Посуточная аренда квартир: 3 схемы мошенничества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Посуточная аренда квартир: 3 схемы мошенничества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Мы стараемся быть максимально вежливыми и корректными со всеми гостями — даже теми, которым отказываем. Так они не будут обижаться, конфликтовать или хитрить, например пытаться бронировать ту же квартиру с другого номера телефона.

Что нужно знать, когда снимаешь квартиру: выводы

✔️ Не «ведитесь» на объявления, в которых стоимость жилья сильно ниже рыночной, а состояние на фото — слишком идеальное. Скорее всего, это уловка.

✔️ Не переводите деньги до того, как заключили договор. За любые платежи наличными просите хозяина дать расписку.

✔️ Договаривайтесь о сделке с собственником, а не с человеком, который представился его знакомым или родственником.

✔️ Требуйте от хозяина оригиналы паспорта, выписки из ЕГРН, а также посмотрите квитанции за коммуналку, в них не должно быть долгов.

✔️ В квартире проверьте все — от обоев и окон до царапин на полу и дверных ручек. Все недостатки внесите в договор.

✔️ Расспросите у собственника, как долго сдается недвижимость, кто и сколько жил в ней до вас. Проверьте, выставлена ли она на продажу.

✔️ Прочитайте договор целиком. В нем должны быть указаны все ваши данные и данные собственника, срок аренды, стоимость и порядок оплаты, размер залога и условия его возвращения, перечислена вся техника и мебель, их состояние, проставлены актуальные даты.

✔️ Не цепляйтесь за один понравившийся объект — вариантов с недостатками много, а здоровые нервы ценнее.

Чтобы оградить пользователей от мошенников, некоторые крупные агрегаторы просят размещать фото, на которых есть табличка с ID профиля арендодателя. Иногда цифры добавляют сразу на водяной знак. Если вы заметили подобный номер, это значит, что квартира, которая сдаётся на этой площадке, реальная.

Однако иногда хозяева выдают желаемое за действительное и размещают слишком отретушированные фотографии квартиры. Если у вас есть сомнения, не стесняйтесь попросить у арендодателя ещё фото или даже видео. Если он наотрез отказывается или увиливает от просьбы, имеет смысл поискать другой вариант. Кроме того, некоторые владельцы пытаются выставить квартиру в лучшем свете и делают фото с удачных ракурсов. Например, чтобы крохотная комната казалась просторнее, могут щёлкнуть по диагонали или из коридора. В объявлениях обычно указана площадь жилья. Не оставляйте без внимания эту информацию, чтобы лучше сориентироваться в его реальных размерах.

Кaк oбмaнывaют. Coбcтвeнник cдaeт квapтиpy нa длитeльный cpoк. Moшeнник ee cнимaeт и зaтeм пepecдaeт пocyтoчнo, чтoбы пoдзapaбoтaть. Ecли coбcтвeнник yзнaeт oб этoм oт coceдeй или из oбъявлeния, тo oн имeeт пpaвo paзoм выceлить вcex yчacтникoв aфepы. Bac в тoм чиcлe.

Пepecдaвaть квapтиpy мoжнo тoлькo пpи зaключeнии дoгoвopa cyбapeнды c coбcтвeнникoм. B дoгoвope дoлжнo быть пpoпиcaнo, чтo квapтиpy мoжнo cдaвaть пocyтoчнo. Ecли этoгo нeт — дoгoвop мeждy вaми и нaнимaтeлeм нeдeйcтвитeлeн.

Кaк избeжaть. Пpocитe кoпию выпиcки из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти — EГPН, чтoбы пocмoтpeть, ктo влaдeeт квapтиpoй. Ecли пoнимaeтe, чтo oбщaeтecь c дpyгим чeлoвeкoм — пpocитe дoгoвop cyбapeнды. Ecли дoгoвopa cyбapeнды нeт — ищитe дpyгoй вapиaнт.

Схемы аферистов и мошенников

Основная схема обмана — съем жилья под субаренду. Арендатор заключает договор с собственником, вносит задаток на месяц вперед — выглядит вполне безобидно, но спустя несколько дней жилец начинает искать новых арендаторов. Субаренда предполагает сдавать квартиру через посредника, но в этом случае, собственник о схеме не оповещен. Новый арендатор просто находит квартирантов на несколько суток, просит задаток, а затем договаривается о времени и дате заселения. Таких новых квартирантов может быть 5-10 человек и больше. В этом случае мошенник получает в два-три раза больше, чем потраченный задаток, но значительно снижает репутацию реального собственника.

