания оплаты за такое согласие или затяжки сроков его предоставления;

   — бонус: субсидированная ипотека работает только на первичку от застройщика (или связанных с ним компаний), т.к. нужна аккредитация продающей организации в банке (обычно это застройщик, но если часть имущественных прав уступается на материнскую или дочернюю компании, банк может аккредитовать и их), инвесторы будут продавать по обычным рыночным ставкам либо за наличку

   А теперь, собственно, к самому механизму:

   Теперь переуступка предполагает помимо заключения договора уступки, получения согласия от застройщика и подтверждающих оплату документов, заверенных застройщиком еще и переуступку эскроу-счета (после регистрации договора уступки в Росреестре). Причем в случае переуступки от ЮЛ на ФЛ счет нужно будет создавать новый, т.к. номера депозитных счетов ЮЛ и ФЛ – с разными цифрами в начале. Также к эскроу-счету либо привязывается какой-то из текущих расчетных счетов клиента, либо открывается новый (если не достроят – деньги с эскроу-счета согласно 214-ФЗ переводятся на расчетный, откуда свою часть безакцептно спишет банк).

   На эскроу-счете остается сумма, поступившая застройщику в рамках первичной оплаты, ввиду этого есть нюанс: если дом не достроится, то текущему владельцу имущественных прав на строящиеся площади вернут только сумму, которую положил на счет эскроу первый владелец, разницу между суммой приобретения по договору уступки и суммой первичного приобретения, которая лежит на эскроу-счете, дольщик потеряет

   Процедура пока что на практике реально сложнее и дольше одобрения ипотеки:

   — сложнее – потому что зачастую и сотрудники банков, и покупатель не в курсе нюансов схемы (руководители в банках в основном владеют спецификой);

   — дольше – т.к. нужно открыть несколько счетов, заполнить заявление, ждать его согласования, по времени это либо 1 посещение банка длиной

   3 часа, либо 2 более коротких, а оформление ипотеки практически переместилось в онлайн, только на подписание нужно прийти

   Что будет дальше – как обычно, время покажет.

   Больше обзоров, новостей и аналитики на нашем Telegram-канале @investorylife.

   Незаконные схемы обхода счетов эскроу в долевом строительстве

   Несмотря на новые строгие правила привлечения денег дольщиков, немало недобросовестных застройщиков прибегают к схемам, позволяющим завладеть денежными средствами участников ещё до завершения строительства.

   Подобный механизм обхода закона прост и используется строительными компаниями уже давно. В чём он заключается и как застройщики обходят эскроу счета?

   Применение эскроу-счета при приобретении недвижимости

   В договоре при открытии такого счета обязательно прописываются полномочия финансового учреждения. Здесь возможны два варианта:

   • Банк без обязательства следит за правильностью оформления документации. В этом случае его представитель только проверяет наличие полного пакета, перечисленного в эскроу договоре. Если все документы на месте, считает обязательства выполненными и передает деньги в распоряжение продавцу. При этом впоследствии может оказаться, что какие-то бумаги не были оформлены надлежащим образом. Это может принести как необходимость переоформления, так и проблемы с законностью сделки. Особенно это актуально при покупке недвижимости на вторичном рынке.
   • В договоре в обязанности эскроу-агента входит проверка законности и правильности оформления документов. Тогда юрист банка перед признанием сделки совершенной проверит каждый документ на подлинность, правильность оформления и соответствие действующему законодательству. В этом случае, во-первых, сводятся к минимуму риск спорных вопросов в дальнейшем, а во-вторых, если они все-таки возникнут, можно будет требовать от финансового учреждения выполнения обязательств в полном объеме. Именно из-за этой обязанности контроля над сделкой не все банки имеют право открывать эскроу-счета.

   Отличие эскроу-счета от аккредитива

   Аккредитив – это обязательства банка, по которым он обязан перевести на счет продавца деньги после полного завершения сделки и предоставления всех документов, это подтверждающих. Эскроу-счет – это сумма, внесенная покупателем и отданная банку на хранение до полного завершения сделки.

   Всего лишь год прошел как застройщики робкими шагами стали опробовать законодательные новшества….

   Стал прозрачен и ясен порядок открытия счетов эскроу и оплаты ДДУ….

   Всё больше домов, оформляемых по новым правилам, готовятся ко вводу в эксплуатацию.

   Теперь самое время задаться вопросом: «А как же сделать уступку по ДДУ со счетом эскроу?»

   ДДУ С ЭСКРОУ — а что тут особенного?

   Особенность ДДУ со счетами эскроу в том, что денежные средства, оплаченные Первоначальным дольщиком (участником), зачисляются не на расчетный счёт Застройщика (как это было ранее), а хранятся на спец.счете, открытом на имя Первоначального дольщика, и Застройщик получит эти деньги только после ввода объекта в эксплуатацию.

