Кто выставляет ОДН при прямых договорах с рсо

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто выставляет ОДН при прямых договорах с рсо». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно ч. 6.3, 7.1 ст. 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов ТСЖ (собственников помещений в МКД) собственники (наниматели) помещений в МКД могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги РСО. При этом внесение платы за коммунальные услуги таким организациям признается выполнением собственниками (нанимателями) помещений в МКД своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед ТСЖ (УК), которые отвечают перед ними за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества. Данные положения введены в ЖК РФ в 2011 году, анализ практики их применения позволяет выявить основные проблемы.

Расчеты при отрицательном объеме КР на СОИ

На практике УК сталкиваются с возникновением отрицательной разницы между общедомовым потреблением коммунального ресурса по ОПУ и индивидуальным потреблением за расчетный период, допустим, по причине невозможности единовременного снятия показаний ИПУ во всех помещениях МКД и использования в связи с этим при расчете данных, не соответствующих фактическому потреблению, либо предоставления потребителями некорректных сведений. В связи с этим возникает необходимость последующего перерасчета объема КР на СОИ на отрицательную величину, однако РСО в этом отказывают. Важно, что судьи зачастую их поддерживают, аргументируя это тем, что пп. «а» п. 21(1) Правил заключения договоров ресурсоснабжения не предусматривает случаев перерасчета ранее выставленных объемов коммунального ресурса поставщиком исполнителю. Приведем примеры.

Заключение Договора На Одн С Рсо За Счет Собственников

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Заключение Договора На Одн С Рсо За Счет Собственников». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

В итоге Верховный суд отказал в удовлетворении искового заявления, подчеркнув, что оспариваемые положения нормативного правового акта не лишают административного истца возможности обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном законодательством о судопроизводстве в арбитражных судах.

Считаем, если УК не выступает в роли исполнителя коммунальных услуг по причине заключения РСО и собственниками помещений прямых договоров (независимо от основания для возникновения таких отношений, в том числе по инициативе самих собственников), в связи с чем приобретает у РСО только КР на СОИ, объем коммунального ресурса необходимо устанавливать с учетом положений п. 21(1) Правил заключения договоров ресурсоснабжения.

Платежи за одн по нормативам

Например, в регионе всего пять домов с инновационными технологиями. В них используют солнечную энергию для освещения двора, а сточные воды очищают и поливают ими клумбы. По умолчанию для таких домов власти не рассчитают отдельные нормативы. Но если управляющая компания обоснует запрос, могут рассчитать.

В этом случае Vодн представляет собой значение объема по всем счетам, а под Sодн понимается только та площадь, которая внесена в общедомовое имущество, то есть речь идет о местах общего пользования. Полученное значение по второй формуле, требуется распределить по каждому жильцу, в том числе с учетом нежилых помещений, к примеру, магазинов имеющихся внутри жилого дома.

Как правило, расход холодного водоснабжения превышает расход горячего. Это происходит за счет того, что именно холодная вода является основной водоснабжения в многоквартирном доме, а горячая получается путем нагревания холодной и поставляется в том объеме, который необходим для получения нужной температуры.

Представленные сведения будут актуальными в 2022, 2022, 2024 и другие года, так как данные для города Новосибирск, Москва, Омск, Московская область, Пермь, СПб, Челябинск, Калининград и других городов в России и Украине постоянно обновляются. Также стоит отметить тот факт, что , хоть некоторые СМИ и писали об этом, а вот цена действительно повышается на все услуги.

Водоснабжение имеет неоднозначные трактовки, что сказывается на формулах подсчета и конечном счете, выставляемом потребителю. Если говорить о новых правилах, введенных с 1 июня 2013-го года, то предлагается разница объема по индивидуальному отоплению и тому, который представлен со стороны поставщика, которая практически всех устраивает, хоть тут и требуется доработка законопроекта, так как в сегодняшнем варианты те, кто не имеет счетчика и жильцы многоквартирного дома, которым его установили, уравниваются в суммах платежей по отчислению за весь дом, а разница будет лишь на индивидуальное квартирное пользование.

Кто должен платить за одн многоквартирного дома в году

Плата за ОДН обеспечивает весь дом. На практике имеет место пренебрежение такими услугами со стороны управляющих компаний. Организации халатно относятся к своим обязанностям. Как результат: снижение качества оказываемых услуг и увеличение бессмысленных расходов. Ранее в ОДН включались и перерасходы энергии. Теперь они относятся к оплате за жилье.

