Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда происходит расторжение договора купли-продажи квартиры с ипотекой по соглашению сторон, необходимо оплатить услуги нотариуса. Если без нотариального удостоверения обойтись нельзя, госпошлина вносится по договоренности сторон. На практике оплата возлагается на лицо, нарушившее условия ДКП. Однако оно не всегда готово пойти навстречу.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Основания расторжения договора купли продажи недвижимости
Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:
- продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
- несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
- ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.
Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.
Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:
- положения документа противоречат действующему законодательству;
- сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
- одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
- сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
- одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
- сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.
Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.
Если оформлена ипотека
С оспариванием ДКП ипотечной квартиры все сложнее, т.к. здесь задействуется третья сторона – банк, у которого она находится в залоге. Без его согласия недвижимость нельзя дарить, продавать или менять, но некоторым кредиторам достаточно уведомления о запланированной сделке.
Здесь есть несколько вариантов:
- Обойтись без суда. Бывший собственник возвращает нынешнему (покупателю) часть уплаченных им денег для погашения ипотеки, тот закрывает кредит. Перед этим заключается предварительный ДКП. После отдается остальная сумма, заключается основной ДКП;
- Обратиться в суд. Если исковые требования удовлетворят, недвижимость вернут бывшему владельцу, а он выплатит деньги на счет банка для погашения ипотеки.
Через сколько можно продать квартиру в ипотеке
Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.
Главная сложность для продавца заключается в возможности найти человека, готового приобрести недвижимость с обременением. Продажа квартиры в ипотеке с переоформлением закладной может занимать по времени до нескольких недель, что дольше, чем стандартное получение кредита. Этот факт зачастую отпугивает потенциальных покупателей.
Способы расторжения сделки купли-продажи
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости можно по инициативе одного или обоих субъектов правоотношений по их взаимному согласию либо в судебном порядке.
Когда продавец и покупатель не против расторжения сделки, то заключают соглашение, в том же виде, что и основной договор.
Если одна из сторон не желает прекращать правоотношения, а у инициатора есть веские основания, то оспорить сделку можно в судебном порядке.
С исковым заявлением в суд об оспаривание купли-продажи может обратиться третье лицо, чьи права были нарушены в связи с заключением рассматриваемого соглашения. Например, если супруг продал квартиру без получения согласия жены, то супруга вправе подать иск в судебную инстанцию об отмене договора.
Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?
Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:
- заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
- копия договора участия в долевом строительстве;
- документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
- расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
- другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.
В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?
В соответствии с 450-ой статьей кодекса договор о покупке и продаже можно расторгнуть на любом этапе процедуры.
Как это можно сделать:
- По обоюдному согласию сторон — путём заключения акта о прекращении начатой процедуры;
- В одностороннем порядке — через исковое заявление в суд и признание судом бумаги недействительной либо ничтожной.
По статье 450.1 сторона соглашения также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения бумаги, если уведомит партнёра в письменном виде об отказе. С момента вручения партнёру письменного отказа, либо через 6 дней после направления письма, отказ считается действительным, а договор изменённым или расторгнутым.
Отказ допускается только по уважительным причинам — например, при невозможности стороной выполнить свои обязательства в связи с отсутствием лицензии или сертификата на определённую деятельность.
Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности и правдивости.
После отказа по уважительным причинам сторона уже не сможет подтвердить выполнение обязательств или прав в аналогичной ситуации. Как и при подтверждении исполнения обязанностей и прав, при невозможности их выполнить, отказаться уже нельзя.
А для одностороннего судебного порядка прекращения сделки необходимо доказать любое из обстоятельств:
- несоблюдение договорных условий второй стороной, которое влечёт причинение ущерба первой и потерю благ, на которые первая сторона рассчитывала при подписании сделки;
- иные обстоятельства.
В некоторых законах и нормативно-правовых актах предусмотрены основания для судебного прекращения договорных прав и обязанностей.
Признание заключенного договора недействительным
Между процедурой расторжения ранее заключенной между сторонами сделки, подкрепленной договором, и присвоением данной бумаге статуса недействительной существует большая разница. Подразумевается, что расторгнутая сделка, хоть и прекращает свое существование, но была законной, в то время, как недействительность договора признает любое исполнение по нему договоренностей незаконным.