   КАК ЭТО ВЛИЯЕТ НА УСТУПКУ ПРАВ ПО ДДУ?

   На первый взгляд – всё просто. Пункт 10 ст. 15.5 ФЗ№ 214 говорит нам о том, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по ДДУ к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения об уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

   На первый взгляд всё просто. Но давайте вникнем в процедурные вопросы

   По ДДУ без эскроу сторонам соглашения об уступке было необходимо:

   — получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ,

   — убедиться, что ДДУ Первоначальным дольщиком полностью оплачен (подтверждается справкой от застройщика),

   — рассчитаться между собой,

   — зарегистрировать уступку в Росреесте,

   Но мы помним, что оплаченные Первоначальным дольщиком по ДДУ с эскроу средства находятся на счете (пусть и специализированном), но это счёт — Первоначального дольщика!

   Застройщик этих денег не получал, он даже вправе отказать в выдаче справки, подтверждающей факт полной оплаты ДДУ.

   Как быть?

   На самом деле порядок изменился незначительно. На мой взгляд, стало даже удобнее.

   Стороной, подтверждающей факт расчетов по ДДУ, вместо застройщика, становится Банк (эскроу-агент). Т.е. за справкой о полной оплате ДДУ нужно идти непосредственно в Банк, где открыт эскроу-счёт.

   Новая процедура:

   — получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ,

   — получить от Банка эскроу-агента справку о полной оплате ДДУ,

   — рассчитаться между собой,

   — зарегистрировать уступку в Росреестре,

   — Новому участнику заключить соглашение в Банком эскроу-агентом о замене счета, на который будут возвращены средства в случае расторжения ДДУ.

   Если жилой дом уже введен в эксплуатацию, то выполнение последнего пункта – не требуется.

   Подводные камни

   В ФЗ № 214 появилось понятие: срок условного депонирования – это период времени, в течение которого денежные средства, оплаченные по ДДУ, хранятся на эскроу-счёте.

   Согласно п. 4 ст. 15.5 ФЗ №214 срок условного депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта по ДДУ), указанных в проектной декларации.

   Сейчас застройщики и уполномоченные банки используют для ДДУ и договоров эскроу именно такую формулировку, слово-в-слово как в Законе. Но на первоначальных этапах во многих ДДУ была указана конкретная дата, после которой внесенные дольщиком по ДДУ средства возвращаются обратно на счёт дольщика, в случае если Застройщик не предоставит Банку Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

   Тогда Банк эскроу-агент возвращает деньги обратно Первоначальному дольщику.

   Аналогичная ситуация возникнет в случае, когда Застройщик нарушает срок строительства, указанный в проектной декларации.

   Что делать – Как быть?

   Во-первых, внимательно прочитать ДДУ относительно срока условного депонирования. Если формулировки взяты из закона – обязательно изучить проектную декларацию (сайт дом.ру Вам в помощь).

   Во-вторых, договориться с Первоначальным дольщиком о расчете после регистрации соглашения об уступке и подтверждения Банком эскроу-агентом на ДДУ за Новым дольщиком (т.е. заключения с Новым дольщиком договора эскроу). Оптимальный вариант в этой ситуации – Система безопасных расчетов в крупных банках или расчеты через ячейку.

   В-третьих, зарегистрировать уступку и предъявить Соглашение Банку эскроу-агенту:

   — или ДО наступления указанного в ДДУ срока условного депонирования (в этом случае Новый Дольщик подписывает с Банком соглашение об изменении счёта, на который возвращаются средства при расторжении ДДУ).

   — или (и это идеальный вариант) ПОСЛЕ ввода объекта в эксплуатацию, (в этом случае денежные средства, оплаченные по ДУДС, уже направлены Застройщику, и нет оснований опасаться их потери).

   С 1 июля 2019 года в России вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, направленные на защиту интересов дольщиков, приобретающих квартиры в новостройках . Переход на новую модель финансирования с использованием эскроу-счетов происходит постепенно, но уже сейчас количество таких проектов превышает стройки, завершающиеся по старым правилам.

   Но, как известно, на первичном рынке не редки случаи, когда изначальному дольщику требуется перепродать недвижимость до сдачи дома, то есть — провести сделку по переуступке прав по договору долевого участия (ДДУ). Тонкости стандартной процедуры обсуждались ранее , а как же быть если ЖК строится с эскроу?

   Рассказываем подробно в нашей статье.

   
   

   Похожие записи:

   • Заявление о выплате социального пособия на погребение
   • Начисление ЕДВ ветеранам труда в 2023 году
   • ФНС изменила форматы заявлений для зачета и возврата переплаченных налогов