Расчет ОДН помог оптимально распределить работу по введению новых норм и подтолкнул УК и ТСЖ провести процедуру ресурсосбережения. Вся кампания установки общедомовых приборов учета воды и электричества сказалась на общей экономии коммунального ресурса.

1. Снимаются показания этого прибора, которые отражают количество потребленного за отчетный период ресурса всем домом – жильцами отдельно и в качестве ОДН.
2. Далее происходит суммирование показаний индивидуальных приборов, установленных в квартирах.
3. Чтобы определить конкретную сумму потребления на обслуживание общих территорий, из общего расхода производится вычет индивидуальных показателей.
4. После обретения информации обо всех показаниях, ОДН распределяются на собственников путем деления на суммарную площадь постройки (получаем расход на 1 кв. м).
5. Чтобы рассчитать ОДН на определенную квартиру, нужно значение, полученное в прошлом пункте, умножить на площадь каждой квартиры.
6. Далее эти показатели умножаются на соответствующие тарифы, официально утвержденные в областях, регионах.

Аббревиатура ОДН, фигурирующая в квитанциях и других коммунальных документах в 2024 году, означает не что иное, как «общедомовые нужды». Она представляет собой одну из категорий коммунальных затрат, к которым относится обслуживание общих домовых территорий, где отсутствуют индивидуально установленные учетные приборы.

Общедомовые нужды – направление, требующее обязательной оплаты со стороны собственников, поскольку они входят в спектр коммунальных услуг, потребляемых ежедневно. Несоблюдение норм законодательства может привести к серьезным последствиям как собственников жилых помещений, так и сотрудников управляющей компании.

Кто будет платить за ОДН сверх нормы в МКД

Решение Верховного суда РФ от 12.10.2022года № АКПИ 16-779 оставило все пункты Постановления Пр-ва от 29.06.2022г.№ 603 в силе.И из этого следует: для собственников МКД,которые платят напрямую коммунальные услуги в РСО (ресурсоснабжающие организации)сверхнормативные ОДН они будут платить в РСО ,если добровольно приняли такое решение,а если решение не принято,то РСО передадут сверхнормативные ОДН в Управляющую организацию и она будет выставлять их собственникам из тарифа на обслуживание МКД или сверх тарифа.Но в любом случае сверхнормативные ОДН будут платить собственники.Правительство объяснило,что Постановление направлено на то,чтобы РСО, Управляющие организации вместе с собственниками МКД боролись за снижение ОДН.

Вариант № 1: При оплате через Управляющие организации(возмещении сверхнормативных ОДН Управляющими организациями коммунальникам по их счетам): Управляющие организации должны исполнять все технические вопросы в МКД: проводить проверку , ремонт инженерных сетей , оборудования и приборов МКД,проверять количество граждан в жилом помещении ,не оборудованном прибором учета,выявлять случаи воровства коммунальных услуг,штрафовать нарушителей и контролировать РСО(на основе договора)о правильности начисления к-ва услуги по приборам и по нормативу.

Начисление Одн При Прямых Договорах С Рсо 2022

Решение Верховного суда РФ от 12.10.2022года № АКПИ 16-779 оставило все пункты Постановления Пр-ва от 29.06.2022г.№ 603 в силе.И из этого следует: для собственников МКД,которые платят напрямую коммунальные услуги в РСО (ресурсоснабжающие организации)сверхнормативные ОДН они будут платить в РСО ,если добровольно приняли такое решение,а если решение не принято,то РСО передадут сверхнормативные ОДН в Управляющую организацию и она будет выставлять их собственникам из тарифа на обслуживание МКД или сверх тарифа.Но в любом случае сверхнормативные ОДН будут платить собственники.Правительство объяснило,что Постановление направлено на то,чтобы РСО, Управляющие организации вместе с собственниками МКД боролись за снижение ОДН.

Вариант № 1: При оплате через Управляющие организации(возмещении сверхнормативных ОДН Управляющими организациями коммунальникам по их счетам): Управляющие организации должны исполнять все технические вопросы в МКД: проводить проверку , ремонт инженерных сетей , оборудования и приборов МКД,проверять количество граждан в жилом помещении ,не оборудованном прибором учета,выявлять случаи воровства коммунальных услуг,штрафовать нарушителей и контролировать РСО(на основе договора)о правильности начисления к-ва услуги по приборам и по нормативу.

