Как составить договор купли-продажи, чтобы ничего не забыть? Инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор купли-продажи, чтобы ничего не забыть? Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Действующее законодательство, в основной своей массе, относит цену Договора к условию, которое является несущественным, за исключением случаев, когда это напрямую указано в законе или же сторона Договора напрямую заявляет, что по данному вопросу должно быть достигнуто соответствующее соглашение (ст. 432 ГК РФ).

В каких случаях НЕ является обязательным

В перечисленных ниже случаях, позиции судов указание цены Договора не является существенным условием:

Как прописать в договоре управления индексацию цены

При заключении договора УО следует оценить стоимость работ и услуг, входящих в перечень работ и услуг, который является неотъемлемой частью договора управления. Эту стоимость необходимо внести на первый год действия договора. Для определения цены на следующие годы в договоре нужно зафиксировать схему её индексации и основания для применения установленного индекса.

Индексация цены договора может производиться следующими методами:

1. На уровень инфляции потребительских цен, который устанавливается на предстоящий год при утверждении федерального бюджета.
2. На индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом РФ за каждый предыдущий год в целом по стране, или в целом по товарам и услугам, или отдельно по группе услуг «жилищно-коммунальные услуги».
3. На индекс, определяемый согласованным сторонами договора расчётным путём.
4. На фиксированный индекс роста платы, согласованный сторонами договора в установленном размере.

Можно ли применять типовые договоры?

В отличие от обязательных налоговых и бухгалтерских форм и бланков, нет таких шаблонов договоров, которые предусмотрены законом. Обычно под типовыми договорами понимают стандартные или часто применяющиеся условия, характерные для определенного вида договоров. Такие условия Гражданский кодекс называет примерными, и дает возможность их применять «в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия» (статья 427 ГК РФ).

Чаще всего такие готовые тексты содержат все необходимые положения, позволяющие считать договор юридически значимым, но лучше все же подстраховаться. Можно поручить проверить проект договора юристу, а можно самому убедиться в том, что договор соответствует требованиям закона.

В Гражданском кодекс е РФ в главах с 30 по 55 прописаны требования к конкретным видам договоров (всего их 24, а некоторые делятся еще и на подвиды). Разрешено заключать и смешанные договоры, которые содержат элементы разных видов, но браться за такое творчество рекомендуем только профессионалам. Кстати, к ним можно отнести не только юристов, хорошие бухгалтеры тоже неплохо разбираются в договорах, т.к. именно они потом доказывают налоговым органам обоснованность договорных расходов.

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.

Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.

То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.

Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.

Цена может устанавливаться или регулироваться государственными или муниципальными органами власти. Это возможно в случаях, установленных законом (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Обратите внимание, что регулирование цены возможно только на основании федерального закона (см. Позицию ВС РФ). Например, ценовое регулирование предусмотрено для субъектов естественных монополий (ст. ст. 4 и 6 Закона о естественных монополиях), в электроэнергетике (п. 2 ст. 20, ст. 23 Закона об электроэнергетике).

Вместе с тем на практике регулируемые цены могут применяться и без федерального закона на основании другого нормативного акта. Это возможно, если такой акт восполняет пробелы в законодательстве. Регулируемые им цены применяются до вступления в силу соответствующего федерального закона (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).

Нельзя применять регулируемую цену, если суд признал, что правовой акт, который ее установил, противоречит закону и не действует. Такая цена не применяется и за тот период, когда правовой акт еще не признали недействующим (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).

Фиксация факта изменения твердой цены

Самый удобный и однозначный способ изменить цену договора, в т. ч. твердую, — подписание соответствующего дополнительного соглашения.

Однако даже в отсутствие допсоглашений или корректировок в смете суды могут признать основанием для изменения цены:

• Переписку между сторонами (например, постановление ФАС Московского окр. от 13.08.2012 по делу № А40-60947/11-89-399).
• Выполнение заказчиком действий, свидетельствующих о согласовании им дополнительных выплат. Например, перечисление денег в счет оплаты допработ (например, постановление ФАС Северо-Западного окр. от 18.05.2012 по делу № А56-39795/2009) или принятие заказчиком работы, представляющей для него некую ценность как для потребителя (например, постановление ФАС Северо-Западного окр. от 19.11.2010 по делу № А56-5230/2009).