Еще одна популярная схема, где орудуют собственники-мошенники. Они находят арендаторов, их встречает одно лицо, представляясь собственником, затем получает деньги и благополучно удаляется. Спустя время в квартиру врывается агрессивный человек и представляется реальным собственником, и ни о какой аренде речь не может идти. Когда ситуация затихает, мошенник предлагает просто мирно разойтись, без разбирательств и обращения в правоохранительные органы.

Чаще всего обманные действия происходят с арендаторами, которые ищут долгосрочное жилье. Внося крупный задаток за один-два месяца, без заключения договора, они могут остаться на улице благодаря аферистам, которые скрывались под маской собственников. Рекомендуется потратить немного времени на изучение правоустанавливающих документов и тщательный осмотр квартиры.

Защита от непорядочных арендаторов

Если арендатор что-нибудь сломает, залог останется у хозяина квартиры. Без наличия залога непорядочный квартиросъёмщик мог бы сбежать, даже не оплатив ремонт сломанной вещи. Забрать залог можно лишь при выезде из квартиры, так что владелец жилья обязательно проверит состояние своих апартаментов.

Как можно заметить, порядочный арендатор может отдавать залог без страха,что ему его не вернут. Если вы не собираетесь устраивать в съёмной квартире мальчишник или огромный праздник, вам не за что беспокоиться. Залог нужен для того, чтобы не связываться с грабителями и безответственными людьми. Человек, который снимает квартиру для того, чтобы ему было где комфортно переночевать, не должен беспокоиться о залоге. Лучше потратить время на планирование экскурсий и изучение города, в котором вы оказались впервые в жизни.

Стоимость посуточной аренды

Посу­точ­ная арен­да – доро­гое «удо­воль­ствие» для того, кто хочет вре­мен­но снять квар­ти­ру, и источ­ник непло­хо­го биз­не­са для соб­ствен­ни­ка или фир­мы, взяв­шей соб­ствен­ность в субаренду.

Поэто­му неуди­ви­тель­ны раз­ли­чия в несколь­ко раз сто­и­мо­сти обыч­ной и посу­точ­ной аренды.

В сред­нем посу­точ­ная арен­да одно-двух­ком­нат­ной квар­ти­ры в Москве состав­ля­ет 2,5 – 3 тыс. руб.

Цена эта – условная:

• Квар­ти­ры полу-люкс и обу­стро­ен­ные апар­та­мен­ты могут сто­ить 50 – 100 $ в сут­ки и выше;
• Арен­да мало­обу­стро­ен­ной или уда­лен­ной квар­ти­ры, кото­рую тяже­ло сдать посто­ян­но, может обой­тись 1000 – 2000 руб в сутки.

Еще более доро­гая поча­со­вая арен­да – око­ло 300 руб в час.

Подписание договора и акта передачи

Договор найма жилья – документ, который поможет избежать ненужных конфликтов. Его можно составить самостоятельно, прописав определенные пункты, в том числе касающиеся прав арендатора:

• Наименование сторон договора. ФИО и паспортные данные наймодателя (или его представителя) и нанимателя.
• Предмет договора – это квартира. Необходимо указать полный адрес, площадь, количество комнат.
• Срок действия договора и порядок оплаты. Обозначаются сроки внесения оплаты, а также штрафные санкции, в случае задержки платежа.
• Права и обязанности сторон.
• Ответственность сторон по договору, например, в случае ущерба, нанесенного имуществу.
• Изменение и расторжение договора.
• Заключительные положения и подписи с указанием контактов сторон.

Составьте подробный договор

Как снять квартиру в аренду правильно без посредников, не рискуя? С подробным договором. За ориентир можно взять примеры из Интернета, у арендодателя также может быть такая бумага наготове. Но специалисты рекомендуют корректировать договор под себя, отражая в нем все нюансы, которые могут стать причиной распрей. Опирайтесь на гл. 35 Гражданского кодекса РФ.