Если иное не предусмотрено решением общего собрания владельцев жилых и нежилых, оплачивать сверхнормативное потребление коммунальных ресурсов на ОДН должна управляющая компания (УК), с которой заключен договор. Управление МКД – комплексная услуга, в состав которой должно входить ресурсоснабжение. Если ОДН превышает установленный норматив – это недоработка УО, которая, руководствуясь требованиями законодательства об энергосбережении должна стремиться к экономии потребляемых ресурсов, проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности во вверенных МКД. Но это снижает прибыль.

Считаем, если УК не выступает в роли исполнителя коммунальных услуг по причине заключения РСО и собственниками помещений прямых договоров (независимо от основания для возникновения таких отношений, в том числе по инициативе самих собственников), в связи с чем приобретает у РСО только КР на СОИ, объем коммунального ресурса необходимо устанавливать с учетом положений п. 21(1) Правил заключения договоров ресурсоснабжения.

2) при изменении договора ресурсоснабжения, заключенного РСО с УК, в связи с односторонним отказом РСО от договора в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги (реализация РСО права, предусмотренного п. 30 Правил заключения договоров ресурсоснабжения).

Минстрой РФ отмечает, что управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приёма жалоб от потребителей на нарушение качества КУ. Кроме того она должна отвечать за качество предоставляемых КУ внутри многоквартирного дома. РСО же отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

Если так происходит, управляющая организация обязана уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений штраф. Штраф большой – сумма, подлежащая уплате, умноженная на два. Штраф платить не нужно, если нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платёжных документов.

Порядок перехода на прямые договоры с РСО

Речь идёт о ситуации, описанной в п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ: нужно ли получить согласие собственников при одностороннем расторжении договора ресурсоснабжения со стороны РСО.

Минстрой РФ говорит, что, согласно п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, одно из оснований для заключения прямого договора – прекращение заключенных между УО и РСО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа РСО от их исполнения.

Порядок и основания такого одностороннего отказа РСО от исполнения ресурсоснабжающего договора описан в ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ. Отказаться от исполнения договора РСО может, если у организации, управляющей МКД, имеется признанный ею или подтверждённый судом долг перед РСО за два месяца и больше.

При таком раскладе РСО не нужно получать согласие собственников на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения.

Собственники помещений в МКД на ОСС приняли решение о переходе на прямые договоры. Появляется вопрос: приводит такое решение к автоматическому исключению из предмета договора управления обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?

Общее собрание собственников помещений в МКД может принять решение о переходе на прямые договоры с РСО (п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ). В таком случае прямой договор считается заключенным с даты, определённой в решении ОСС.

По решению РСО этот срок может быть перенесён, но не более чем на три календарных месяца. О переносе срока РСО уведомляет инициатора собрания не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола ОСС. Порядок уведомления описан в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Изменение или расторжение ДУ МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если другое не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

П. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления МКД. Поэтому принятие собственниками помещений в МКД на ОСС решение о переходе на прямые договоры влечёт изменение договора управления МКД в силу закона.

Особенно остро вопрос разграничения ответственности УО и РСО встаёт, когда речь заходит о предоставлении коммунальных услуг плохого качества. Ещё бы, мало кому захочется взять на себя за это ответственность.

Организация, поставляющая ресурсы для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки таких ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). В договоре управления МКД можно указать другую зону ответственности РСО.

Часть 1 статьи 161 ЖК РФ устанавливает, что управление МКД среди прочего должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в доме.

Лицо, осуществляющее управление домом, принимает от собственников и нанимателей жилых помещений обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и взаимодействует с РСО при рассмотрении этих обращений, проведении проверок, устранении нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений (п. 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).

Минстрой РФ отмечает, что управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приёма жалоб от потребителей на нарушение качества КУ. Кроме того она должна отвечать за качество предоставляемых КУ внутри многоквартирного дома. РСО же отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

Итак, собственники приняли решение о переходе на прямые договоры, но управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги. Что можно сделать в такой ситуации?