Выделяйте НДС или пишите причину, почему он не применим

Компании-продавцу, когда она указывает в договоре цену, лучше выделить НДС либо причину, на каком основании товар или услуга им не облагается. Например, налог нужно оплатить сверх цены договора либо продавец освобожден от уплаты НДС, поскольку его выручка за три месяца не превысила в совокупности 2 млн руб. В ином случае покупатель может посчитать, что НДС уже включили в цену, и решит не перечислять налог отдельно. В то время как продавцу все равно придется платить НДС в бюджет из собственных денег, соответственно, он меньше заработает.

Судебная практика по этому вопросу противоречива. Некоторые суды считают так: если из условий договора и обстоятельств, которые возникли до его заключения, не следует, что НДС не включили в цену, суд может квалифицировать, что цена указана с учетом налога. Другие суды высказывают такое мнение: если НДС не выделили, контрагент вправе взыскать налог сверх цены договора.

В одном деле предприниматель купил у городской администрации на аукционе здание. Цену в договоре указали без учета НДС — 241,5 млн руб. Эту сумму покупатель перевел продавцу.

ИФНС провела проверку и доначислила налог и штрафы. Инспекция указала, что предприниматель, который купил недвижимость публично-правового образования, несет обязанности налогового агента. Однако он удержал, но не перечислил в бюджет НДС. Поскольку в договоре купли-продажи стороны указали, что цена без учета НДС, то налог нужно прибавить к цене сделки. Предприниматель не согласился и подал иск.

Три инстанции встали на сторону предпринимателя. Суды указали, что инспекция неверно определила налогооблагаемую базу, когда увеличила стоимость объекта на сумму НДС. ИФНС не согласилась с таким выводом и обратилась в Верховный суд.

Коллегия по экономическим спорам отменила акты нижестоящих инстанций. Не только в договоре, но и в отчете оценщика указали, что цена объекта — без учета НДС. Налог нужно было исчислить по расчетной ставке 18/118. Налоговая база составила 284,9 млн руб. (241,5 млн + 241,5 млн x 18%). Суды необоснованно посчитали, что цена включает в себя НДС.

Общие положения о твердой цене договора, случаи ее применения

По способу фиксации стоимости сделки цена договора может быть твердой, подвижной, ориентировочной (с последующей фиксацией), скользящей и т. д. При этом твердые цены представляют собой вид постоянной (константной) цены, не изменяемой в течение всего срока действия договора.

Отличия иных видов заключаются в следующем:

1. Подвижная цена может быть пересмотрена в дальнейшем, несмотря на то что на момент заключения договора определяется в конкретных цифрах.
2. Ориентировочная цена представляет собой величину, используемую только для заключения договора и, возможно, выплаты аванса. Далее она будет уточняться и корректироваться при помощи дополнительных соглашений или протоколов согласования цены.
3. Скользящей называют такую цену, которая исчисляется в момент исполнения договора с учетом изменений, произошедших в себестоимости продукции за время выполнения условий сделки.

В каком случае твердая цена договора применяется? Как правило, она устанавливается в сделках:

• купли-продажи;
• аренды;
• поставки с различными периодами отсрочки;
• подряда и т. п.

В каком случае возможно изменение цены сделки?

Спорные ситуации по оплате исполнения могут возникнуть в случае, когда стоимость выполненных работ оказалась менее утвержденной в смете. В этом случае исполнителю причитается вся согласованная в договоре сумма, если объем выполненных работ соответствует утвержденному и использованные строительные материалы согласованы с заказчиком.

Если в процессе разбирательства выясняется, что объем выполненных работ был меньше, чем изначально согласовывалось, и/или купленные материалы не были одобрены заказчиком, исполнителю присуждается оплата только за фактически произведенные работы. Исключение составляют лишь случаи, предусмотренные ст. 710 ГК РФ.

Если же спор касается увеличения стоимости работ, то необходимо руководствоваться положениями ст. 743 ГК РФ, согласно п. 3 и 4 которой любые изменения в смете, приводящие к увеличению стоимости оплаты по договору, требуют согласования с заказчиком. Если корректировки сметы были согласованы, то оплата производится в повышенном размере. В случае отсутствия согласования с заказчиком или его одобрения изменений (то есть при самовольном проведении работ) оплата производится в той твердой цене договора, которая была согласована ранее.

Как правильно составить договор с неизвестной суммой?

ГК РФ Статья 709.

Цена работы 1. В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения.

При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с настоящего Кодекса. 2. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. 3. Цена работы может быть определена путем составления сметы.

В случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком.

4. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Ориентировочная и фактическая стоимость услуг

Хотя все предприниматели знают, что такое договор поставки, некоторые всё же путаются даже с самим применением этого документа. На практике случаются примеры, когда частный предприниматель может предложить подписать договор поставки торгового оборудования, в условиях которого значилась поставка оборудования, а затем его возврат через полтора года. То есть фактически предлагалась юридически некорректная аренда.

