Виды разрешенного использования земли
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды разрешенного использования земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начиная с 2014 года, виды функционального использования земельных участков вносятся в правоустанавливающую документацию, получаемую правообладателем после приобретения участка на торгах. До участия в торгах, заинтересованное лицо вправе получить данные сведения в администрации.
Как расшифровать ВРИ самостоятельно?
Таблицу с расшифровками можно найти на разных ресурсах. Но не стоит забывать о том, как важно использовать именно актуальную информацию. Выглядит всё это примерно так:
| Название типа | Описание |
| Сельскохозяйственное назначение | Ведение с/х деятельности |
| Растениеводство | Ведение деятельности по выращиванию с/х культур |
Особенности Классификатора ВРИ
В Классификаторе для каждого ВРИ указано не только полное наименование, но и подробное описание, а также присвоенный код, который и используется во всех документах, идентифицирующих конкретный участок.
Всего в документ включено 12 обобщенных разновидностей, каждая из которых дополнена уточненными видами (максимум 18). Обобщенные виды применяются тогда, когда не известно или не установлено направление будущего развития данной территории. Присвоение участку обобщенного вида использования позволяет в дальнейшем применять все уточненные виды хозяйственного использования земель, ему соответствующие.
В каждом ВРИ обязательно указано, какие линейные объекты допускается строить (линии электропередач, инженерные коммуникации и т.д.). Это освобождает землепользователя от необходимости получать дополнительные коды для их постройки.
Что такое классификатор, зачем он нужен?
Практически каждый правообладатель ЗУ осведомлён о том, что участок допускает эксплуатацию только соответственно целевому назначению, в соответствии с положениями статьи 42 ЗК РФ.
В 2022 году вступила в силу классификация земельных участков по видам использования, которая позволяет детально рассмотреть нюансы целевого назначения, применяемые для той или иной категории земель.
Классификатор использования земельных участков утверждён Приказом Минэкономразвития РФ, под № 540, 1.09.14г. Здесь каждая категория представлена дробно, с указанием шифров и кодов, определяющих не только раздел категории, но и её подразделы, предлагающие варианты использования земельного участка.
Например, первый раздел – земли сельскохозяйственного назначения. Здесь даются перечнем 18 наименований назначений, в числе которых наделы для сада, огорода, пастбищ, возведения складов и сооружений для переработки сельхозпродукции. Каждое наименование относится к целевому назначению, а классификатор видов использования земельных участков устанавливает шифр для надела 1.1 – 1.18.
В других группах категорий иной номер вида разрешенного использования земельного участка. Например, группа «жилые застройки» укладывается в перечень из 7 видов: 2.1-2.7 Земли, предназначенные под капитальные строения, разделены на несколько групп. Каждая группа подразделяется на перечень, состоящий из нескольких видов.
Следует учесть, что наименование категории и код разрешенного использования земельного участка – это две разные вещи. Более того, группировка шифров по первым числам не совпадает с критерием, предъявляемым к категориям. Если категории разрешенного использования земельных участков дают только общий перечень дифференциации наделов, то виды определяют перечень видов разрешенного использования земельных участков, согласно которому допустимо конкретно применять по назначению земли сельскохозяйственного назначения, пунктов поселений и прочие, соответственно классификатору.
Кроме этого следует понимать различия между классификацией таких параметров земель, как:
- целевое назначение;
- разрешённое использование.
Нередко у правообладателей возникает их неправомерное отождествление. Для того, чтобы выявить существующие различия, подробные сведения о разрешённом, будут предоставлены далее.
Как узнать вид разрешенного использования земельного участка?
Начиная с 2022 года, виды функционального использования земельных участков вносятся в правоустанавливающую документацию, получаемую правообладателем после приобретения участка на торгах. До участия в торгах, заинтересованное лицо вправе получить данные сведения в администрации.
Если участок оформлен в собственность путём приватизации или не был приватизирован – ему присвоен основной вид разрешённого использования, на общих основаниях. Чтобы получить условное разрешение на использование земельного участка, потребуется дополнительное оформление такового в местной администрации.
При приобретении надела, данные сведения можно уточнить соответственно этому же принципу у собственника, отчуждающего земельную собственность. При необходимости – обратиться в земельный департамент (отдел) администрации.
Как показывает практика, и оглашают нормы земельного и градостроительного законодательства, нарушение установленного вида целевого назначения и перечня разрешенного использования земельных участков приводит к юридической ответственности правообладателя.
Земля распределена на отдельные участки, имеющие кроме установленных законом категорий, еще и конкретный ВРИ (вид разрешенного использования).