Если так происходит, управляющая организация обязана уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений штраф. Штраф большой – сумма, подлежащая уплате, умноженная на два. Штраф платить не нужно, если нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платёжных документов.

Многие управляющие компании не справляются с возложенными на них задачами. Существует множество причин возникновения задержек связанных с оплатой коммунальных услуг.

И основная таковая – именно коррупционная составляющая. Ранее управляющая компания (УК) являлась посредником между потребителем и ресурсоснабжающей организацией (РСО).

Новый законодательный документ позволит напрямую заключать договор о поставке услуг с РСО.

23 марта 2018 года в третьем, окончательном чтении был принят законопроект, на основании которого возможно исключить из цепочки оплаты поставляемых услуг УК. Согласно новому закону собственники многоквартирного дома на собрании могут принять решение самостоятельно о заключении договора или об отказе от такового. Заключать можно соглашение с РСО поставляющими следующие коммунальные услуги:

• вывоз мусора;
• холодное, горячее водоснабжение;
• водоотведение;
• отопление.

По комментариям авторов проекта по данной схеме в РФ уже много лет работают РСО поставляющие электроэнергию и газ в жилые дома. Ещё одна причина принятия данного закона – высокий показатель собираемости долгов при наличии прямого договора.

Согласно новому законопроекту РСО имеют право с момента принятия его расторгать в одностороннем порядке соглашения с УК. Основным условием этого является наличие долга в размере двух среднемесячных начислений или более того. Многие собственники недвижимости в многоквартирных домах опасаются получения двойных квитанций.

Во избежание подобного уведомляется о принятии закона орган Госжилнадзора.

Сам закон вступает в силу с 01 апреля 2018 года. Но некоторые обозначенные в нем нормы будут вводиться в действие постепенно. Основные задачи, решаемые принятым законопроектом:

• увеличение показателя собираемости денежных средств – исключение УК из цепочки оплаты позволит уменьшить задержки по оплате; снижение коррупционной составляющей – многие УК создаются с целью хищения денежных средств граждан;
• упрощение схемы расчетов между потребителем и ресурсоснабжающей организацией;
• наведение порядка в сфере управления жилым имуществом.

Ещё до официальной публикации стало известно о серьезных штрафных санкциях в отношении УК, не выполняющих требования к расчетам. При наличии ошибок будет назначаться штраф в размере 50% от суммы неправильно обозначенной суммы. Данный законопроект предложен лично Владимиром Путиным.

За кем сохраняется статус исполнителя?

Один из самых спорных вопросов, возникающих при прямых договорах с РСО – кто будет выполнять тут функционал исполнителя коммунальной услуги, который прописан в законе.

До реализации механизма прямых договоров действовала следующая схема предоставления коммунальных услуг: потребитель (первое звено), затем исполнитель (срединное второе звено), затем РСО (третье звено – поставщик ресурса).

В законе роль исполнителя определена предельно четко: исполнитель – это «юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги» (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354).

То есть, исполнитель это тот, кто предоставляет коммунальные услуги. В законе не сказано про то, что исполнителем может не быть РСО. И более того, формулировка ст. 157.2 ЖК РФ говорит о том, что предоставление коммунальных услуг осуществляется РСО и региональным оператором по обращению с ТКО. Поэтому именно эти организации являются исполнителем.

Почему возникают споры о том, кто исполнитель? Потому что за исполнителем числится большой объем обязанностей, установленных в Правилах № 354. В их числе, например:
— ввод прибора учета в эксплуатацию
— ведение коммерческого учета (сбор показаний)
— контроль несанкционированного вмешательства и подключения к приборам учета
— ограничение предоставления коммунальных услуг
— десятки иных обязанностей, установленных в п. 31 Правил № 354.

В ситуации перехода на прямые договора обязанности исполнителя переходят на РСО, которые крайне неохотно их исполняют. Многие РСО считают, что они не являются исполнителями коммунальной услуги соответствующего вида, а занимаются только сбором денег за поставленный ресурс. Это позиция является ошибочной и может быть обжалована в жилищной инспекции субъекта в порядке ст.

20 ЖК РФ.

Прямые договора и ИТП

Довольно интересная ситуация складывается с предоставлением коммунальной услуги в случае наличия в доме индивидуального теплового пункта (ИТП). В этой ситуации в дом идет одна труба с коммунальным ресурсом в виде тепловой энергии. А горячая вода готовиться на оборудовании, которое обслуживает управляющая домом организация.