Какие же наиболее типичные ошибки могут быть допущены в договоре поставки товаров. Ошибка 1: Проигнорировали спецификацию Часто контрагенты оговаривают предмет поставки общими фразами, например, такой: «Предметом поставки являются товары Продавца». Между тем, ГК в ч. 3 ст 455 требует в предмете поставки обязательно оговорить наименование товара, его количество.

Также по ст.

Сумма прописью онлайн

Чтобы узнать результат перевода, введите сумму

Бесплатный калькулятор “Сумма прописью онлайн” поможет быстро перевести сумму, записанную цифрами, в сумму прописью по всем правилам орфографии. Правописание числительных — обширная тема с массой нюансов, не все помнят ее со школы. Наш простой калькулятор покажет суммы прописью на русском языке без ошибок. Вам нужно только ввести цифровое значение в поле.

При заполнении финансовых, бухгалтерских и налоговых документов нужно написать денежный показатель цифрами и продублировать его прописью — то есть, прописать словами. Это делается в зарплатных ведомостях, договорах, кассовых ордерах, применяется для банковского чека — деньги фигурируют почти во всех бумагах. Основная цель прописывания сумм — желание избежать подделки. Внешний вид цифр легко изменить, а вот словесное написание исправить трудно.

ДОГОВОР ПОСТАВКИ: НА ЧТО ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ

Главная задача финансиста — проверить пункты договора, которые касаются сроков и порядка оплаты. Это не значит, что остальной текст можно не смотреть, полагаясь на отделы компании, ответственные за договорную работу. Хороший финансист читает весь договор.

Договор следует изучать вдумчиво, с учетом того, как в компании организована приемка продукции от поставщиков, как уведомляют покупателей о готовности предоплаченного товара к отгрузке и т. д.

Важная деталь : сроки оплаты могут быть указаны не в разделе «Порядок расчетов», а в разделе «Обязанности сторон».

Для финансиста важно понимать, что должно быть отражено в договоре. Нужно настоять на включении необходимых пунктов и не допустить тех положений, которые для компании не приемлемы. Представим схему беглой проверки договора:

1. Общая сумма договора.

2. Порядок расчетов (предоплата, отсрочка).

3. Фиксация цены.

4. Штрафные санкции.

Рассмотрим, как должен проработать договор финансовый специалист.

Ориентировочная и фактическая стоимость услуг

Хотя все предприниматели знают, что такое договор поставки, некоторые всё же путаются даже с самим применением этого документа. На практике случаются примеры, когда частный предприниматель может предложить подписать договор поставки торгового оборудования, в условиях которого значилась поставка оборудования, а затем его возврат через полтора года. То есть фактически предлагалась юридически некорректная аренда.

Какие же наиболее типичные ошибки могут быть допущены в договоре поставки товаров. Ошибка 1: Проигнорировали спецификацию Часто контрагенты оговаривают предмет поставки общими фразами, например, такой: «Предметом поставки являются товары Продавца». Между тем, ГК в ч. 3 ст 455 требует в предмете поставки обязательно оговорить наименование товара, его количество.

Также по ст.

Нет, данные условия не являются существенными для всех вышеупомянутых договоров. Тем не менее, необходимо учитывать то, что в отсутствие данных условий приведет к тому, что обосновать цену придется на основании рыночных, при аналогичных условиях и т.д.

Так же хотим обратить внимание на несколько спорное Определение ВАС РФ от 11.02.2009 № 292/09 в котором суд указал на то, что в отношении договора услуг достаточно двух существенных условий (предмет и цена) для признания его действительным.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Существенным условием договора оказания услуг является только предмет. Однако в отраслевых нормативных актах могут быть предусмотрены и иные существенные условия. Кроме того, если стороны недостаточно четко согласуют условия, которые не относятся к существенным, это тоже может повлечь значительные убытки для заказчика.

Условие о предмете

Заказчику нужно следить за тем, чтобы договор содержал не общие фразы, касающиеся оказываемых услуг, а конкретные действия, которые должен будет совершить исполнитель (например, оказание консультационных услуг может включать в себя: изучение заданной заказчиком проблемы и составление письменного заключения, ответы на вопросы заказчика в согласованной сторонами области и т. п.). Их перечень можно привести в самом договоре либо в приложении к нему.»