Что должно быть в договоре об аренде:

• паспортные данные обеих сторон;
• описание квартиры с адресом, метражом, состоянием и описью содержимого;
• срок аренды;
• цена арендной платы в месяц, порядок ее внесения (если планируется безналичный расчет, обязательно прописывайте номер банковского счета, на который будут уходить средства);
• условия пересмотра арендной платы, досрочного расторжения договора;
• информация о тех, кто имеет право жить вместе с вами в квартире (если это предполагается, например, жена/муж).

Сдача квартиры другим арендатором

Продвинутая версия прошлого развода с арендой квартир.

Мошенник не владеет жильем. Он также снял его. Только «для безопасности» сделал снимки документов настоящих владельцев – право собственности на квартиру и паспорта. Полный список документов зависит от умения мошенника убеждать.

Потом эти фотографии или распечатки будут показывать арендатору. На этом разводе прокалываются даже самые осторожные. При проверке документов кажется, что все в порядке.

На деле будет что-то из этого:

• На следующий день приедут настоящие собственники. Выяснится, что квартиру они сдают посуточно. Вчерашний арендодатель был съемщиком-мошенником, который собрал деньги с доверчивых людей.
• Заезд мошенник назначит на следующую неделю. За 7 дней обработает кучу народа, соберет предоплату и исчезнет. В назначенный срок у дома будет ругаться десяток человек, снявших одну квартиру.

Выманивание денег у арендатора во время съема

Это мошенничество с арендой квартир растянуто по времени. Поэтому всегда оставайтесь бдительны.

Человек снимает жилье. Вселяется. Живет несколько месяцев. Все спокойно – хозяин адекватный, претензий нет.

А потом мошенник реализует хитрый план. Говорит, что у него возникли финансовые трудности и просит оплатить сразу за 6 месяцев или год.

Вне зависимости от действий арендатора, жить в этой квартире он уже не будет. Буквально через неделю окажется, что собственник – другой человек. Он вернулся из командировки и узнал, что родственники сдали его квартиру. Так что договор недействительный. Пора освободить жилье для настоящего владельца.

Оспорить действия собственника невозможно. Он прав по закону. Поэтому арендатор ищет новую квартиру. И хорошо, если не нашлось денег заплатить за полгода вперед.

Полезные советы, чтобы не нарваться на мошенников

Рынок недвижимости полон аферистов, постоянно придумывающих новые способы нажиться на наивных и неопытных людях.

В качестве подведения итогов повторим основные правила, которые помогут безопасно снять жилье и не попасть на мошенников:

• во время осмотра апартаментов и заключения договора не должно быть спешки – делайте всё размеренно, тщательно и не спеша;
• внимательно и неторопливо изучите документы, которые предоставит собственник;
• если человек, выдающий себя за хозяина квартиры, отказывается предъявлять документы, сразу отбрасывайте этот вариант;
• если собственник не может присутствовать при заключении договора, требуйте нотариально заверенной доверенности от него;
• следите за поведением арендодателя – он не должен нервничать и спешить;
• отказывайтесь передавать какие-либо деньги без расписки;
• получив комплект ключей, убедитесь, что вам переданы ключи от всех замков, и что все они подходят;
• на каждом этапе оставайтесь бдительным и хладнокровным – опытные мошенники умеют пускать пыль в глаза.

Чаще всего посуточно сдают жилье экономкласса. Этим может заниматься и сам собственник, и брокерская компания, с которой он заключил договор на обслуживание. Существуют агентства недвижимости, которые специализируются именно на посуточной аренде. Как правило, у них хорошие сайты с подробным описанием и фотографиями квартир и возможностью предварительного бронирования.

Брокерская компания, как правило, лучше заботится о недвижимости, которую сдает в аренду, и предлагает дополнительные услуги. В их числе ― wi-fi, уборка, регулярная смена постельного белья и полотенец. Частные лица предлагают такие услуги реже. В любом случае, выясните заранее, кто будет наводить порядок в квартире. Смело требуйте скидку, если арендодатель не может этого вам предложить.

Утром ключи, вечером — деньги

Эксперты советуют не платить риелторам вперёд, а с владельцем квартиры рассчитываться только после того, как квартира будет тщательно осмотрена и все минусы будут зафиксированы на бумаге и подписаны собственником.

«Встречаются случаи, когда наниматель смотрит квартиру, вносит залог, чтобы забронировать квартиру, и назначает дату сделки, а наймодатель исчезает либо отказывается возвращать залог, но при этом на сделку не выходит. Но работая с агентом, можно избавить себя от подобных ситуаций: все хлопоты компания берёт на себя. Лучше всего обращаться в крупные агентства, которые успешно себя зарекомендовали на рынке и могут предложить полный спектр услуг», — объясняет Светлана Бирина.