Подобное понятие широко применяется в ряде законодательных актов, действующих в РФ. Основная часть упоминаний содержится в Земельном (ст. 7) и Градостроительном кодексах РФ. В зависимости от ВРИ можно узнать, какая деятельность является разрешенной на таких участках.
К примеру, невозможно произвольно выбрать в пределах города или за его чертой территорию и начать там возводить строения (будущего торгового центра или магазина, или же сажать сельхоз. культуры).
Следует выяснить, есть ли возможность ведения выбранной деятельности на участке, и какой вид строительства разрешен согласно городскому (территориальному) планированию.
Каждый из видов разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ ЗУ) в соответствии с установленным классификатором обозначен документом градостроительного зонирования «Правилами землепользования и застройки» (далее – ПЗЗ).
Здесь же обозначены параметры конкретного участка и размещенной на нем недвижимости, установленные ограничения использования и показатели для расчетов.
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ все виды земельных участков делятся на три ВРИ:
- первый – основной,
- второй – условный,
- и третий – вспомогательный.
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения.
Что такое классификатор, зачем он нужен?
Практически каждый правообладатель ЗУ осведомлён о том, что участок допускает эксплуатацию только соответственно целевому назначению, в соответствии с положениями статьи 42 ЗК РФ.
В 2014 году вступила в силу классификация земельных участков по видам использования, которая позволяет детально рассмотреть нюансы целевого назначения, применяемые для той или иной категории земель.
Классификатор использования земельных участков утверждён Приказом Минэкономразвития РФ, под № 540, 1.09.14г. Здесь каждая категория представлена дробно, с указанием шифров и кодов, определяющих не только раздел категории, но и её подразделы, предлагающие варианты использования земельного участка.
Например, первый раздел – земли сельскохозяйственного назначения. Здесь даются перечнем 18 наименований назначений, в числе которых наделы для сада, огорода, пастбищ, возведения складов и сооружений для переработки сельхозпродукции. Каждое наименование относится к целевому назначению, а классификатор видов использования земельных участков устанавливает шифр для надела 1.1 – 1.18.
В других группах категорий иной номер вида разрешенного использования земельного участка. Например, группа «жилые застройки» укладывается в перечень из 7 видов: 2.1-2.7 Земли, предназначенные под капитальные строения, разделены на несколько групп. Каждая группа подразделяется на перечень, состоящий из нескольких видов.
Отличия нового и старого классификатора
До 2014 года, обозначенная дифференциация проводилась на основании старого классификатора назначения земельных участков, принятого Федеральным законом от 22.07.10 г., под № 167-ФЗ. На основании данного закона, правом на установление видов целевого применения земель наделялись местные органы самоуправления.
Соответственно, отсутствовал единый федеральный стандарт, а каждый регион устанавливал принципы разрешённого применения земель отдельными муниципальными актами. Административные сведения не включались в единый Государственный реестр и находились исключительно в ведении местных властей. Это существенно затрудняло ведение контроля над земельным ресурсом.
Введенный новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков предоставил возможность использования шифров, которые передаются в Государственный реестр и допускают проведение анализа и мониторинга земельных массивов, с целью максимально эффективного распоряжения таковыми:
- гражданами;
- юридическими лицами;
- муниципалитетами;
- государственными учредителями.
Применяя коды категорий земельных участков, информация о целевом назначении и видах разрешённого применения становится максимально доступной.
При различиях, выявленных из-за разночтений старых и новых кодов, приоритет получает новый классификатор разрешенного использования земельных участков.
Для чего нужен классификатор?
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (ВРИ ЗУ) характеризует земельный фонд с точки зрения разрешённой законом деятельности на каждом из участков. Признаками земель выступают их наименование, описание и кодовое обозначение.
Важность классификатора заключается в получении сведений об участке, наличии ограничивающих факторов его использования, а также в возможности заключения имущественных сделок на законной основе при получении выписки из ЕГРН.
Основная функция систематизированного перечня выражена непосредственно в отражении возможных условий землепользования, а также в структурировании процесса учёта и управления землями.
ВАЖНО. Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ “Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков” от 1.09.14 г.
№ 540, земли относятся к различным отраслям жизнедеятельности. Органами градостроительства регионов определяется возможность целевой эксплуатации на конкретной территории.
Любые переоформления видов использования земли согласовываются на местном уровне.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
От сложного к простому – полезные сведения ПЗЗ
Ответы на вопросы о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимы не только для его собственника. Они требуются и для будущих землевладельцев.
Предположим, что нужна земля для осуществления фермерской деятельности, а в старом свидетельстве на право собственности на ЗУ или в Выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.
Так что нужно выяснить, чтобы не было ошибок при покупке ЗУ или при подготовке строительству того или иного объекта? Ни много ни мало – ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) того поселения, на территории которого расположен участок. ПЗЗ муниципальных образований представлены на их официальных сайтах.
