Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Основные правила перепланировки в 2022 году

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

• Заявление
• Техпаспорт на квартиру
• Эскиз проекта (2 экземпляра)
• Паспорт собственника
• Согласие всех, прописанных в квартире

Штраф за незаконную перепланировку нежилого помещения в 2022.

Вся описанная выше информация актуальна и для нежилых помещений, расположенных в жилых домах. Единственным отличием является тот факт, что штраф за перепланировку нежилого помещения без разрешения для юридического лица-собственника помещения будет в соответствии всё с тем же подпунктом статьи 7.21 КоАП РФ составлять уже 40-50 000 рублей, а это уже более существенная сумма. И избежать этого штрафа не удастся.

О чем говорит российское законодательство

Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

• об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
• о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
• Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
• Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
• Жилищный кодекс РФ
• СанПиН и СНиП
• Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

• В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
• Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
• Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Ответственность за нарушение

За нарушение технических норм, владелец квартиры может понести административную ответственность, а также штрафные санкции:

1. Для физических лиц (КоАП ст. 7.21):

• перепланировка жилых домов и жилых помещений: 1000 – 1500 р.;
• перепланировка в многоквартирных домах: 2000 – 2500 р.

1. Для должностных лиц (КоАП ст. 7.22): 4000 – 5000 р.
2. Для юридических лиц (КоАП ст. 7.22): 40000 – 50000 р.

С каждым годом, жилищная инспекция намерена повышать размер штрафов. Но его уплата – это не единственное наказание.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры для его хозяина?

• потребуется всё равно узаконить проект (за пару месяцев), а это – дополнительные расходы. Если согласования не будет, то на владельца накладывается повторный штраф, больше прежнего;
• после повторных штрафов и последующего невыполнения действий по согласованию проекта, жилищной инспекцией будет подан иск. Имущество будет конфисковано принудительным путём, квартира продана с торгов, владелец выселен, а деньги от продажи хозяин получит с учётом всех вычетов и штрафных санкций;
• если проект нельзя согласовать, то владельца заставят вернуть помещение в изначальный вид, согласно техническому паспорту (за самые короткие сроки);
• уголовная ответственность, если из-за перепланировки возникла аварийная ситуация или пострадали люди.

Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц

При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.

В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:

• Физические лица – 2-2,5 тысяч рублей.
• Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
• Должностные лица – 4-5 тысяч рублей.

Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.

Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:

• Граждане – до 5 тысяч рублей.
• Организации – до 300 тысяч рублей.
• Должностные лица – до 50 тысяч рублей.

Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.

Что будет, если не платить

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Что не нужно согласовывать

Не требуют согласования работы по текущему ремонту, которые не подпадают под критерии перепланировки и переустройства, говорит Андрей Мисаров. Среди них:

— замена электропроводки, не требующая штробления;

— монтаж трубопровода для ванной или туалета;

— выравнивание стен под поклейку обоев или нанесение краски, покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия;

— монтаж новых оконных рам или дверей; демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;

— косметическая отделка помещения, монтаж или снятие шкафов встроенного типа.

«Без согласования можно сделать отделочный ремонт помещений, сменить напольное покрытие, остеклить лоджию или балкон, а также установить кондиционер или антенну, — говорит эксперт. — Также можно заменить устаревшую сантехнику или электрическую плиту на новую при условии, что их местоположение останется прежним, нагревательные приборы — на аналогичные по характеристикам. Собственникам квартир, расположенных в объектах культурного наследия, для замены окон, установки кондиционера потребуется разрешение соответствующего органа».

Пошаговая инструкция согласованной перепланировки:

1. Подготовить проект перепланировки.

2. Подать заявление на перепланировку с необходимыми документами.

3. Получить разрешение на перепланировку.

4. Провести перепланировку.

5. Подать заявление на оформление акта приемочной комиссии. Комиссия обследует помещение и подпишет акт.

6. Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана квартиры с учетом перепланировки или переустройства.

7. Подать заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии о внесении сведений в ЕГРН.

8. Получить выписку из ЕГРН.

Перечисленные ниже запрещенные виды изменений по СНИПам также, как и разрешенные варианты, указанные выше, также не являются абсолютно исчерпывающим списком. Однако ориентироваться стоит именно на представленные ограничения:

• Переносить газовую плиту в жилое помещение. Сюда также относится вариант с объединением кухни и другого жилого помещения. Это возможно только при условии, что на кухне не используется газовое оборудование. Например, установлена только электрическая плита.
• Снос несущих элементов, включая сюда как стены, так и балки, опоры или любые другие типы аналогичных конструкций.
• Уничтожение вентиляции или ее разрушение любым другим способом (пусть даже и не намеренное).
• Изменение площади ванной, туалета, балкона или лоджии за счет жилых помещений. Как следствие, можно изменить площадь указанных объектов за счет, например, коридора (нежилое помещение), но нельзя это сделать за счет зала, спальни, гостиной и так далее. Следует учитывать, что это правило действует в обе стороны. Так, например, нельзя не только увеличить площадь балкона за счет зала, но также нельзя и увеличить зал за счет балкона.
• Любые работы в помещениях, из-за которых будет ограничен доступ к общим коммуникациям. Например, нельзя зашивать трубы в коробку так, чтобы ее нельзя было быстро снять или открыть.
• Полностью переносить кухню на территорию любого жилого помещения.
• Размещение приборов отопления, включая сюда как батареи, так и теплый пол на балконах и лоджиях.
• Любые работы по перепланировке в квартирах, которые находятся в аварийных домах, запланированных под снос в течение ближайших трех лет. В этом правиле есть исключения. Например, если в результате перепланировке общая прочность конструкции увеличится – такие изменения согласуют.
• Любые работы по перепланировке без получения согласия со стороны всех совладельцев жилья. Также сюда относятся и любые работы, которые могут затронуть интересы соседей без их согласия.
• Любые работы, в результате которые пожарная безопасность снизится.
• Любые работы, в результате которых фасад станет хуже выглядеть и/или снизится его прочность.
• Любые работы, затрагивающие специализированные помещения дома. Например, нельзя трогать помещения, которые находятся под контролем Штаба ГО (Гражданская оборона) без предварительного согласования с начальником этого Штаба.
• Нельзя замуровывать газовые коммуникации в стены.
• Замуровывание окон, в результате чего будет полностью ликвидирован доступ к естественному освещению в помещение.
• Минимальная площадь одной комнаты, образованной в результате перепланировки не должна быть меньше 9 кв.м. (по ширине – не менее 2,25 метра).
• Расширение подсобных помещений за счет жилой площади.
• Любые работы, идущие вразрез с общим архитектурным стилем строения (актуально только относительно работ, затрагивающих внешнюю часть дома).

Какое наказание грозит за незаконную перепланировку?

Во-первых, владельцу недвижимости придется за свой счет вернуть помещению первоначальный вид: если были снесены стены, дверные проемы, придется их восстановить. Если этого не сделать, то недвижимость нельзя будет продать.

Более того, если об этом станет известно жилищной инспекции от соседей, то хозяина заставят все восстановить, даже если он сам будет проживать в квартире. Неисполнение требования может привести к тому, что жилое помещение будет продано на торгах. В этом случае хозяин получит за свою собственность очень небольшую сумму, так как:

• квартиру продадут по цене ниже рыночной;
• из нее вычтут сумму, которая будет затрачена на восстановление жилого помещения.

К сожалению, не все люди следуют законодательству. Поэтому им начисляют штраф за незаконную перепланировку квартиры. Ведь о нарушении рано или поздно узнают, а тогда уже невозможно уклониться от уголовной ответственности.

А узнать могут следующим образом. Возможно, о нелегальном ремонте сообщат соседи, интересы которых в первую очередь страдают. Также сообщить могут работники ЖК, УК или ТСЖ, которые заметят незаконные изменения. Возможны и другие источники, которые как-либо узнают о произошедшем ремонте. Подобные заявки обязательно рассматривают независимо от того, кем они были поданы. Да и при проведении государственных процедур с квартирой, например, при продаже, непременно вскроется нелегальный ремонт. Поэтому не стоит надеяться, что удастся скрыть его.

Незаконная перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

На законодательном уровне установлено, что собственник вправе менять в помещении, а что делать запрещено. Так, владелец имущества не может переделывать следующие характеристики:

1. Уменьшать жилую площадь помещения больше чем на 25 % за счет увеличения площади кухни или ванной комнаты.
2. Объединять кухню и жилые помещения посредством замены дверей на арки, если установлена газовая плита.
3. Производить манипуляции в отношении несущих конструкций.
4. Корректировать положение коммуникаций (водопровода, отопительного оборудования, вентиляции).
5. Переносить ванную комнату в положение, при котором под ней будет находиться жилое помещение (исключение – многоуровневые квартиры).
6. Устанавливать теплый пол или радиатор отопления на балконе.
7. Расширять балкон в ущерб площади жилого помещения (исключение – арки до метра).

Получать разрешение не потребуется, если:

• объединяется кухня и жилое помещение в квартире с электрической плитой;
• увеличивается площадь ванной комнаты за счет коридора, где пол на 4 см ниже, чем в остальной части квартиры;
• водопроводные трубы меняются на новые без изменения угла слива;
• расширяется площадь кухни за счет нежилого помещения (исключение – нарушение при этом прав других жильцов).

Не потребуется получать разрешение на косметический ремонт, установку кондиционера или на смену оборудования, если новое имеет те же характеристики. Другие действия согласовываются в обязательном порядке.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

• когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
• выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Как избежать или уменьшить наказание

Чтобы не попасть под запретительные и штрафные действия со стороны государства, получить разрешение на перепланировку нужно заблаговременно. Проведение разрешительной процедуры вслед за капитальным ремонтом — лотерея, которую нарушители чаще проигрывают. Уменьшить судебные и др. издержки удастся, если результаты ремонтных работ вовремя узаконивать.

Для узаконения надлежит:

1. Собрать пакет необходимых документов;
2. Написать заявление;
3. Оплатить предусмотренную государственную пошлину;
4. Подать бумаги в жилищную комиссию;
5. Если процедура проведена и удалось получить разрешение, обратиться в БТИ по поводу изготовления актуального техпаспорта.

Похожие записи:

• Чистка пуховика: несколько полезных лайфхаков в домашних условиях
• Взыскание долга по расписке — помощь юриста и варианты возврата долга
• Прохождение диспансеризации в 2024 году какие года