При условии, что вам удалось добиться именно признания договора недействительным, каждая сторона должна:
- осуществить возврат приобретенных в процессе сделки благ;
- при условии, что был нанесен ущерб, его компенсировать.
Основные положения расторжения договора
Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.
Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.
Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.
Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.
Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.
Расторжение через суд
К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.
Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.
Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.
Потому важно соблюдать несколько основных правил:
- Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
- Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
- Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.
Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом Юридическая проверка от Домклик.
Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.
Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.
Расторжение договора купли-продажи
Процесс расторжения заключается в полном прекращении правоотношений между двумя сторонами, влекущем обоюдное завершение взятых ими на себя обязательств.
Инициативы одной из сторон будет мало, для того чтобы считать договор юридически расторгнутым. В этом деле без согласия второй стороны не обойтись, в противном случае, вопрос решается в суде.
Обязательным условием является соблюдение формы расторжения. Она должна быть такой же, как и при заключении (письменной). Практика показывает, что взаимное расторжение договора — явление редкое, поскольку чаще недовольство возникает лишь с одной стороны.
Обе стороны должны учесть, что обязательные действия, выполненные согласно условиям сделки, предшествующие ее расторжению, возврату не подлежат. Исключением является лишь случай, когда подобные обстоятельства были предусмотрены в условиях.
Например, когда по договору была передана сумма аванса, он не подлежит возврату при расторжении. Преимущественно под причинами, приведшими к расторжению договора, подразумевают обстоятельства, которые при возможности их предвидения сторонами были бы оценены как существенные, и привели к возникновению несогласия заключения сделки.
Когда еще не поздно?
Все условия, которые предусматривают процесс изменения и расторжения соглашений в сфере недвижимости, предусмотрены в статье 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Договор может быть прекращен при основательном его нарушении стороной, или в случаях, которые предусмотрены в законе либо прописаны в условиях соглашения.
Как серьезное нарушение могут быть оценены действия, возникновение которых принесло одной из сторон значимый ущерб или когда все взятые на себя обязательства нарушаются этой стороной.
В числе чаще встречающихся нарушений можно обозначить:
- Отказ от оплаты за приобретенное имущество (регистрация соглашения уже прошла в Росреестре, но продавцом средства от продажи недвижимости так и не получены);
- Если продавец недвижимости отказывается от проведения процедуры снятия с регистрации и выполнения выселения.
Есть, конечно, и условия, которые не могли быть предусмотрены сторонами в ходе заключения договора, то есть прекращение договора происходит ввиду возникновения новых существенных обстоятельств, к появлению которых стороны ни прямо, ни косвенно не причастны.
Чаще всего, подобные случаи возникают в ходе судебных рассмотрений, и их целая масса. Например, покупатель с продавцом заключили договор, и с самого начала все условия ими были оговорены.
Одной из сторон (продавцом) дана гарантия того, что третьих лиц, претендующих на имущество нет, оно не пребывает в качестве залога и прочее. Предположим, что сделка была заключена, и вдруг, откуда ни возьмись, возник один из дальних родственников продавца, к примеру, только что вышедший из мест лишения свободы. Ранее он был прописан и жил в этой квартире, а теперь с помощью суда желает вернуть имущество.
Суд принимает решение, что у заключенного есть законное право проживания в своем жилье и, как итог, у него появляется разрешение дальнейшего использования жилплощади.
У покупателя же нет иного выбора, кроме требования отмены взятых им на себя обязательств по соглашению. Поскольку если бы он знал о подобных обстоятельствах, сделка не была бы им совершена.
Основные правила, согласно которым проходит расторжение договора, расписаны в ГК РФ, и процесс прямо сопоставим с процедурой оформления сделки, согласно пункту 1 статьи 452 кодекса.
Только на том условии, если одна из сторон требует этого и исключительно в судебном процессе, соглашение может быть расторгнуто:
- Если существенно были нарушены условия договора любым участником;
- При других обстоятельствах, прямо предусмотренных ГК РФ, другими законами или непосредственно договором.
При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:
- продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
- покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.
Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;
- сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.
Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.
Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.
Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)
Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:
- По желанию одной из сторон;
- По соглашению всех участников.
Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.
На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.
Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).
При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.
После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.
Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:
- Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
- Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).
Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:
- Отсутствие или неполный размер оплаты;
- Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
- Подписание документов недееспособным человеком;
- Принуждение к подписанию документов.