«Условие о цене

Условие о цене товара не является существенным, но во избежание споров желательно конкретизировать его как можно подробнее. Если этого не сделать (т. е. если цена не указана в самом договоре и не может быть определена исходя из его условий), суд обяжет покупателя оплатить товар по цене, „которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги“ (ст. 485 и п. 3 ст. 424 ГК РФ). Эта сумма может оказаться больше той, которую покупатель рассчитывал заплатить за товар.»

Сумма контракта является важнейшей частью международного контракта, без которого контракт может быть признан недействительным. Английские юристы утверждают, что контракты без денежного вознаграждения (consideration) не могут быть полноценными контрактами.

В разделе «Сумма контракта» (Contract price) обычно указывается общая сумма контракта и иногда схема, по которой оплачивается эта сумма. Стороны могут оговорить, что 50% суммы выплачивается в качестве аванса, а другая часть по прибытию товара или выполнению работ или услуг. Но никогда нельзя путать этот раздел с разделом «Условия оплаты» (Payment terms), хотя некоторые указывают их вместе: contract price and payment terms или типа этого.

Какие виды бывают?

Международные контракты заключаются на твердую сумму (solid amount) и на приблизительную сумму (adjustable price).

Твердая сумма выплачивается единовременно, но это не значит, что его нельзя платить частями. В некоторых случаях, твердая сумма выплачивается по определенной схеме, например: 30% как предоплата, 30% по прибытию оборудования, 30% после установки оборудования и 10% через год в качестве гарантийной суммы. Вместе с этим сумма остается прежней и если даже продавец или покупатель захотят изменить сумму, то она будет оставаться твердой, но только в другом размере.

Приблизительная сумма может меняться в зависимости от определенных факторов и обстоятельств. Сумма контракта может быть выше или ниже.

Приблизительная сумма может зависеть от установленного тарифа, т.е. в контракте может быть установлен тариф на месяц, а сам контракт заключен на год и покупатель может осуществлять выплату по установленному тарифу, который может время от времени меняться.

Как прописывать сумму контракта?

Обычно в контрактах с твердой суммой, сумма контракта прописывается цифрами и прописными буквами в скобках. Стороны также могут добавлять including taxes and shipments или taxes, port dues, shipment, или же excluding. Если они добавляют including, это означается, что сумма налогов, перевозки и сборов уже сидит в общей сумме контракта, а excluding наоборот. Но вместе с этим необходимо быть осторожными, так как сумма налогов может меняться и желательно в including не ставить налоги.

Раздел об общей сумме называют разными именами. Нет общепринятого термина, которым называют этот раздел. На практике стран бывшего Советского Союза, юристы привыкли прописывать его как «Total amount of contract», но это не является панацеей.

Контракт, заключенный на твердую сумму

В международных коммерческих контрактах, общая сумма может быть прописана так:

3. Total amount of contract

3.1. The total amount of contract is USD 26 549 657, 60 (twenty six million five hundred forty nine thousand six hundred fifty seven) US Dollars and 60 cents.

3.2. Prices are fixed and not subject to any changes during the whole period of the Contract.

Здесь утверждается полная сумма контракта и оговаривается, что она не может быть изменена.

Следующий пример расписан более подробно, чем первый

3. Purchase price

3.1. The Buyer shall pay the Seller the purchase price of the goods amounting USD 26 549 657, 60 (twenty six million five hundred forty nine thousand six hundred fifty seven) US Dollars and 60 cents (hereinafter referred to as the „Purchase Price“).

3.2. The Purchase Price shall be due upon the invoice issued and sent by the Seller not later than 10 days from delivery and collection of Goods by the Buyer. The invoice shall be payable not later than 21 days from the issue of the invoice by Seller.

3.3. If the Buyer fails to pay the purchase price, the Seller shall have the right to default interest at the rate of 0,1 % of outstanding amount for each day of default without prejudice to any claims for damage pursuant to the Article 74 of the Vienna Convention 1980.

Здесь также прописана твердая сумма контракта, на основе какого документа будет осуществляться оплата, и санкции в случае несвоевременной оплаты. Такая оговорка нетипична для условий о контрактной сумме, они обычно оговариваются в главе об ответственности сторон или штрафных санкциях.

Контракт, заключен на приблизительную сумму

Контракты, которые заключаются на приблизительную сумму, это, в общем, контракты, заключаемые на выполнения определенных услуг или работ (включая строительство, монтаж и т.п.) и гибридные контракты, где предусматривается возможность поставки и установки оборудования.