С первого взгляда, задача кажется сложной. Это не так. В ПЗЗ всё «расставлено по полочкам»:
- земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны:
виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФделение на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначениевсе территориальные зоны имеют границывнутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом - виды и состав территориальных зон определены в статье 35 ГрК РФ
- деление на территориальные зоны – это градостроительное зонирование территории поселения, представленное в графических материалах ПЗЗ – картах градостроительного зонирования, в которых каждая зона имеет свой цвет и буквенно-цифровое обозначение
- все территориальные зоны имеют границы
- внутри территориальной зоны устанавливается правовой порядок использования и застройки земельных участков – он называется градостроительным регламентом
- градостроительный регламент определяет:
виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоныпараметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.) - виды разрешённого использования земельных участков, которые включены в границы территориальной зоны:
- минимальные и максимальные размеры ЗУ, которые не должны быть меньше или больше так называемых предельных размеров
- виды объектов недвижимости, которые можно строить на земельных участках, расположенных в границах территориальной зоны
- параметры разрешённого строительства/реконструкции ОКС (высотность, этажность, площадь и др.)
- описание градостроительного регламента для каждой территориальной зоны излагается в текстовой части ПЗЗ
Виды разрешённого использования для каждой территориальной зоны определяют местные власти:
- с учётом исторически сложившихся условий использования территории
- с использованием материалов такого документа, как Классификатор видов разрешенного использования
- на основе положений земельного и градостроительства законодательства
Документы градостроительного зонирования:
- регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие – после получения разрешения
- для каких видов деятельности участки не могут быть использованы
Виды разрешенного использования для строительства дома
Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:
- 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
- 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
- 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.
Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.
Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.
Подробней о разрешённом использовании сельхозземель
Обычно такие участки расположены за чертой города. Здесь могут находиться земли для сенокоса, пастбища, вспомогательные постройки, сады и т.д. В зависимости от целевого назначения надела выделяют:
- Личное хозяйство. Владелец может просто разводить здесь скот или выращивать продукцию на продажу, а может дополнительно получить разрешение на строительство;
- Дачную застройку. По закону собственник вправе начать возводить здесь загородный дом, согласование проекта с администрацией перед стартом работ получать не требуется.
Все описанные выше категории земель (ИЖС, сельскохозяйственные и для бизнеса) согласно классификатору, получили свои, уникальные коды. Относительно личного хозяйства и индивидуальной застройки это коды, начинающиеся с 2,0 и вплоть до 2,7 (находятся во втором разделе Классификатора).
Эти цифры значат, что участок может использоваться для таких целей:
- Возведения малоэтажных жилых домов, высотой не больше 3 этажей и которые не будут делиться на отдельные квартиры;
- Всех садово-огородных работ (выращивания овощных, плодово-ягодных и других культур);
- Возведения подсобных построек типа гаражей или сараев для хранения инвентаря;
- Постройка разных кемпингов или вагончиков (своего рода передвижных сооружений, которые можно подключить к общим инженерным сетям).
Если человек планирует предпринимательскую деятельность, ему стоит подробней узнать о кодах классификатора 4,0-4,9. В рамках разрешённого использования на таких участках можно размещать объекты строительства для торговли, отдыха, развлечений и пр.
Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?
Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.
Чтобы узнать ВРИ участка, поставленного на кадастровый учет, необходимо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Сделать это в местном отделении Росреестра, на его официальном сайте или через сайт госуслуг. Заявление можно подать и через МФЦ. Если у вас есть на руках документы в виде свидетельства о праве собственности, выданного после 24.12.2014 г., то в нем также должен быть указан код ВРИ. Сведения о коде ВРИ являются общедоступными.
Немалую часть собственников земель волнует вопрос об изменении ВРИ. Ведь вполне может так сложиться, что намерения собственника не совпадают с тем, что Классификатор разрешает делать на земле. Например, земля сельхозназначения не может использоваться для строительства многоквартирного жилья, а владельцу хотелось бы отдать свой участок под застройку.
- Кадастровый номер земельного участка.
- Настоящий и желательный коды ВРИ.
- Причины, по которым собственник желает изменить ВРИ.
- Информация о владельце земли, а также о том, числятся ли за участком обременения.
Дополнительно к заявлению следует приложить следующие документы:
- Копию паспорта владельца участка.
- Выписку из ЕГРП.
- Письменное согласие собственника на смену ВРИ.
После получения заявления от собственника, комитет изучает возможность смены ВРИ, а затем выдает официальный отказ или одобрение. Оспорить отказ можно в судебном порядке. Положительный ответ является основанием для дальнейших мероприятий по изменению ВРИ.