Самое безопасное, считают все эксперты, — работать с риелтором. Но ведь и среди них встречаются недобросовестные.

«Основное правило, которое необходимо запомнить арендатору, работающему с риелтором, — не платить деньги вперёд. Оплата услуг риелтора за проведённую сделку происходит всегда после, а не до начала работы, то есть когда он выполнил свои обязательства перед клиентом», — советует Наталья Сивко.

Пять правил, которых стоит придерживаться при подборе и аренде квартиры

1. При осмотре жилья проверяйте всё: сантехнику, бытовую технику, мебель, окна, двери. Заключая договор аренды, описывайте в нём состояние всего осмотренного, чтобы позже не возникло разногласий с владельцем.
2. Если владелец вызывает у вас недоверие или кажется странным, стоит отказаться от этой квартиры. В дальнейшем коммуникация со сложным человеком может сильно подпортить нервы или заставить съехать в неожиданный момент.
3. Проверьте свидетельство о праве собственности у того, кто сдаёт вам квартиру. Данные в свидетельстве и в паспорте должны совпадать. Заключайте договор только с этим человеком. Если собственников несколько, необходимо письменное разрешение от каждого из них.
4. Ознакомьтесь с историей коммунальных платежей. Так вы убьёте одним выстрелом двух зайцев: узнаете реальную стоимость коммуналки и проверите, нет ли задолженности по выплатам, чтобы потом на вас не легло её погашение, либо в квартире не отключили воду или свет.
5. Всегда заключайте договор! Без исключений. Это обезопасит вас от обмана со стороны владельца и защитит от риска оказаться на улице с вещами посреди ночи.

Уютных вам квартир и ненавязчивых хозяев!

А если вы по другую сторону баррикад и хотите не снять квартиру, а сдать – читайте, как лучше это сделать: посуточно или сразу на длительный срок.

О законности посуточной сдачи квартиры

По законодательству РФ осуществление сдачи квартиры в аренду собственником или посредником (риэлт-агентством) – разрешенный вид бизнеса при условии ведения арендной деятельности легально, т.е. с договором найма, уплатой налогов и соблюдением прав соседей по многоэтажке.

Минимально разрешенный срок предоставления жилплощади в наем Гражданским кодексом не обозначен (ст.683). Также законом не запрещается сдача долговременным квартирантом-арендатором жилья в кратковременный поднаем, если арендодатель (как правило, собственник квартиры) этому не препятствует (ст.685 Гражданского кодекса).

Кстати, согласно первому пункту 685-й статьи ГК РФ поднаниматель права самостоятельного пользования наемным жильем не приобретает и пересдавать квартиру (ее комнаты) каким-либо прочим поднанимателям он не вправе.

Законодательный запрет деятельности хостелов в многоэтажках выше первого-второго этажа, изменивший соответственно 17 статью Жилищного кодекса в 2019 году (закон за №59-ФЗ от 15.04.2019), к жилищному найму формата «посуточная аренда» отношения не имеет.

Согласно «Положению о классификации гостиниц», утвержденному правительственного постановлением за №158 от 16.02.2019, для хостелов допускается многоместное размещение постояльцев в одном номере (до 12 мест), не менее 6 м² на расчетной площади помещения на жильца и не менее 4 м² на одну кровать (одно-, двухъярусную).

По условиям 50 статьи Жилищного кодекса к площади жилых помещениях применяется норма предоставления, определяемая муниципалитетами субъектов РФ. Как правило, принятая минимальная площадь жилого помещения по данной норме составляет 10,5 м².

А поскольку сдаваемые в посуточный наем квартиры по жилплощади и числу спальных мест не соответствуют классификационному определению хостела, то действующие в отношении хостелов ограничения на жилье для краткосрочного поднайма не распространяются. Т.е. отнести сдаваемую в посуточный наем жилплощадь к категории «гостиничные услуги» можно лишь при условии единовременной перенаселенности помещений или количества спальных мест, соответствующих «гостиничной» норме хостела.

Похожие записи:

• Как пожаловаться на работодателя в прокуратуру
• Работающий военный пенсионер, вторая пенсия
• Статья. Поддержка многодетным семьям