Первоначально в 2018 году позиция Минстроя России строилась на том, что заключать прямые договора в случае наличия в доме ИТП – нельзя.
Например, в Письме Минстроя России от 07.05.2018 № 20247-ОГ/04 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению» в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению между собственниками помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией договор предоставления коммунальной услуги, предусмотренный статьей 157.2 ЖК РФ, заключен быть не может, поскольку в данном случае РСО предоставляет коммунальный ресурс для самостоятельного производства коммунальной услуги и сама не является производителем такой услуги.

В 2019 году Минстрой России изменил свое мнение и указал, что при наличии в доме ИТП между РСО и потребителями коммунальных услуг подлежит заключению договор, содержащий положения о снабжении тепловой энергии для подогрева воды в целях горячего водоснабжения (с теплоснабжающей организацией) и договор холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения (с организацией, осуществляющей холодное (Письмо Минстроя России от 04.02.2019 № 3080-ОО/06 «О коммунальной услуге по отоплению и горячему водоснабжению»).

Таким образом, вариант повестки для общего собрания в этом случае может иметь такой вид: «О принятии решения о заключении с 1 июня 2020 года собственниками помещений МКД, действующими от своего имени договора, содержащего положения о снабжении тепловой энергии для подогрева горячей воды в целях горячего водоснабжения и договора холодного водоснабжения с объемом на нужды горячего водоснабжения».
В целом запрета на заключение прямых договор на теплоноситель при наличии в доме ИТП в ст. 157.2 ЖК РФ – не содержится. Таким образом, такая практика имеет право на существование.

Однако четкого ответа на вопрос о том, кто будет являться исполнителем в случае наличия в доме ИТП и прямых договоров, на наш взгляд нет и компромисс нужно искать с теплоснабжающей организацией.

Прямые расчеты за коммунальные услуги

В ситуации, когда одновременно УК и РСО выставляют платежные документы на оплату коммунальных услуг, суд будет на стороне УК. В частности, АС ЗСО поддержал орган госжилнадзора, который выдал РСО предписание прекратить выставлять платежные документы собственникам помещений, поскольку исполнителем коммунальных услуг является УК (Постановление от 20.07.2023 № Ф04-18454/2023 [1] ). Арбитры полагают, что если признать право РСО выставлять собственникам помещений счета на оплату коммунальных услуг, потребленных в жилых помещениях, то это будет означать, что собственники помещений являются абонентами РСО, что возможно только при непосредственном управлении домом (Постановление от 19.06.2023 № Ф04-19819/2023).

Применение на практике модели прямых расчетов за коммунальные услуги между собственниками помещений и РСО обнаруживает определенные недостатки, прежде всего, для управляющих МКД, если РСО не готова предоставлять исчерпывающую информацию о платежах потребителей.

Управляющему нужно контролировать просроченную задолженность собственников (нанимателей) помещений, принимать меры по ее взысканию (это один из стандартов управления МКД), чтобы как минимум не пропустить срок исковой давности. Именно поэтому управляющий должен иметь информацию о датах и назначении платежей населения.

Еще один показательный пример касается правильного разнесения платы по периодам. Получая платежи граждан, РСО должна погашать ими задолженность исполнителя коммунальных услуг в порядке, который с 01.06.2023 прописан в ст. 391.2 ГК РФ (до этого точно такие же правила из ст. 552 ГК РФ применялись по аналогии). В частности, если должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше (см. Постановление АС ПО от 25.06.2023 № Ф06-24645/2023). Это актуально в большей степени при смене УК или способа управления домом.

Прямые расчеты ≠ прямые договоры

С учетом того, что управляющий МКД сохраняет статус исполнителя коммунальных услуг, на него распространяется действие пп. «г» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому именно исполнитель обязан производить расчет размера платы за коммунальные услуги. Поэтому в судебных разбирательствах, предметом которых является заключение договоров ресурсоснабжения при условии принятия общим собранием собственников помещений решения о внесении платы за коммунальные услуги напрямую РСО, суд принимает примерно следующую формулировку условия договора: исполнитель коммунальных услуг указывает в платежных документах, представляемых собственникам, нанимателям помещений в МКД не позднее 1-го числа месяца, следующего за расчетным, реквизиты РСО (см. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.07.2022 по делу № А17-7605/2022).