Первым примером можно назвать следующий образец, где цена определяется со ссылкой на международные обычаи:

3. Price of the goods

3.1 Except as otherwise agreed in writing between the Supplier and the Customer, the prices for all Goods to be supplied under this contract shall be the Supplier’s FOB list prices from time to time.

3.2 The Supplier shall:
3.2.1 Supply the Customer with copies of the Supplier’s FOB price lists for the Goods in force from time to time; and
3.2.2 Give the Customer not less than 2 months’ notice in writing of any alteration in those prices, and the prices as so altered shall apply to all Goods delivered on and after the applicable date of the increase, including outstanding orders.

В настоящей оговорке, предусматривается право Поставщика изменять цену. Это очевидно из условия 3.2.2., где говорится об обязанности Поставщика уведомлять Покупателя об изменении цен за 2 месяца вперед. Вместе с этим становится ясно, что цена не может изменяться без согласования с Покупателем.

Вторым примером является образец оговорки, взятой с инженерно-исследовательского контракта. Здесь предусматривается и твердая сумма, и сумма, выплачиваемая каждый месяц второй стороной. При этом здесь не оговаривается общая сумма, что делает её размер приблизительным.

Как изменить существенные положения договора по 44-ФЗ

Закон о контрактной системе позволяет изменить то, что относится к существенным условиям контракта по 44 ФЗ, но в строго определенных случаях. Помните, что изменяют существенные положения только на этапе исполнения, а не заключения договора. Случаи, когда их меняют, прописаны в ст. 95 44-ФЗ. В госконтракте корректируют:

1. Снижение цены без изменения объемов.
2. Увеличение или уменьшение количества товара, работ, услуг не более чем на 10%.
3. Изменение регулируемых цен (тарифов) согласно актам РФ.
4. Изменение по медицинским показаниям перечня услуг, которые связаны с лечением гражданина РФ за пределами территории РФ.
5. Улучшение качественных, технических и функциональных характеристик товара.
6. Другие основания, которые указаны в ст. 95 44-ФЗ.

Факт изменений существенных положений фиксируют в дополнительном соглашении. Подробнее об изменении существенных условий читайте в статье «Как подписать дополнительное соглашение к госконтракту».

А существенные условия контракта, не подлежащие изменению по 44-ФЗ, — это те положения, для изменения которых нет правовых оснований. Например:

1. Страна происхождения товара, если запрет прописан в нормативных актах в рамках национального режима по ч. 6 ст. 14 44-ФЗ.
2. Поставщик, кроме уступки третьему лицу права требования к заказчику об исполнении денежного обязательства (п. 17 обзора судебной практики Президиума Верховного Суда от 28.06.2017).
3. Предмет сделки.
4. Другие условия, если не соблюдаются условия по ст. 95 44-ФЗ.

Чем грозит нарушение условий

Ответственность за нарушение существенных условий контракта влечет за собой штрафные санкции, которые предусмотрены самим договором. Например, поводом для наложения штрафов может стать просрочка исполнителя при выполнении работ по договору или поставке товара либо несвоевременная оплата работ после подписания акта приема-передачи. Штрафы и пени по 44-ФЗ рассчитываются с учетом законных требований Постановления Правительства №1042 от 2017 года.

В случае грубых нарушений это может стать поводом для расторжения договора в судебном порядке.

Также поставщики, которые грубо нарушили договор, могут быть включены в реестр недобросовестных поставщиков. В данном случае факт существенного нарушения договора должен быть зафиксирован должным образом.

Но только факт документального оформления изменений существенных условий контракта не может стать основанием для признания его законным. За внесение правок в госконтракт по основаниям, которые не указаны в 44-ФЗ, сторонам грозят штрафные санкции по ч. 4 ст. 7.32 КоАП. Штраф для должностных лиц составляет 20 тыс. р., а для юрлиц – 200 тыс. р.

Таким образом, понятие существенных условий приведено в Гражданском кодексе. К ним относятся условия, которые в обязательном порядке включаются в государственный контракт, и он считается незаключенным при их отсутствии. Вносить изменения в контракт по 44-ФЗ допускается в ограниченном перечне случаев, которые перечислены в ст. 95 44-ФЗ. Если изменения были внесены в обход данной правовой нормы, то заказчику и поставщику грозит административная ответственность в виде крупного штрафа. Нарушение существенных условий договора грозит сторонам наложением штрафных санкций, расторжением договора в одностороннем порядке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно!

Похожие записи:

• Аренда зданий и помещений – общее регулирование, налогообложение и учет
• Как составить исковое заявление о вселении в жилое помещение?
• Оформить и получить Электронный ПТС