Кто оплачивает одн уо или жильцы мкд

N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых помещений» Управляющая организация — исполнитель всех коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома. В соответствии с ч. 7.1, ст. 155, ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут вносить плату за коммунальную услугу напрямую ресурсоснабжающей организации, приняв соответствующее решение на общем собрании.
В этом случае внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающей организации признается выполнением собственниками помещений своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ).

Казус по этому вопросу возник, когда правительство исключило затраты на электроэнергию из общего списка коммунальных платежей, находящихся в ведении УК, обязав собственников оплачивать их отдельно. Насчет платежей по счетчику в этом случае все понятно, а как быть с энергией для лифтов, лестничных площадок? Уцепившись за такое решение, некоторые УК исключили плату за них из «коммунальных услуг» и добавили новую строчку в счете «ОДН». Как правило, сверх суммы прежней квартплаты, которая осталась в прежнем размере. Суды признают такие действия мошенничеством. Если ранее они включались в квартплату, а договор на собрании не изменяли, ОДН должна оплачивать УК. Другое дело, если речь идет о временных или постоянных затратах, не прописанных в договоре. Например, есть инициатива внести какое-то улучшение в конструкцию дома.

Обязана ли ук заключать договор с электриками на оплату одн

Таким образом, управдомы не отвечают за предоставление услуг и не собирают за это деньги, а граждане платят напрямую водо-, энерго-, и теплоснабжающей организациям.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ Многие ржевитяне, прочитав статью, воскликнут «Ура!». Завышенные ОДНы характерны едва ли не для каждого многоквартирного дома. Однако надо понимать: за сверхнормативный перерасход электроэнергии все равно придется платить.

Таким образом, согласно положениям вышеприведенных норм гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации установлен приоритет Жилищного кодекса и иных правовых актов над нормами параграфа 6 главы 30 Гражданского кодекса. В соответствии с пунктами 4 и 6 статьи 3 ГК к иным правовым актам относится и Постановление Правительства Р Ф от 6 мая 2022 г. N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Статья 539 ГК РФ, посвященная договору энергоснабжения, подразумевает, что абонент (собственник или наниматель жилого помещения) должен быть подключен к сетям энергоснабжающей организации. То есть внутридомовые сети должны находиться в собственности или принадлежать ей на основании иных вещных прав.
ЖК РФ прямо указывает, что ответственность за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества продолжает лежать на управляющей организации, она продолжает оставаться исполнителем коммунальных услуг по отношению к собственникам. Меняется только способ расчетов. Согласно п. 64 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Р Ф от 6 мая 2022 г. № 354 Потребители вправе при наличии договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенного с исполнителем в лице управляющей организации, вносить плату за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию, которая продает коммунальный ресурс исполнителю. Внесение потребителем платы за коммунальные услуги непосредственно в ресурсоснабжающую организацию рассматривается как выполнение обязательства по внесению платы за соответствующий вид коммунальной услуги перед исполнителем.

Прямые расчеты с РСО: кому выгодно?

Прямые договоры и расчеты за жилищно-коммунальные услуги между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями (РСО) стали возможны в стране в апреле 2018 года. Тогда президент России подписал федеральный закон, которым внес изменения в Жилищный кодекс. Собственники получили право выбирать, кому платить за воду, газ, электричество, отопление и вывоз мусора: напрямую поставщикам коммунальных услуг, либо через управляющую компанию или ТСЖ. В этой статье на примере ТСЖ нескольких городов Северо-Запада разберемся, какие плюсы и минусы есть в схеме прямых договоров с РСО.

В прошлый раз мы попытались разобраться, насколько выгодна товариществам собственников жилья единая квитанция по оплате жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Это схема оплаты, при которой расчеты за большинство (или вообще все) ЖКУ прописаны в одном платежном документе.

Сегодня попробуем проанализировать второй способ оплаты – прямые договоры собственников жилья с РСО. Он означает, что собственники квартир в МКД напрямую, минуя бухгалтерию ТСЖ, платят поставщикам коммунальных услуг. При этом жильцам приходит не одна квитанция, как происходит в случае единого платежного документа, а сразу несколько: один счет за воду, другой за тепло, отдельный – за вывоз мусора и так далее. Стоит помнить, что на прямые платежи нельзя перевести общедомовые платежи. Только поквартирные.

Отметим, что, согласно нормам Жилищного кодекса, принятым в 2018 году, инициировать переход на прямые договоры между собственниками помещений в многоквартирных домах и РСО могут как сами жильцы, так и поставщики. Если собственники жилья в многоквартирном доме, делами которого заведует управляющая компания, решили изменить способ оплаты ЖКУ, то им необходимо проголосовать за это большинством голосов на общем собрании, а протокол отправить в ту или иную РСО, а также региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Отдельно заключать письменные договоры с «ресурсниками» не требуется. Договор будет считаться заключенным по факту платежа по первой выставленной квитанции.

В свою очередь, РСО могут перейти на прямой расчет с потребителями в доме с управляющей компанией только в том случае, если эта жилищная организация накопила большие долги. А именно, если задолженность «управляшки» перед РСО превышает две среднемесячные суммы (указанные величины прописываются в договоре ресурсоснабжения или в договоре на вывоз мусора). В этой ситуации поставщики коммунальной услуги имеют право разорвать договор с управляющей компанией, а ту или иную услугу напрямую начинают оплачивать собственники жилья.

Например, такая ситуация сложилась в городе Мончегорск Мурманской области.

«Управляющие компании перешли на прямые расчеты, это была вынужденная мера со стороны «ресурсников», потому что «управляшки» не перечисляли РСО деньги, и последние расторгли договоры в одностороннем порядке, — рассказала Юлия Павлова, бывший председатель ТСН «Металлургов, 33» (г. Мончегорск). — И, когда дома перешли на несколько квитанций, у людей было очень много жалоб. В РСО нужно было найти специалистов, которые умеют начислять оплату ЖКУ, которые умеют обрабатывать информацию. Появилось сразу несколько мест, куда нужно было сдавать показания, вносить плату. В связи с этим стали возникать многочисленные ошибки. Поэтому на данный момент в схеме прямых расчетов вижу только минус».

С ТСЖ ситуация та же. Собственники также, как и в случае управляющей компании, могут перейти на прямые расчеты с РСО, проголосовав за это на общем собрании, и поставщики ресурсов имеют право в одностороннем порядке прекратить отношения с ТСЖ-должником. Как по решению суда, так и без него – эти нюансы прописываются в тексте договора.

«Несколько квитанций по оплате ЖКУ — для ТСЖ это нормально. У нас есть должники, и зачем мы будем стопроцентно рассчитываться с РСО, в том числе за неплательщиков? – отметила Светлана Новоселова, бухгалтер ТСЖ «Доверие» (пгт Муезерский, Карелия). — Организации будут полностью получать от нас оплату, а мы будем сидеть в долгах. Зачем ТСЖ брать на себя убытки? Нужно будет подавать иски в суды против неплательщиков, оплачивать госпошлину. Это морока. Вот пусть тот, кто собирает плату за тепло, например, тот пусть с ними и воюет. Мы бы тоже хотели получать сто процентов оплаты всех ЖКУ. Однако же такого не бывает».

Большинство опрошенных нами председателей и бухгалтеров ТСЖ работают с собственниками квартир по единой платежке. Многие выбрали такую схему оплаты ЖКУ в самом начале организации ТСЖ и после ее не меняли. При этом они видят не только недочеты прямых договоров собственников с РСО, но и положительные стороны.

Например, с момента образования ТСЖ «Строитель» в городе Тосно (Ленобласть) собственники квартир оплачивают ЖКУ по единой квитанции. При этом, в доме живет многодетная семья, накопившая около 700 тысяч рублей долга по «коммуналке». В ней заняли странную, но принципиальную позицию – по счетам не платить.

«Мы с ними воюем уже много лет. Был суд, выдали исполнительные листы, обязали платить, прошел почти год, но они заявили, что вообще платить не будут, — рассказала Надежда, председатель ТСЖ «Строитель» (г. Тосно). — Хозяйка семьи работает в благотворительном фонде, говорит, что приносит людям добро, а ее еще и квартплату обязывают вносить. У семьи 700 тысяч рублей долга, для нашего ТСЖ это очень много. Фактически мы вынуждены платить за них. Наверное, для того, чтобы было меньше нагрузки на ТСЖ, лучше, чтобы каждый собственник жилья заключал договор с РСО, потому что в таком случае ТСЖ не будет брать на себя ответственность за расчеты, каждый собственник жилья будет отвечать сам за себя. Он не заплатил – значит РСО имеет право наказать его, а не ТСЖ будет обязано покрывать его долги за счет других жильцов».

«Мы работаем по единой квитанции, — заявила бухгалтер ТСЖ «Лидер» Людмила Чернышева (г. Ухта, Коми). — Не стали переходить на прямые расчеты собственников с РСО. Минусы единой квитанции в том, что у нас тоже есть неплательщики, долги которых приходится «тащить» бюджету ТСЖ. Каждый год у нас начинается с того, что мы подаем в суд на должников. Сейчас подано четыре иска. Задолженности взыскиваются, но не в том объеме, который хотелось бы видеть. Есть давние долги, некоторые тянутся с 2009 года. И это ведь деньги, которые фактически изъяты из денежного оборота ТСЖ. Мы на эти средства, может быть, выполнили бы какой-нибудь ремонт. А так — приходится экономить, знаете, по принципу «главное, чтобы трубы не текли». Изыски, например, плитку положить в подъезде, нам уже недоступны. И плюсов у единой квитанции, кроме удобства оплачивать ЖКУ единым «квитком», наверное, больше и нет».

Есть среди опрошенных нами работников ТСЖ и специалисты, которые, наоборот, видят в прямых расчетах собственников с РСО только отрицательные стороны.

«Квитанция у нас одна, туда в том числе, включен и капитальный ремонт, — отметила Александра Афонишева, бухгалтер ТСЖ «Двина» (г. Петрозаводск, Карелия). — Единственное – за электричество люди платят отдельно. Думаю, что плюсов в нескольких квитанциях, в прямых расчетах собственников жилья с ресурсоснабжающими организациями нет. Элементарно неудобно. Какой может быть плюс, если нужно пять раз платить за разные виды услуг? Одной квитанцией удобней. Так и жильцы говорят».

При этом стоит помнить, что при прямых расчетах собственников жилья с РСО у ТСЖ остается обязанность содержать в надлежащем порядке инженерные сети и другое оборудование, относящееся к общему имуществу МКД.

Переход на прямые договора — Физическим лицам

Одновременно ресурсоснабжающим организациям также предоставлено право одностороннего отказа от заключенного с исполнителем коммунальных услуг (управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК и т.п.) договора ресурсоснабжения и заключения прямого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

Односторонний отказ РСО от заключенного с исполнителем коммунальных услуг договора допустим при наличии у последнего задолженности, равной или превышающей две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.

При переходе на прямые договоры отношения по поставке коммунальных ресурсов в помещения МКД возникают непосредственно между каждым из собственников помещений и ресурсоснабжающей организацией, минуя управляющую организацию дома.

Основания и процедура перехода на прямые договоры предусмотрены ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ.

Для перехода на прямые договоры по инициативе собственников помещений МКД необходимо на общем собрании принять решение о заключении собственниками помещений прямых договоров непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В протоколе общего собрания собственников помещений также должна быть отражена дата перехода на «прямые» договоры.

При принятии соответствующего решения прямые договоры с каждым собственником помещения в МКД будут считаться заключенными с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в МКД. При этом РСО вправе перенести указанный срок, но не более, чем на три календарных месяца.

Прямые договоры заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ (а до их утверждения – в соответствии с нормами жилищного законодательства), при этом заключение договора в письменной форме не требуется (ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ).

Уведомления о переходе на прямые договоры по инициативе ПАО «МОЭК»

• Нормативно-правовая база:
• Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ
• Приказ Минстроя России № 44/пр

Постановление Правительства РФ от 13.07.2019 № 897

1. Типовой договор на оказание коммунальных услуг физическим лицам
2. Документы, необходимые для перехода на прямые договоры по инициативе собственников:
3. Алгоритм проведения общего собрания собственников помещений
4. Инструкция по оформлению протокола
5. Протокол общего собрания
6. Добро пожаловать в ПАО «МОЭК»!

Похожие записи:

• Понятие необходимой обороны в гражданском праве
• Какие социальные выплаты будут проиндексированы в 2023 году
• Как оформить СНИЛС иностранному гражданину